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Achat appartement

Bien expiré
VilleNantes (44)
Surface63m²
Coût Total160 260€
Loyer Annuel10 133€
Rentabilité6.32%
Cashflow/mois-242€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 116 630 €
Surface : 63 m²
Prix au m² : 1 851,27 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 5 m² Balcon, Cave, Ascenseur, Surface de 63 m², 3 Pièces, 2 Chambres, Année de construction 1970, Au 11ème étage, 1 Salle de bain, 1 Toilette, Toilette séparée, Chauffage gaz collectif, Une entrée, Salle de séjour, 1 Parking

A proximité du tramway ligne 1 et des écoles il vous offre une entrée, pièce de vie donnant sur balcon, une cuisine aménagée et équipée, deux chambres, 1 salle de bains, wc. Une place de parking et une cave. Le bien est situé dans une copropriété de 291 lots (les charges courantes annuelles moyennes de copropriété sont de 1960€). Le pirx comprend les honoraires à la charge de l'acquéreur :116630 euros. Prix hors honoraires: 109 000 euros.

Ville : Nantes
Département : Loire-Atlantique
Région : Pays de la Loire
Code postal : 44100
Total : 160 260€
Prix d'acquisition : 116 630€
Travaux : 34 300€
Valeur du bien : 150 930€
Frais de notaire : 9 330€
Coût estimé : 9 330€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 63m²
Loyer prédit : 13.40€/m²/mois
Fourchette : 10.11€ - 17.77€/m²/mois
Loyer total estimé : 844€/mois
Loyer annuel estimé : 10133€/an
Fourchette totale : 637€ - 1119€/mois
Fourchette annuelle : 7645€ - 13432€/an
Rentabilité brute :6.32%
Fourchette de rentabilité :4.77% - 8.38%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :160 260€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :792,02€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :46,74€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 838,76€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :77 346,72€
Coût de l'assurance :14 022,75€
Taxe foncière : 1 013,34€/an
Soit par mois : 84,45€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 163,33€/mois
Soit par an : 1 959,96€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 844,45€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 086,54€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-242,09€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 232 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage plus performant (ex: chaudière à condensation) pour améliorer l'efficacité énergétique.
Quantité: 1 système pour 63 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique recommandée.
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: 6 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Appartement - Gain d'une classe énergétique avec des fenêtres performantes.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et mise à jour de l'électroménager si nécessaire.
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec remplacement de la douche/baignoire, lavabo et carrelage.
Quantité: salle de bain complète (estimation 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessitant des travaux.
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation des deux chambres avec peinture, revêtement de sol et mise aux normes de l'électricité.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé, nécessitant des travaux.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :34 300 €(544 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Chaudière à condensation: 1 système × 5000€ + installation 1000€ = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:4 800€
    Fenêtres double vitrage PVC: 6 fenêtres × 800€ = 4800€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:7 500€
    Rénovation cuisine complète: 10 m² × 750€ = 7500€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 2000€ = 10000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres:6 000€
    Rénovation 2 chambres: 20 m² × 300€ = 6000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Nantes. Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 10 800€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 844 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 133 €/an
Calcul : 844 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 348 €/an
Base de calcul : Emprunt de 160 260 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 561 €/an
Calcul : 47 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 013 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 960 €/an
Calcul : 163 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 34 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 43 182 €
Revenus locatifs : +10 133 €
Charges déductibles : -43 182 €
Résultat foncier Année 1 : -33 049 €(Déficit de 33 049 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 11 649 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 882 €/an
Revenus locatifs : +10 133 €
Charges déductibles : -8 882 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 251 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 11648.51 € reporté.
Prix d'achat du bien : 116 630 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 75 810 €(65% de 116 630 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 757 €/an
Calcul : 75 810 € × 3,636% = 2 757 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 133 €43 187 €5 353 €-33 054 €21 400 €11 654 €11 654 €
210 336 €8 745 €5 210 €1 592 €--10 062 €
310 543 €8 597 €5 063 €1 946 €--8 117 €
410 754 €8 445 €4 910 €2 309 €--5 808 €
510 969 €8 287 €4 753 €2 682 €--3 126 €
611 188 €8 124 €4 590 €3 064 €--62 €
711 412 €7 955 €4 421 €3 457 €---
811 640 €7 781 €4 246 €3 859 €---
911 873 €7 600 €4 066 €4 273 €---
1012 110 €7 413 €3 879 €4 697 €---
1112 353 €7 220 €3 686 €5 132 €---
1212 600 €7 021 €3 486 €5 579 €---
1312 852 €6 814 €3 280 €6 038 €---
1413 109 €6 600 €3 066 €6 508 €---
1513 371 €6 379 €2 845 €6 991 €---
1613 638 €6 151 €2 617 €7 487 €---
1713 911 €5 914 €2 380 €7 997 €---
1814 189 €5 670 €2 136 €8 519 €---
1914 473 €5 417 €1 883 €9 056 €---
2014 762 €5 155 €1 621 €9 607 €---
2115 058 €4 885 €1 350 €10 173 €---
2215 359 €4 605 €1 070 €10 754 €---
2315 666 €4 315 €781 €11 351 €---
2415 979 €4 016 €481 €11 964 €---
2516 299 €3 706 €172 €12 593 €---
TOTAL324 576 €200 002 €77 347 €124 574 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 124 574 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 133 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 128 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 128 €-6 420 €+8 548 €
2+2 128 €0 €+2 128 €
3+2 128 €0 €+2 128 €
4+2 128 €0 €+2 128 €
5+2 128 €0 €+2 128 €
6+2 128 €0 €+2 128 €
7+2 128 €+1 019 €+1 109 €
8+2 128 €+1 158 €+970 €
9+2 128 €+1 282 €+846 €
10+2 128 €+1 409 €+719 €
11+2 128 €+1 540 €+588 €
12+2 128 €+1 674 €+454 €
13+2 128 €+1 811 €+317 €
14+2 128 €+1 952 €+176 €
15+2 128 €+2 097 €+31 €
16+2 128 €+2 246 €-118 €
17+2 128 €+2 399 €-271 €
18+2 128 €+2 556 €-428 €
19+2 128 €+2 717 €-589 €
20+2 128 €+2 882 €-754 €
21+2 128 €+3 052 €-924 €
22+2 128 €+3 226 €-1 098 €
23+2 128 €+3 405 €-1 277 €
24+2 128 €+3 589 €-1 461 €
25+2 128 €+3 778 €-1 650 €
Total+53 200 €+37 372 €+15 828 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 224 jours
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