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MAISON DE VILLAGE - 180m2 - 7 pièces - PAZIOLS - CORBIERES

Bien expiré
VillePaziols (11)
Surface180m²
Coût Total186 540€
Loyer Annuel15 602€
Rentabilité8.36%
Cashflow/mois+185€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 134 000 €
Surface : 180 m²
Prix au m² : 744,44 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : individuel, Nombre d'égages : 3, Nombre de WC : 1

Au coeur du charmant village de Paziols, au pied des Corbières, découvrez cette spacieuse maison de village d'environ 180 m2 habitables, aux volumes modulables et facilement exploitables. Édifiée sur plusieurs niveaux, cette maison à rénover se compose : Au rez-de-chaussée : un vaste espace de vie d'environ 50 m2, donnant directement sur une cour intérieur de 30m2 sans vis-à-vis. Au premier étage : une cuisine de 14 m2, une salle à manger de 14.5 m2 et deux chambres d'environ 15 m2. Au deuxième étage : une salle de bain ainsi que quatre pièces pouvant être aménagées selon vos besoins (chambres supplémentaires, bureau, salle de jeux, stockage...) Maison à fort potentiel.

  • https://www.azur-immobilier-gruissan.com/i/redac/honoraires
Ville : Paziols
Département : Aude
Région : Occitanie
Code postal : 11350
Coordonnées : 42.856521, 2.708304
Total : 186 540€
Prix d'acquisition : 134 000€
Travaux : 41 820€
Valeur du bien : 175 820€
Frais de notaire : 10 720€
Coût estimé : 10 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 180m²
Loyer prédit : 7.22€/m²/mois
Fourchette : 5.53€ - 9.44€/m²/mois
Loyer total estimé : 1300€/mois
Loyer annuel estimé : 15602€/an
Fourchette totale : 995€ - 1700€/mois
Fourchette annuelle : 11936€ - 20394€/an
Rentabilité brute :8.36%
Fourchette de rentabilité :6.40% - 10.93%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :186 540€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :930,86€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.47%
Assurance emprunteur :54,41€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 985,27€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :92 719,37€
Coût de l'assurance :16 322,25€
Taxe foncière : 1 560,19€/an
Soit par mois : 130,02€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 300,16€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 115,29€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :184,87€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 163 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire et des toilettes, carrelage complet des murs et du sol, mise aux normes de la plomberie et de l'électricité
Quantité: 6 m² de carrelage, 1 baignoire, 1 lavabo, 1 WC
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain nécessite une rénovation complète
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement du carrelage ancien, peinture des murs et plafonds, mise aux normes de l'électricité
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 2/5 visible sur photos - chambres nécessitent une rénovation complète
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle cuisine équipée, mise aux normes de la plomberie et de l'électricité, carrelage du sol et des murs
Quantité: 14 m² de carrelage, cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
Salle à mangerRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, nettoyage et éventuellement remplacement du carrelage
Quantité: 15 m²
Raison: État 3/5 visible - salle à manger nécessite un rafraîchissement
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation du sol, peinture des murs et plafonds, mise aux normes de l'électricité
Quantité: 50 m²
Raison: Aucune photo salon - état 2/5 assumé d'après pire état visible
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Remplacement du tableau électrique et mise à la terre si absente, ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Mise aux normes nécessaires pour la sécurité
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et remplacement de la tuyauterie si nécessaire, mise aux normes des évacuations
Quantité: 1 maison
Raison: Assurer le bon fonctionnement et la sécurité des installations

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :41 820 €(232 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain:7 340€
    Baignoire: 1 × 800€ = 800€, WC: 1 × 400€ = 400€, Lavabo: 1 × 300€ = 300€, Carrelage murs: 6 m² × 70€/m² = 420€, Carrelage sol: 6 m² × 70€/m² = 420€, Plomberie mise aux normes: 1000€, Électricité mise aux normes: 1000€, Main d'œuvre: 5000€
  • Chambres:3 700€
    Carrelage: 30 m² × 50€/m² = 1500€, Peinture murs: 30 m² × 30€/m² = 900€, Électricité mise aux normes: 800€, Main d'œuvre: 1300€
  • Cuisine:16 980€
    Cuisine complète: 12000€, Carrelage sol: 14 m² × 70€/m² = 980€, Plomberie mise aux normes: 1000€, Électricité mise aux normes: 1000€, Main d'œuvre: 4000€
  • Salle à manger:1 200€
    Peinture murs: 15 m² × 30€/m² = 450€, Main d'œuvre: 750€
  • Salon:9 000€
    Rénovation sol: 50 m² × 50€/m² = 2500€, Peinture murs: 50 m² × 30€/m² = 1500€, Électricité mise aux normes: 1000€, Main d'œuvre: 5000€
  • Électricité générale:600€
    Tableau électrique: 1 × 600€ = 600€
  • Plomberie générale:3 000€
    Mise aux normes plomberie: 3000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale de Paziols (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 300 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 602 €/an
Calcul : 1 300 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 391 €/an
Base de calcul : Emprunt de 186 540 € à 3.47% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 653 €/an
Calcul : 54 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 560 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 41 820 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 50 425 €
Revenus locatifs : +15 602 €
Charges déductibles : -50 425 €
Résultat foncier Année 1 : -34 823 €(Déficit de 34 823 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 24 123 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 605 €/an
Revenus locatifs : +15 602 €
Charges déductibles : -8 605 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 997 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 24122.62 € reporté.
Prix d'achat du bien : 134 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 87 100 €(65% de 134 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 167 €/an
Calcul : 87 100 € × 3,636% = 3 167 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 602 €50 431 €6 398 €-34 829 €10 700 €24 129 €24 129 €
215 914 €8 442 €6 229 €7 472 €--16 657 €
316 232 €8 268 €6 055 €7 964 €--8 693 €
416 557 €8 088 €5 875 €8 469 €--224 €
516 888 €7 901 €5 688 €8 987 €---
617 226 €7 708 €5 495 €9 518 €---
717 570 €7 508 €5 295 €10 063 €---
817 922 €7 300 €5 087 €10 621 €---
918 280 €7 086 €4 873 €11 194 €---
1018 646 €6 864 €4 651 €11 782 €---
1119 019 €6 634 €4 421 €12 385 €---
1219 399 €6 396 €4 183 €13 003 €---
1319 787 €6 150 €3 937 €13 637 €---
1420 183 €5 895 €3 682 €14 288 €---
1520 586 €5 631 €3 418 €14 956 €---
1620 998 €5 357 €3 144 €15 641 €---
1721 418 €5 074 €2 861 €16 344 €---
1821 846 €4 781 €2 568 €17 065 €---
1922 283 €4 478 €2 265 €17 805 €---
2022 729 €4 164 €1 951 €18 565 €---
2123 184 €3 839 €1 626 €19 344 €---
2223 647 €3 503 €1 290 €20 145 €---
2324 120 €3 154 €941 €20 966 €---
2424 603 €2 794 €581 €21 809 €---
2525 095 €2 420 €207 €22 674 €---
TOTAL499 733 €189 866 €92 719 €309 867 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 309 867 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 602 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 276 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 276 €-3 210 €+6 486 €
2+3 276 €0 €+3 276 €
3+3 276 €0 €+3 276 €
4+3 276 €0 €+3 276 €
5+3 276 €+2 629 €+647 €
6+3 276 €+2 855 €+421 €
7+3 276 €+3 019 €+257 €
8+3 276 €+3 186 €+90 €
9+3 276 €+3 358 €-82 €
10+3 276 €+3 535 €-259 €
11+3 276 €+3 715 €-439 €
12+3 276 €+3 901 €-625 €
13+3 276 €+4 091 €-815 €
14+3 276 €+4 286 €-1 010 €
15+3 276 €+4 487 €-1 211 €
16+3 276 €+4 692 €-1 416 €
17+3 276 €+4 903 €-1 627 €
18+3 276 €+5 119 €-1 843 €
19+3 276 €+5 342 €-2 066 €
20+3 276 €+5 569 €-2 293 €
21+3 276 €+5 803 €-2 527 €
22+3 276 €+6 043 €-2 767 €
23+3 276 €+6 290 €-3 014 €
24+3 276 €+6 543 €-3 267 €
25+3 276 €+6 802 €-3 526 €
Total+81 900 €+92 960 €+-11 060 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 160 jours
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