Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Appartement - 3 pièce(s) - 64 m²

VilleSaint-Étienne (42)
Surface64
Coût Total110 820
Loyer Annuel6 794
Rentabilité6.13%
Cashflow/mois-124
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 69 000 €
Surface : 64 m²
Prix au m² : 1 078,13 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Dans un ensemble immobilier situé à SAINT ETIENNE (LOIRE) 42100 88 Rue du Docteur Louis Destre. Constituant le volume 1 d'un ensemble immobilier complexe comme il sera dit ci-après comprenant trois bâtiments : - Bâtiment A composé de 6 appartements à usage d'habitation élevé sur rez-de-jardin, d'un rez-de-chaussée, deux étages. - Bâtiment B composé de 6 appartements à usage d'habitation élevé sur rez-de-jardin, d'un rez-de-chaussée, de deux étages. - Bâtiment C composé de 8 plateaux à aménager; 8 studios et un appartement à usage d'habitation élevé sur rez-de-jardin, d'un rez-de-chaussée, de deux étage. Et les voies d'accès et espaces verts. L'assiette de la volumétrie est la suivante : Préfixe Section N° Lieudit Surface 309 AB 189 88 Rue du Docteur Louis Destre 00 ha 09 a 42 ca 309 AB 193 88 Rue du Docteur Louis Destre 00 ha 01 a 07 ca 309 AB 195 88 Rue du Docteur Louis Destre 00 ha 01 a 35 ca 309 AB 295 88 Rue du Docteur Louis Destre 00 ha 15 a 83 ca Total surface : 00 ha 27 a 67 ca -Lot numéro cinquante et un (51) Au premier étage du bâtiment C, un plateau à aménager. Et les trente-deux millièmes (32 /1000 èmes) des parties communes générales. Le VENDEUR déclare que suite à différents travaux d'aménagement intérieur, la désignation actuelle du lot numéro 51 est la suivante: Un appartement comprenant: entrée, cuisine ouverte sur séjour, deux rd chambres, salle de bain, WC, placard. -lot numéro trente-deux (32) Un emplacement de parking à ciel ouvert comportant une place. Et les un millième (1/1000 ème) des parties communes générales. -Lot numéro trente-trois (33) Un emplacement de parking à ciel ouvert comportant une place. Et les un millième (1/1000 ème) des parties communes générales. Le bien est soumis au statut de la copropriété , la copropriété comporte 54 lots , la quote-part budget prévisionnel (dépenses courantes) est de 552,00 euros/an. Honoraires à la charge du vendeur. Vous pouvez consulter les barèmes d'honoraires à l'adresse suivante : . DPE ANCIENNE VERSION. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : https://www.georisques.gouv.fr

Ville : Saint-Étienne
Département : Loire
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 42100
Total : 110 820
Prix d'acquisition : 69 000
Travaux : 36 300
Valeur du bien : 105 300
Frais de notaire : 5 520
Coût estimé : 5 520
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 64
Loyer prédit : 8.85€/m²/mois
Fourchette : 6.56€ - 11.93€/m²/mois
Loyer total estimé : 566€/mois
Loyer annuel estimé : 6794€/an
Fourchette totale : 420€ - 763€/mois
Fourchette annuelle : 5039€ - 9160€/an
Rentabilité brute :6.13%
Fourchette de rentabilité :4.55% - 8.27%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 130,77 €/m²
Basé sur :351 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :72 369
Prix d'achat :69 000
Décote à l'achat :-3 369 (-4.7%)
Marge achat-revente :-38 451€ (-53.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :110 820
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :554,79€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :32,32€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 587,11€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :55 617,31
Coût de l'assurance :9 696,75
Taxe foncière : 679,38€/an
Soit par mois : 56,61€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 46,00€/mois
Soit par an : 552,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 566,15€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 689,73€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-123,58€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 64 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des installations de plomberie et électricité, peinture et finitions dans la cuisine
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations un peu datées
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC), carrelage et réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais rafraîchissement souhaitable
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et finitions dans le salon
Quantité: salon complet
Raison: État 3.5/5 visible - bon état général mais nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :36 300(567 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 000
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:4 800
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 800€ = 4800€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€ (incluant plomberie, électricité, peinture et main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (incluant plomberie, électricité, carrelage et main d'œuvre)
  • Chambres:2 400
    Parquet flottant: 24 m² × 100€/m² = 2400€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:1 600
    Peinture salon: 64 m² × 25€/m² = 1600€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Étienne (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 566 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 794 €/an
Calcul : 566 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 830 €/an
Base de calcul : Emprunt de 110 820 à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 388 €/an
Calcul : 32 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 679 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 552 €/an
Calcul : 46 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 36 300
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 41 749
Revenus locatifs : +6 794
Charges déductibles : -41 749
Résultat foncier Année 1 : -34 956(Déficit de 34 956 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 13 556
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 449 €/an
Revenus locatifs : +6 794
Charges déductibles : -5 449
Résultat foncier Années 2+ : 1 344 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 13555.53 € reporté.
Prix d'achat du bien : 69 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 44 850(65% de 69 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 631 €/an
Calcul : 44 850 € × 3,636% = 1 631
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 79441 7533 834-34 95921 400 €13 559 €13 559 €
26 9305 3533 7331 577--11 982 €
37 0685 2483 6291 820--10 162 €
47 2105 1413 5222 069--8 093 €
57 3545 0293 4102 325--5 769 €
67 5014 9143 2952 587--3 182 €
77 6514 7943 1752 857--325 €
87 8044 6703 0513 134---
97 9604 5422 9233 418---
108 1194 4092 7903 710---
118 2824 2722 6524 010---
128 4474 1292 5104 318---
138 6163 9822 3624 635---
148 7883 8292 2104 960---
158 9643 6712 0515 294---
169 1443 5071 8885 637---
179 3263 3371 7185 989---
189 5133 1621 5426 351---
199 7032 9801 3606 724---
209 8972 7911 1727 106---
2110 0952 5969777 499---
2210 2972 3947757 903---
2310 5032 1855668 318---
2410 7131 9683498 745---
2510 9271 7441259 184---
TOTAL217 607132 39955 61785 20921 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 85 209
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 794 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 427 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 427-6 420+7 847
2+1 4270+1 427
3+1 4270+1 427
4+1 4270+1 427
5+1 4270+1 427
6+1 4270+1 427
7+1 4270+1 427
8+1 427+843+584
9+1 427+1 025+402
10+1 427+1 113+314
11+1 427+1 203+224
12+1 427+1 295+132
13+1 427+1 390+37
14+1 427+1 488-61
15+1 427+1 588-161
16+1 427+1 691-264
17+1 427+1 797-370
18+1 427+1 905-478
19+1 427+2 017-590
20+1 427+2 132-705
21+1 427+2 250-823
22+1 427+2 371-944
23+1 427+2 495-1 068
24+1 427+2 623-1 196
25+1 427+2 755-1 328
Total+35 675+25 563+10 112
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 10 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →