Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

À vendre Appartement T1 en plein coeur de Bourges

VilleBourges (18)
Surface36.1m²
Coût Total104 582€
Loyer Annuel5 861€
Rentabilité5.60%
Cashflow/mois-115€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 57 680 €
Surface : 36.1 m²
Prix au m² : 1 597,78 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 1
Étage : 2
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur électrique individuel, Nombre de WC : 1, Mandat exclusif

Idéalement situé en centre-ville de Bourges, découvrez ce charmant appartement de type 1 au sein d'une résidence sécurisée, au 2ème étage. Il se compose d'une cuisine, d'une pièce à vivre avec balcon, d'une salle de bain ainsi que d'un WC indépendant. Idéalement placé à proximité immédiate des commerces et des commodités, ce bien convient parfaitement pour un premier achat ou un investissement locatif.

  • https://agence-bic.com/images/layout/tarifs.pdf
Ville : Bourges
Département : Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 18000
Coordonnées : 47.088996, 2.394997
Total : 104 582€
Prix d'acquisition : 57 680€
Travaux : 42 288€
Valeur du bien : 99 968€
Frais de notaire : 4 614€
Coût estimé : 4 614€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 36.1m²
Loyer prédit : 13.53€/m²/mois
Fourchette : 11.04€ - 16.58€/m²/mois
Loyer total estimé : 488€/mois
Loyer annuel estimé : 5861€/an
Fourchette totale : 399€ - 599€/mois
Fourchette annuelle : 4783€ - 7182€/an
Rentabilité brute :5.60%
Fourchette de rentabilité :4.57% - 6.87%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 655,56 €/m²
Basé sur :375 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :59 766 €
Prix d'achat :57 680 €
Décote à l'achat :-2 086€ (-3.5%)
Marge achat-revente :-44 816€ (-75.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :104 582€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :523,56€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :30,50€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 554,07€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :52 486,64€
Coût de l'assurance :9 150,93€
Taxe foncière : 586,08€/an
Soit par mois : 48,84€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 488,40€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 602,91€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-114,51€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 148 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine, incluant nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 - Cuisine sans photo, état supposé mauvais nécessitant une rénovation complète.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des fixtures de la salle de bain, mise à jour de la plomberie et électricité, carrelage des murs et sol.
Quantité: 6 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - Salle de bain en état moyen nécessitant une mise à jour.
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation des chambres, incluant revêtement de sol, peinture, électricité et menuiseries intérieures.
Quantité: 1 chambre (environ 36.1 m²)
Raison: État 2/5 - Chambres sans photo, état supposé mauvais nécessitant une rénovation complète.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et rafraîchissement du parquet.
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - Salon en état moyen nécessitant un rafraîchissement.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :42 288 €(1 171 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:21 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète: 12000€, Électroménager: 4000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1500€, Main d'œuvre: 1500€
  • Salle de bain:14 000€
    Rénovation salle de bain: 6 m² × 2000€/m² = 12000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambre:5 288€
    Rénovation chambre: 36.1 m² × 80€/m² = 2888€, Électricité: 800€, Menuiseries: 800€, Main d'œuvre: 800€
  • Salon:2 000€
    Rafraîchissement salon: 20 m² × 50€/m² = 1000€, Main d'œuvre: 1000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bourges (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 488 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 861 €/an
Calcul : 488 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 614 €/an
Base de calcul : Emprunt de 104 582 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 366 €/an
Calcul : 31 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 586 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 42 288 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 46 855 €
Revenus locatifs : +5 861 €
Charges déductibles : -46 855 €
Résultat foncier Année 1 : -40 994 €(Déficit de 40 994 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 30 294 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 567 €/an
Revenus locatifs : +5 861 €
Charges déductibles : -4 567 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 294 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 30293.80 € reporté.
Prix d'achat du bien : 57 680 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 37 492 €(65% de 57 680 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 363 €/an
Calcul : 37 492 € × 3,636% = 1 363 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 861 €46 858 €3 618 €-40 997 €10 700 €30 297 €30 297 €
25 978 €4 475 €3 523 €1 503 €--28 794 €
36 098 €4 377 €3 425 €1 720 €--27 074 €
46 220 €4 275 €3 323 €1 944 €--25 130 €
56 344 €4 170 €3 218 €2 174 €--22 956 €
66 471 €4 061 €3 109 €2 410 €--20 546 €
76 600 €3 948 €2 996 €2 652 €--17 895 €
86 732 €3 831 €2 879 €2 901 €--14 994 €
96 867 €3 710 €2 758 €3 157 €--11 837 €
107 004 €3 585 €2 633 €3 419 €--8 418 €
117 144 €3 455 €2 503 €3 689 €--4 729 €
127 287 €3 321 €2 369 €3 966 €---
137 433 €3 182 €2 229 €4 251 €---
147 582 €3 037 €2 085 €4 544 €---
157 733 €2 888 €1 936 €4 845 €---
167 888 €2 733 €1 781 €5 154 €---
178 046 €2 573 €1 621 €5 472 €---
188 207 €2 408 €1 455 €5 799 €---
198 371 €2 236 €1 284 €6 135 €---
208 538 €2 058 €1 106 €6 480 €---
218 709 €1 874 €922 €6 835 €---
228 883 €1 683 €731 €7 200 €---
239 061 €1 486 €534 €7 575 €---
249 242 €1 281 €329 €7 961 €---
259 427 €1 070 €118 €8 357 €---
TOTAL187 723 €118 578 €52 487 €69 145 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 69 145 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 861 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 231 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 231 €-3 210 €+4 441 €
2+1 231 €0 €+1 231 €
3+1 231 €0 €+1 231 €
4+1 231 €0 €+1 231 €
5+1 231 €0 €+1 231 €
6+1 231 €0 €+1 231 €
7+1 231 €0 €+1 231 €
8+1 231 €0 €+1 231 €
9+1 231 €0 €+1 231 €
10+1 231 €0 €+1 231 €
11+1 231 €0 €+1 231 €
12+1 231 €+1 190 €+41 €
13+1 231 €+1 275 €-44 €
14+1 231 €+1 363 €-132 €
15+1 231 €+1 454 €-223 €
16+1 231 €+1 546 €-315 €
17+1 231 €+1 642 €-411 €
18+1 231 €+1 740 €-509 €
19+1 231 €+1 840 €-609 €
20+1 231 €+1 944 €-713 €
21+1 231 €+2 050 €-819 €
22+1 231 €+2 160 €-929 €
23+1 231 €+2 272 €-1 041 €
24+1 231 €+2 388 €-1 157 €
25+1 231 €+2 507 €-1 276 €
Total+30 775 €+22 162 €+8 613 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 10 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →