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Appartement à vendre

VilleElbeuf (76)
Surface75m²
Coût Total124 300€
Loyer Annuel7 789€
Rentabilité6.27%
Cashflow/mois-98€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 85 000 €
Surface : 75 m²
Prix au m² : 1 133,33 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 4/4 étage, Salle de bain, 2 chambres, Entrée séparée

Appartement situé sur la commune de ELBEUF 76500 au 4 ème étage. sans acsenceur (dernier étage). comprenant une entrée de 15 m2, une cusine a/e de 10 m2, un salon de 17 m2, une chambre de 15 m2, une chambre et 11 m2, wc et une salle de bain de 4 m2 Commerces en bas de l'immeuble. Chauffage indivuduel électrique charges environs 40 euros par mois. Une visite un renseignement Valérie Barreiros 06/18/46/39/63 Agent commerciale enregistré au RSAC de Rouen N° 534 47 5561 EI~« Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : ».

Ville : Elbeuf
Département : Seine-Maritime
Région : Normandie
Code postal : 76500
Coordonnées : 49.280270, 1.003550
Total : 124 300€
Prix d'acquisition : 85 000€
Travaux : 32 500€
Valeur du bien : 117 500€
Frais de notaire : 6 800€
Coût estimé : 6 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 75m²
Loyer prédit : 8.65€/m²/mois
Fourchette : 6.86€ - 10.91€/m²/mois
Loyer total estimé : 649€/mois
Loyer annuel estimé : 7789€/an
Fourchette totale : 515€ - 818€/mois
Fourchette annuelle : 6178€ - 9820€/an
Rentabilité brute :6.27%
Fourchette de rentabilité :4.97% - 7.90%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 300 €/m²
Basé sur :87 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :97 500 €
Prix d'achat :85 000 €
Décote à l'achat :-12 500€ (-12.8%)
Marge achat-revente :-26 800€ (-27.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :124 300€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :607,05€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :35,22€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 642,27€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :57 814,44€
Coût de l'assurance :10 565,50€
Taxe foncière : 778,91€/an
Soit par mois : 64,91€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 40,00€/mois
Soit par an : 480,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 649,10€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 747,18€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-98,08€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 75 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur 75 m²)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le système actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Appartement - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire/douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 - Aucune photo fournie, état moyen supposé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 26 m² total)
Raison: État 3/5 - Aucune photo fournie, état moyen supposé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 26 m² total)
Raison: État 3/5 - Aucune photo fournie, état moyen supposé
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise aux normes de la plomberie et de l'électricité, peinture et remplacement de la robinetterie
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :32 500 €(433 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 500€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Menuiseries:8 400€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 1200€ = 8400€, Main d'œuvre: inclus
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre: inclus
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres - Revêtement sol:1 560€
    Parquet flottant: 26 m² × 60€/m² = 1560€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres - Peinture:1 040€
    Peinture murs et plafonds: 26 m² × 40€/m² = 1040€, Main d'œuvre: inclus
  • Cuisine - Rafraîchissement:4 500€
    Mise aux normes plomberie et électricité: 1 cuisine complète × 4500€ = 4500€, Main d'œuvre: inclus
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Elbeuf (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 19 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 649 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 789 €/an
Calcul : 649 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 012 €/an
Base de calcul : Emprunt de 124 300 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 423 €/an
Calcul : 35 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 779 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 480 €/an
Calcul : 40 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 32 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 38 193 €
Revenus locatifs : +7 789 €
Charges déductibles : -38 193 €
Résultat foncier Année 1 : -30 404 €(Déficit de 30 404 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 9 004 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 693 €/an
Revenus locatifs : +7 789 €
Charges déductibles : -5 693 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 096 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 9004.35 € reporté.
Prix d'achat du bien : 85 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 55 250 €(65% de 85 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 009 €/an
Calcul : 55 250 € × 3,636% = 2 009 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 789 €38 197 €4 016 €-30 408 €21 400 €9 008 €9 008 €
27 945 €5 589 €3 907 €2 356 €--6 652 €
38 104 €5 477 €3 795 €2 627 €--4 025 €
48 266 €5 361 €3 679 €2 905 €--1 120 €
58 431 €5 241 €3 560 €3 190 €---
68 600 €5 118 €3 436 €3 482 €---
78 772 €4 990 €3 308 €3 782 €---
88 947 €4 858 €3 176 €4 089 €---
99 126 €4 722 €3 040 €4 405 €---
109 309 €4 581 €2 899 €4 728 €---
119 495 €4 435 €2 754 €5 060 €---
129 685 €4 285 €2 603 €5 400 €---
139 879 €4 129 €2 448 €5 749 €---
1410 076 €3 969 €2 287 €6 107 €---
1510 278 €3 803 €2 121 €6 475 €---
1610 483 €3 632 €1 950 €6 852 €---
1710 693 €3 454 €1 773 €7 238 €---
1810 907 €3 271 €1 590 €7 635 €---
1911 125 €3 082 €1 401 €8 042 €---
2011 347 €2 887 €1 206 €8 460 €---
2111 574 €2 685 €1 004 €8 889 €---
2211 806 €2 477 €795 €9 329 €---
2312 042 €2 261 €580 €9 780 €---
2412 283 €2 039 €357 €10 244 €---
2512 528 €1 809 €127 €10 719 €---
TOTAL249 489 €132 353 €57 814 €117 136 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 117 136 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 789 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 636 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 636 €-6 420 €+8 056 €
2+1 636 €0 €+1 636 €
3+1 636 €0 €+1 636 €
4+1 636 €0 €+1 636 €
5+1 636 €+621 €+1 015 €
6+1 636 €+1 045 €+591 €
7+1 636 €+1 135 €+501 €
8+1 636 €+1 227 €+409 €
9+1 636 €+1 321 €+315 €
10+1 636 €+1 418 €+218 €
11+1 636 €+1 518 €+118 €
12+1 636 €+1 620 €+16 €
13+1 636 €+1 725 €-89 €
14+1 636 €+1 832 €-196 €
15+1 636 €+1 942 €-306 €
16+1 636 €+2 055 €-419 €
17+1 636 €+2 172 €-536 €
18+1 636 €+2 291 €-655 €
19+1 636 €+2 413 €-777 €
20+1 636 €+2 538 €-902 €
21+1 636 €+2 667 €-1 031 €
22+1 636 €+2 799 €-1 163 €
23+1 636 €+2 934 €-1 298 €
24+1 636 €+3 073 €-1 437 €
25+1 636 €+3 216 €-1 580 €
Total+40 900 €+35 141 €+5 759 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 20 jours
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