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Appartement 2 pièces 57 m²

Bien expiré
VilleToulon (83)
Surface57m²
Coût Total147 720€
Loyer Annuel11 010€
Rentabilité7.45%
Cashflow/mois+63€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 89 000 €
Surface : 57 m²
Prix au m² : 1 561,4 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

TOULON OUE St - au calme, un appartement de type 2 d'environ 56m² au premier étage d'un petit immeuble, comprenant une belle pièce princiaple, une cuisine séparée, une salle d'eau, un wc, une chambre et un bureau / dressing - 2 petits balcons #66d

Ville : Toulon
Département : Var
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 83000
Coordonnées : 43.136247, 5.933602
Total : 147 720€
Prix d'acquisition : 89 000€
Travaux : 51 600€
Valeur du bien : 140 600€
Frais de notaire : 7 120€
Coût estimé : 7 120€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 57m²
Loyer prédit : 16.10€/m²/mois
Fourchette : 12.54€ - 20.66€/m²/mois
Loyer total estimé : 918€/mois
Loyer annuel estimé : 11010€/an
Fourchette totale : 715€ - 1178€/mois
Fourchette annuelle : 8576€ - 14135€/an
Rentabilité brute :7.45%
Fourchette de rentabilité :5.81% - 9.57%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :147 720€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :720,64€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :41,85€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 762,50€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :68 473,23€
Coût de l'assurance :12 556,20€
Taxe foncière : 1 101,00€/an
Soit par mois : 91,75€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 917,50€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 854,25€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :63,25€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 57 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Revêtement sol
Remplacement du carrelage usé dans le salon
Quantité: environ 25 m²
Raison: État 2/5 visible - carrelage usé et salissures nécessitant rénovation
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :51 600 €(905 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:9 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 9000€ = 9000€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Menuiseries:4 200€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 700€ = 4200€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3000€ = 3000€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Cuisine:18 000€
    Rénovation complète cuisine: 18000€ (incluant meubles, électroménager, plomberie, électricité, revêtement et main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 12000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité et main d'œuvre)
  • Chambres:1 200€
    Parquet flottant: 15 m² × 80€/m² = 1200€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Salon:3 000€
    Carrelage: 25 m² × 120€/m² = 3000€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Électricité générale:1 200€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1200€ = 1200€ (incluant installation et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Toulon. Main d'œuvre incluse. Les prix sont adaptés à la région PACA.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 918 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 010 €/an
Calcul : 918 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 753 €/an
Base de calcul : Emprunt de 147 720 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 502 €/an
Calcul : 42 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 101 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 51 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 57 956 €
Revenus locatifs : +11 010 €
Charges déductibles : -57 956 €
Résultat foncier Année 1 : -46 946 €(Déficit de 46 946 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 25 546 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 356 €/an
Revenus locatifs : +11 010 €
Charges déductibles : -6 356 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 654 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 25546.44 € reporté.
Prix d'achat du bien : 89 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 57 850 €(65% de 89 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 104 €/an
Calcul : 57 850 € × 3,636% = 2 104 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 010 €57 961 €4 758 €-46 951 €21 400 €25 551 €25 551 €
211 230 €6 232 €4 629 €4 998 €--20 553 €
311 455 €6 099 €4 496 €5 355 €--15 198 €
411 684 €5 962 €4 359 €5 722 €--9 476 €
511 918 €5 820 €4 217 €6 097 €--3 379 €
612 156 €5 674 €4 070 €6 482 €---
712 399 €5 522 €3 919 €6 877 €---
812 647 €5 366 €3 762 €7 282 €---
912 900 €5 204 €3 601 €7 696 €---
1013 158 €5 037 €3 434 €8 121 €---
1113 421 €4 864 €3 261 €8 557 €---
1213 690 €4 686 €3 083 €9 004 €---
1313 963 €4 502 €2 899 €9 461 €---
1414 243 €4 312 €2 708 €9 931 €---
1514 527 €4 115 €2 512 €10 412 €---
1614 818 €3 912 €2 309 €10 906 €---
1715 114 €3 702 €2 099 €11 412 €---
1815 417 €3 486 €1 882 €11 931 €---
1915 725 €3 262 €1 658 €12 463 €---
2016 040 €3 030 €1 427 €13 009 €---
2116 360 €2 792 €1 188 €13 569 €---
2216 688 €2 545 €941 €14 143 €---
2317 021 €2 290 €686 €14 732 €---
2417 362 €2 026 €423 €15 335 €---
2517 709 €1 754 €151 €15 955 €---
TOTAL352 654 €160 154 €68 473 €192 500 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 192 500 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 010 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 312 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 312 €-6 420 €+8 732 €
2+2 312 €0 €+2 312 €
3+2 312 €0 €+2 312 €
4+2 312 €0 €+2 312 €
5+2 312 €0 €+2 312 €
6+2 312 €+931 €+1 381 €
7+2 312 €+2 063 €+249 €
8+2 312 €+2 184 €+128 €
9+2 312 €+2 309 €+3 €
10+2 312 €+2 436 €-124 €
11+2 312 €+2 567 €-255 €
12+2 312 €+2 701 €-389 €
13+2 312 €+2 838 €-526 €
14+2 312 €+2 979 €-667 €
15+2 312 €+3 124 €-812 €
16+2 312 €+3 272 €-960 €
17+2 312 €+3 424 €-1 112 €
18+2 312 €+3 579 €-1 267 €
19+2 312 €+3 739 €-1 427 €
20+2 312 €+3 903 €-1 591 €
21+2 312 €+4 071 €-1 759 €
22+2 312 €+4 243 €-1 931 €
23+2 312 €+4 419 €-2 107 €
24+2 312 €+4 601 €-2 289 €
25+2 312 €+4 786 €-2 474 €
Total+57 800 €+57 750 €+50 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 116 jours
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