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Maison Saint Doulchard 5 chambres

Bien expiré
VilleSaint-Doulchard (18)
Surface185
Coût Total232 826
Loyer Annuel21 484
Rentabilité9.23%
Cashflow/mois+374
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 174 700 €
Surface : 185 m²
Prix au m² : 944,32 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 salles de bain, Cuisine équipée, Cave, Salon (total 30 m²), 5 chambres, Entrée séparée, 3 parkings: 2 boxs de stationnement, Garage, 2 balcons, Jardin, 2 terrasses, calme

Saint Doulchard Malitorne : Proche tous commerces, Maison élevée sur sous-sol total (dont 2 grands garages), d'environ 185m² habitables, comprenant : - au premier niveau : entrée, grand séjour ouvert sur une véranda, soit une pièce de vie de 51,30m², cuisine aménagée, deux chambres, salle de bains, toilettes, rangement. - à l'étage : palier distribuant trois chambres dont deux avec doubles combles en sous-pente attenants, salle de bains, toilettes indépendants. Sous-Sol composé d'une grande pièce chauffée, buanderie/chaufferie, atelier, cellier et ses deux garages. L' ensemble implanté sur une parcelle de 619m², balcons et terrasses tout autour. Chauffage gaz avec chaudière récente. Maison lumineuse offrant de beaux volumes, à remettre au goût du jour. Dpe : D 174 700 euros dont honoraires 5,88% T.T.C. Inclus à la charge de l'acquéreur 165 000 euros hors honoraires Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : (5.88 % honoraires Ttc à la charge de l'acquéreur.)

Ville : Saint-Doulchard
Département : Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 18230
Coordonnées : 47.104853, 2.381105
Total : 232 826
Prix d'acquisition : 174 700
Travaux : 44 150
Valeur du bien : 218 850
Frais de notaire : 13 976
Coût estimé : 13 976
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 185
Loyer prédit : 9.68€/m²/mois
Fourchette : 7.91€ - 11.85€/m²/mois
Loyer total estimé : 1790€/mois
Loyer annuel estimé : 21484€/an
Fourchette totale : 1462€ - 2192€/mois
Fourchette annuelle : 17550€ - 26301€/an
Rentabilité brute :9.23%
Fourchette de rentabilité :7.54% - 11.30%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 605,26 €/m²
Basé sur :75 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :296 973
Prix d'achat :174 700
Décote à l'achat :-122 273 (-41.2%)
Marge achat-revente :64 147€ (21.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :232 826
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 169,33€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :67,91€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 237,24€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :117 973,37
Coût de l'assurance :20 372,28
Taxe foncière : 2 148,41€/an
Soit par mois : 179,03€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 790,34€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 416,27€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :374,07€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 213 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 185 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et mise aux normes de la chaudière à gaz
Quantité: 1 chaudière
Raison: DPE D - Maison - Assurer un système de chauffage efficace
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: environ 23 fenêtres (estimé 1 fenêtre par 8 m² pour 185 m²)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, et WC, carrelage complet
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite mise à jour
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 50 m² total)
Raison: État 3/5 - Sols nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 - Peinture vieillissante

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :44 150(239 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:11 100
    Isolation toiture/combles: 185 m² × 60€/m² = 11100€, Main d'œuvre: 50€
  • Chauffage:5 500
    Remplacement chaudière à gaz: 1 chaudière = 5500€ (fourniture et pose)
  • Menuiseries:13 800
    Fenêtres double vitrage: 23 fenêtres × 600€/fenêtre = 13800€ (fourniture et pose)
  • Salle de bain:8 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain = 8000€ (fourniture et pose)
  • Chambres:4 500
    Parquet flottant: 50 m² × 60€/m² = 3000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Salon:1 250
    Peinture salon: 25 m² × 50€/m² = 1250€ (fourniture et pose)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Doulchard (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DB(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 30 400✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 790 €/mois
Revenus locatifs annuels : 21 484 €/an
Calcul : 1 790 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 116 €/an
Base de calcul : Emprunt de 232 826 à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 815 €/an
Calcul : 68 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 148 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 44 150
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 55 229
Revenus locatifs : +21 484
Charges déductibles : -55 229
Résultat foncier Année 1 : -33 745(Déficit de 33 745 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 12 345
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 079 €/an
Revenus locatifs : +21 484
Charges déductibles : -11 079
Résultat foncier Années 2+ : 10 405 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 12345.33 € reporté.
Prix d'achat du bien : 174 700
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 113 555(65% de 174 700 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 129 €/an
Calcul : 113 555 € × 3,636% = 4 129
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
121 48455 2378 124-33 75321 400 €12 353 €12 353 €
221 91410 8757 91211 039--1 314 €
322 35210 6567 69211 697---
422 79910 4287 46512 371---
523 25510 1927 22913 063---
623 7209 9486 98513 772---
724 1959 6966 73214 499---
824 6799 4346 47015 245---
925 1729 1626 19916 010---
1025 6768 8815 91816 794---
1126 1898 5905 62717 599---
1226 7138 2895 32518 424---
1327 2477 9765 01319 271---
1427 7927 6534 69020 139---
1528 3487 3184 35421 030---
1628 9156 9704 00721 944---
1729 4936 6113 64822 882---
1830 0836 2383 27523 845---
1930 6855 8522 88924 832---
2031 2985 4532 48925 846---
2131 9245 0382 07526 886---
2232 5634 6091 64627 953---
2333 2144 1651 20229 049---
2433 8783 70574130 174---
2534 5563 22826531 328---
TOTAL688 143236 206117 973451 93721 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 451 937
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 21 484 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 512 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 512-6 420+10 932
2+4 5120+4 512
3+4 512+3 115+1 397
4+4 512+3 711+801
5+4 512+3 919+593
6+4 512+4 132+380
7+4 512+4 350+162
8+4 512+4 573-61
9+4 512+4 803-291
10+4 512+5 038-526
11+4 512+5 280-768
12+4 512+5 527-1 015
13+4 512+5 781-1 269
14+4 512+6 042-1 530
15+4 512+6 309-1 797
16+4 512+6 583-2 071
17+4 512+6 865-2 353
18+4 512+7 153-2 641
19+4 512+7 450-2 938
20+4 512+7 754-3 242
21+4 512+8 066-3 554
22+4 512+8 386-3 874
23+4 512+8 715-4 203
24+4 512+9 052-4 540
25+4 512+9 398-4 886
Total+112 800+135 581+-22 781
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 64 jours
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