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Maison 7 pièces

VilleSainte-Eulalie-de-Cernon (12)
Surface117m²
Coût Total171 450€
Loyer Annuel10 912€
Rentabilité6.36%
Cashflow/mois-69€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 110 000 €
Surface : 117 m²
Prix au m² : 940,17 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 117 m², 7 pièces, Terrasse, 1 garage, 1 place de parking

Vente Cevennes Gard Aveyron Maison de village T7 de 118m² au centre du village. Le bien dispose d un grand garage, une cuisine et salle à manger séparée, 5 chambres dont une avec terrasse, deux salle d eau, une buanderie et un grand grenier aménagable de plus de 100m².

Ville : Sainte-Eulalie-de-Cernon
Département : Aveyron
Région : Occitanie
Code postal : 12230
Coordonnées : 43.981950, 3.136740
Total : 171 450€
Prix d'acquisition : 110 000€
Travaux : 52 650€
Valeur du bien : 162 650€
Frais de notaire : 8 800€
Coût estimé : 8 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 117m²
Loyer prédit : 7.77€/m²/mois
Fourchette : 5.68€ - 10.64€/m²/mois
Loyer total estimé : 909€/mois
Loyer annuel estimé : 10912€/an
Fourchette totale : 664€ - 1245€/mois
Fourchette annuelle : 7973€ - 14935€/an
Rentabilité brute :6.36%
Fourchette de rentabilité :4.65% - 8.71%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 509,43 €/m²
Basé sur :7 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :176 603 €
Prix d'achat :110 000 €
Décote à l'achat :-66 603€ (-37.7%)
Marge achat-revente :5 153€ (2.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :171 450€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :837,32€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :50,01€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 887,32€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :79 744,85€
Coût de l'assurance :15 001,87€
Taxe foncière : 1 091,19€/an
Soit par mois : 90,93€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 909,32€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 978,25€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-68,93€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien.
Quantité: 1 système pour 117 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur le DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée.
Quantité: 117 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant.
Quantité: 15 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gain d'1 classe énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine équipée, y compris les placards, le plan de travail et l'électroménager.
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage des murs et du sol.
Quantité: 5 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain très datée
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement du carrelage ancien et rafraîchissement des murs.
Quantité: 20 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - salon nécessite rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres.
Quantité: 5 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état général mais rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :52 650 €(450 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (installation incluse)
  • Isolation:5 850€
    Isolation combles: 117 m² × 50€/m² = 5850€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:10 500€
    Fenêtres double vitrage: 15 fenêtres × 700€ = 10500€ (pose incluse)
  • Cuisine:8 500€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 8500€ = 8500€ (matériaux et main d'œuvre inclus)
  • Salle de bain:5 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 1000€/m² = 5000€ (matériaux et main d'œuvre inclus)
  • Salon:2 600€
    Rénovation salon: 20 m² × 130€/m² = 2600€ (carrelage et peinture, main d'œuvre incluse)
  • Chambres:7 200€
    Pose parquet flottant: 60 m² × 120€/m² = 7200€ (matériaux et main d'œuvre inclus)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Sainte-Eulalie-de-Cernon (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 29 350€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 909 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 912 €/an
Calcul : 909 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 534 €/an
Base de calcul : Emprunt de 171 450 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 600 €/an
Calcul : 50 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 091 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 52 650 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 59 875 €
Revenus locatifs : +10 912 €
Charges déductibles : -59 875 €
Résultat foncier Année 1 : -48 963 €(Déficit de 48 963 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 27 563 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 225 €/an
Revenus locatifs : +10 912 €
Charges déductibles : -7 225 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 687 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 27563.18 € reporté.
Prix d'achat du bien : 110 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 71 500 €(65% de 110 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 600 €/an
Calcul : 71 500 € × 3,636% = 2 600 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 912 €59 881 €5 539 €-48 969 €21 400 €27 569 €27 569 €
211 130 €7 081 €5 390 €4 049 €--23 519 €
311 353 €6 926 €5 235 €4 427 €--19 093 €
411 580 €6 766 €5 075 €4 813 €--14 280 €
511 811 €6 601 €4 910 €5 210 €--9 070 €
612 048 €6 431 €4 740 €5 617 €--3 453 €
712 289 €6 255 €4 563 €6 034 €---
812 534 €6 073 €4 381 €6 462 €---
912 785 €5 885 €4 193 €6 901 €---
1013 041 €5 690 €3 999 €7 351 €---
1113 302 €5 489 €3 798 €7 812 €---
1213 568 €5 282 €3 591 €8 286 €---
1313 839 €5 068 €3 376 €8 771 €---
1414 116 €4 846 €3 155 €9 270 €---
1514 398 €4 617 €2 926 €9 781 €---
1614 686 €4 381 €2 690 €10 305 €---
1714 980 €4 137 €2 445 €10 843 €---
1815 279 €3 884 €2 193 €11 395 €---
1915 585 €3 624 €1 932 €11 961 €---
2015 897 €3 354 €1 663 €12 542 €---
2116 214 €3 076 €1 385 €13 139 €---
2216 539 €2 788 €1 097 €13 751 €---
2316 870 €2 491 €800 €14 378 €---
2417 207 €2 184 €493 €15 023 €---
2517 551 €1 867 €176 €15 684 €---
TOTAL349 511 €174 676 €79 745 €174 834 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 174 834 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 912 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 291 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 291 €-6 420 €+8 711 €
2+2 291 €0 €+2 291 €
3+2 291 €0 €+2 291 €
4+2 291 €0 €+2 291 €
5+2 291 €0 €+2 291 €
6+2 291 €0 €+2 291 €
7+2 291 €+774 €+1 517 €
8+2 291 €+1 939 €+352 €
9+2 291 €+2 070 €+221 €
10+2 291 €+2 205 €+86 €
11+2 291 €+2 344 €-53 €
12+2 291 €+2 486 €-195 €
13+2 291 €+2 631 €-340 €
14+2 291 €+2 781 €-490 €
15+2 291 €+2 934 €-643 €
16+2 291 €+3 092 €-801 €
17+2 291 €+3 253 €-962 €
18+2 291 €+3 418 €-1 127 €
19+2 291 €+3 588 €-1 297 €
20+2 291 €+3 763 €-1 472 €
21+2 291 €+3 942 €-1 651 €
22+2 291 €+4 125 €-1 834 €
23+2 291 €+4 314 €-2 023 €
24+2 291 €+4 507 €-2 216 €
25+2 291 €+4 705 €-2 414 €
Total+57 275 €+52 450 €+4 825 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 18 jours
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