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Achat maison 1 étage

Bien expiré
VilleSaint-Amand-Montrond (18)
Surface102m²
Coût Total135 367€
Loyer Annuel8 374€
Rentabilité6.19%
Cashflow/mois-79€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 69 562 €
Surface : 102 m²
Prix au m² : 681,98 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Surface de 102 m², Bâtiment de 1 étage, 4 Pièces, 3 Chambres, 1 Salle d'eau, 2 Toilettes, Chauffage individuel électrique, Terrain de 194 m²

Idéalement située en centre-ville, à deux pas de l'hôpital et de toutes commodités, cette maison de ville offre un cadre de vie pratique et recherché. Avec de beaux espaces lumineux, un agencement fonctionnel, elle présente un fort potentiel. Cour privé agréable et facile d'entretient, garage fermé, parking.

Ville : Saint-Amand-Montrond
Département : Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 18200
Coordonnées : 46.721200, 2.509650
Total : 135 367€
Prix d'acquisition : 69 562€
Travaux : 60 240€
Valeur du bien : 129 802€
Frais de notaire : 5 565€
Coût estimé : 5 565€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 102m²
Loyer prédit : 6.84€/m²/mois
Fourchette : 5.37€ - 8.71€/m²/mois
Loyer total estimé : 698€/mois
Loyer annuel estimé : 8374€/an
Fourchette totale : 548€ - 889€/mois
Fourchette annuelle : 6574€ - 10667€/an
Rentabilité brute :6.19%
Fourchette de rentabilité :4.86% - 7.88%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :135 367€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :666,12€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :40,61€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 706,73€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :64 468,67€
Coût de l'assurance :12 183,03€
Taxe foncière : 837,43€/an
Soit par mois : 69,79€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 697,86€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 776,52€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-78,65€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 308 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 102 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 102 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: environ 12 fenêtres
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement sol/murs)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, peinture
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - murs nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: environ 38 m²
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :60 240 €(591 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:4 080€
    Isolation toiture/combles: 102 m² × 40€/m² = 4080€ (prix moyen, main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 12000€ (prix moyen, installation incluse)
  • Menuiseries:10 800€
    Fenêtres double vitrage: 12 fenêtres × 900€ = 10800€ (prix moyen, pose incluse)
  • Cuisine:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 20000€ (prix moyen, incluant tous les éléments et main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 8000€ (prix moyen, incluant tous les éléments et main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 36 m² × 60€/m² = 2160€ (prix moyen, pose incluse) + Main d'œuvre: 240€ = 2400€
  • Chambres - Peinture:1 440€
    Peinture murs et plafonds: 36 m² × 40€/m² = 1440€ (prix moyen, main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:1 520€
    Peinture murs et plafonds salon: 38 m² × 40€/m² = 1520€ (prix moyen, main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Amand-Montrond (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 26 880€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 698 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 374 €/an
Calcul : 698 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 463 €/an
Base de calcul : Emprunt de 135 367 € à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 487 €/an
Calcul : 41 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 837 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 60 240 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 66 028 €
Revenus locatifs : +8 374 €
Charges déductibles : -66 028 €
Résultat foncier Année 1 : -57 654 €(Déficit de 57 654 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 36 254 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 788 €/an
Revenus locatifs : +8 374 €
Charges déductibles : -5 788 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 586 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 36253.70 € reporté.
Prix d'achat du bien : 69 562 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 45 215 €(65% de 69 562 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 644 €/an
Calcul : 45 215 € × 3,636% = 1 644 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 374 €66 032 €4 468 €-57 658 €21 400 €36 258 €36 258 €
28 542 €5 673 €4 348 €2 869 €--33 389 €
38 713 €5 549 €4 224 €3 164 €--30 226 €
48 887 €5 421 €4 097 €3 466 €--26 760 €
59 065 €5 289 €3 964 €3 775 €--22 984 €
69 246 €5 152 €3 828 €4 093 €--18 891 €
79 431 €5 011 €3 686 €4 420 €--14 471 €
89 619 €4 865 €3 540 €4 754 €--9 717 €
99 812 €4 714 €3 389 €5 098 €--4 619 €
1010 008 €4 558 €3 233 €5 450 €---
1110 208 €4 397 €3 072 €5 812 €---
1210 412 €4 230 €2 905 €6 183 €---
1310 621 €4 057 €2 732 €6 564 €---
1410 833 €3 879 €2 554 €6 955 €---
1511 050 €3 694 €2 369 €7 356 €---
1611 271 €3 503 €2 179 €7 767 €---
1711 496 €3 306 €1 981 €8 190 €---
1811 726 €3 102 €1 777 €8 624 €---
1911 961 €2 891 €1 567 €9 069 €---
2012 200 €2 673 €1 349 €9 526 €---
2112 444 €2 448 €1 123 €9 996 €---
2212 693 €2 215 €890 €10 478 €---
2312 947 €1 974 €649 €10 972 €---
2413 205 €1 725 €400 €11 480 €---
2513 470 €1 468 €143 €12 002 €---
TOTAL268 232 €157 828 €64 469 €110 405 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 110 405 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 374 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 759 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 759 €-6 420 €+8 179 €
2+1 759 €0 €+1 759 €
3+1 759 €0 €+1 759 €
4+1 759 €0 €+1 759 €
5+1 759 €0 €+1 759 €
6+1 759 €0 €+1 759 €
7+1 759 €0 €+1 759 €
8+1 759 €0 €+1 759 €
9+1 759 €0 €+1 759 €
10+1 759 €+249 €+1 510 €
11+1 759 €+1 744 €+15 €
12+1 759 €+1 855 €-96 €
13+1 759 €+1 969 €-210 €
14+1 759 €+2 086 €-327 €
15+1 759 €+2 207 €-448 €
16+1 759 €+2 330 €-571 €
17+1 759 €+2 457 €-698 €
18+1 759 €+2 587 €-828 €
19+1 759 €+2 721 €-962 €
20+1 759 €+2 858 €-1 099 €
21+1 759 €+2 999 €-1 240 €
22+1 759 €+3 143 €-1 384 €
23+1 759 €+3 292 €-1 533 €
24+1 759 €+3 444 €-1 685 €
25+1 759 €+3 601 €-1 842 €
Total+43 975 €+33 121 €+10 854 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 146 jours
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