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Maison Saint Doulchard 5 chambres

Bien expiré
VilleSaint-Doulchard (18)
Surface185m²
Coût Total232 826€
Loyer Annuel21 484€
Rentabilité9.23%
Cashflow/mois+374€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 174 700 €
Surface : 185 m²
Prix au m² : 944,32 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 salles de bain, Cuisine équipée, Cave, Salon (total 30 m²), 5 chambres, Entrée séparée, 3 parkings: 2 boxs de stationnement, Garage, 2 balcons, Jardin, 2 terrasses, calme

Saint Doulchard Malitorne : Proche tous commerces, Maison élevée sur sous-sol total (dont 2 grands garages), d'environ 185m² habitables, comprenant : - au premier niveau : entrée, grand séjour ouvert sur une véranda, soit une pièce de vie de 51,30m², cuisine aménagée, deux chambres, salle de bains, toilettes, rangement. - à l'étage : palier distribuant trois chambres dont deux avec doubles combles en sous-pente attenants, salle de bains, toilettes indépendants. Sous-Sol composé d'une grande pièce chauffée, buanderie/chaufferie, atelier, cellier et ses deux garages. L' ensemble implanté sur une parcelle de 619m², balcons et terrasses tout autour. Chauffage gaz avec chaudière récente. Maison lumineuse offrant de beaux volumes, à remettre au goût du jour. Dpe : D 174 700 euros dont honoraires 5,88% T.T.C. Inclus à la charge de l'acquéreur 165 000 euros hors honoraires Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : (5.88 % honoraires Ttc à la charge de l'acquéreur.)

Ville : Saint-Doulchard
Département : Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 18230
Coordonnées : 47.104853, 2.381105
Total : 232 826€
Prix d'acquisition : 174 700€
Travaux : 44 150€
Valeur du bien : 218 850€
Frais de notaire : 13 976€
Coût estimé : 13 976€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 185m²
Loyer prédit : 9.68€/m²/mois
Fourchette : 7.91€ - 11.85€/m²/mois
Loyer total estimé : 1790€/mois
Loyer annuel estimé : 21484€/an
Fourchette totale : 1462€ - 2192€/mois
Fourchette annuelle : 17550€ - 26301€/an
Rentabilité brute :9.23%
Fourchette de rentabilité :7.54% - 11.30%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 605,26 €/m²
Basé sur :75 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :296 973 €
Prix d'achat :174 700 €
Décote à l'achat :-122 273€ (-41.2%)
Marge achat-revente :64 147€ (21.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :232 826€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 169,33€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :67,91€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 237,24€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :117 973,37€
Coût de l'assurance :20 372,28€
Taxe foncière : 2 148,41€/an
Soit par mois : 179,03€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 790,34€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 416,27€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :374,07€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 213 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 185 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et mise aux normes de la chaudière à gaz
Quantité: 1 chaudière
Raison: DPE D - Maison - Assurer un système de chauffage efficace
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: environ 23 fenêtres (estimé 1 fenêtre par 8 m² pour 185 m²)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, et WC, carrelage complet
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite mise à jour
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 50 m² total)
Raison: État 3/5 - Sols nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 - Peinture vieillissante

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :44 150 €(239 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:11 100€
    Isolation toiture/combles: 185 m² × 60€/m² = 11100€, Main d'œuvre: 50€
  • Chauffage:5 500€
    Remplacement chaudière à gaz: 1 chaudière = 5500€ (fourniture et pose)
  • Menuiseries:13 800€
    Fenêtres double vitrage: 23 fenêtres × 600€/fenêtre = 13800€ (fourniture et pose)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain = 8000€ (fourniture et pose)
  • Chambres:4 500€
    Parquet flottant: 50 m² × 60€/m² = 3000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Salon:1 250€
    Peinture salon: 25 m² × 50€/m² = 1250€ (fourniture et pose)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Doulchard (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 30 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 790 €/mois
Revenus locatifs annuels : 21 484 €/an
Calcul : 1 790 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 116 €/an
Base de calcul : Emprunt de 232 826 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 815 €/an
Calcul : 68 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 148 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 44 150 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 55 229 €
Revenus locatifs : +21 484 €
Charges déductibles : -55 229 €
Résultat foncier Année 1 : -33 745 €(Déficit de 33 745 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 12 345 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 079 €/an
Revenus locatifs : +21 484 €
Charges déductibles : -11 079 €
Résultat foncier Années 2+ : 10 405 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 12345.33 € reporté.
Prix d'achat du bien : 174 700 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 113 555 €(65% de 174 700 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 129 €/an
Calcul : 113 555 € × 3,636% = 4 129 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
121 484 €55 237 €8 124 €-33 753 €21 400 €12 353 €12 353 €
221 914 €10 875 €7 912 €11 039 €--1 314 €
322 352 €10 656 €7 692 €11 697 €---
422 799 €10 428 €7 465 €12 371 €---
523 255 €10 192 €7 229 €13 063 €---
623 720 €9 948 €6 985 €13 772 €---
724 195 €9 696 €6 732 €14 499 €---
824 679 €9 434 €6 470 €15 245 €---
925 172 €9 162 €6 199 €16 010 €---
1025 676 €8 881 €5 918 €16 794 €---
1126 189 €8 590 €5 627 €17 599 €---
1226 713 €8 289 €5 325 €18 424 €---
1327 247 €7 976 €5 013 €19 271 €---
1427 792 €7 653 €4 690 €20 139 €---
1528 348 €7 318 €4 354 €21 030 €---
1628 915 €6 970 €4 007 €21 944 €---
1729 493 €6 611 €3 648 €22 882 €---
1830 083 €6 238 €3 275 €23 845 €---
1930 685 €5 852 €2 889 €24 832 €---
2031 298 €5 453 €2 489 €25 846 €---
2131 924 €5 038 €2 075 €26 886 €---
2232 563 €4 609 €1 646 €27 953 €---
2333 214 €4 165 €1 202 €29 049 €---
2433 878 €3 705 €741 €30 174 €---
2534 556 €3 228 €265 €31 328 €---
TOTAL688 143 €236 206 €117 973 €451 937 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 451 937 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 21 484 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 512 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 512 €-6 420 €+10 932 €
2+4 512 €0 €+4 512 €
3+4 512 €+3 115 €+1 397 €
4+4 512 €+3 711 €+801 €
5+4 512 €+3 919 €+593 €
6+4 512 €+4 132 €+380 €
7+4 512 €+4 350 €+162 €
8+4 512 €+4 573 €-61 €
9+4 512 €+4 803 €-291 €
10+4 512 €+5 038 €-526 €
11+4 512 €+5 280 €-768 €
12+4 512 €+5 527 €-1 015 €
13+4 512 €+5 781 €-1 269 €
14+4 512 €+6 042 €-1 530 €
15+4 512 €+6 309 €-1 797 €
16+4 512 €+6 583 €-2 071 €
17+4 512 €+6 865 €-2 353 €
18+4 512 €+7 153 €-2 641 €
19+4 512 €+7 450 €-2 938 €
20+4 512 €+7 754 €-3 242 €
21+4 512 €+8 066 €-3 554 €
22+4 512 €+8 386 €-3 874 €
23+4 512 €+8 715 €-4 203 €
24+4 512 €+9 052 €-4 540 €
25+4 512 €+9 398 €-4 886 €
Total+112 800 €+135 581 €+-22 781 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 110 jours
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