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Appartement F2 en Rdc

VilleBriey (54)
Surface40m²
Coût Total86 780€
Loyer Annuel5 956€
Rentabilité6.86%
Cashflow/mois-0€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 59 500 €
Surface : 40 m²
Prix au m² : 1 487,5 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur électrique individuel, Nombre d'égages : 2, Nombre de WC : 1, Mandat exclusif

Briey, bel appartement F2 rénové, composé d'une entrée cuisine et salon ouvert, une chambre, salle d'eau.Appartement rénové, toiture neuve, DPE  E et B

  • https://leschenesimmobilier.la-boite-immo.com/i/redac/honoraires?honofor=1
Ville : Briey
Département : Meurthe-et-Moselle
Région : Grand Est
Code postal : 54150
Coordonnées : 49.248064, 5.933529
Total : 86 780€
Prix d'acquisition : 59 500€
Travaux : 22 520€
Valeur du bien : 82 020€
Frais de notaire : 4 760€
Coût estimé : 4 760€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 40m²
Loyer prédit : 12.41€/m²/mois
Fourchette : 9.90€ - 15.55€/m²/mois
Loyer total estimé : 496€/mois
Loyer annuel estimé : 5956€/an
Fourchette totale : 396€ - 622€/mois
Fourchette annuelle : 4753€ - 7465€/an
Rentabilité brute :6.86%
Fourchette de rentabilité :5.48% - 8.60%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 181 €/m²
Basé sur :33 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :47 240 €
Prix d'achat :59 500 €
Décote à l'achat :+12 260€ (+26.0%)
Marge achat-revente :-39 540€ (-83.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :86 780€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :425,19€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :21,70€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 446,88€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :40 776,59€
Coût de l'assurance :6 508,50€
Taxe foncière : 595,65€/an
Soit par mois : 49,64€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 496,37€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 496,52€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-0,15€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 40 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 4 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système pour 40 m²
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 4/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et vérification des installations sanitaires
Quantité: 6 m²
Raison: État 4/5 visible - salle de bain en bon état mais nécessite un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 12 m²
Raison: État 4/5 visible - chambre en bon état mais nécessite un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état mais nécessite un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :22 520 €(563 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 6000€ = 6000€ (inclut main d'œuvre)
  • Menuiseries:2 800€
    Fenêtres double vitrage: 4 fenêtres × 700€ = 2800€ (inclut main d'œuvre)
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 4000€ = 4000€ (inclut main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€ (inclut main d'œuvre)
  • Salle de bain:480€
    Peinture salle de bain: 6 m² × 80€/m² = 480€ (inclut main d'œuvre)
  • Chambres:240€
    Peinture chambre: 12 m² × 20€/m² = 240€ (inclut main d'œuvre)
  • Salon:1 000€
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (inclut main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Briey (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 12 800€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 496 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 956 €/an
Calcul : 496 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 827 €/an
Base de calcul : Emprunt de 86 780 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 260 €/an
Calcul : 22 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 596 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 22 520 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 26 203 €
Revenus locatifs : +5 956 €
Charges déductibles : -26 203 €
Résultat foncier Année 1 : -20 246 €(Déficit de 20 246 €)
Imputable sur revenu global : 20 246 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 683 €/an
Revenus locatifs : +5 956 €
Charges déductibles : -3 683 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 274 €/an
Prix d'achat du bien : 59 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 38 675 €(65% de 59 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 406 €/an
Calcul : 38 675 € × 3,636% = 1 406 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 956 €26 206 €2 830 €-20 249 €20 249 €--
26 076 €3 609 €2 753 €2 466 €---
36 197 €3 531 €2 675 €2 666 €---
46 321 €3 449 €2 593 €2 872 €---
56 448 €3 365 €2 509 €3 082 €---
66 576 €3 278 €2 422 €3 298 €---
76 708 €3 189 €2 333 €3 519 €---
86 842 €3 096 €2 240 €3 746 €---
96 979 €3 000 €2 144 €3 979 €---
107 119 €2 901 €2 045 €4 218 €---
117 261 €2 798 €1 942 €4 462 €---
127 406 €2 693 €1 837 €4 714 €---
137 554 €2 583 €1 727 €4 971 €---
147 705 €2 470 €1 614 €5 235 €---
157 859 €2 353 €1 497 €5 506 €---
168 017 €2 232 €1 376 €5 784 €---
178 177 €2 108 €1 252 €6 069 €---
188 341 €1 979 €1 123 €6 362 €---
198 507 €1 845 €989 €6 662 €---
208 677 €1 707 €851 €6 970 €---
218 851 €1 565 €709 €7 286 €---
229 028 €1 418 €562 €7 610 €---
239 209 €1 266 €410 €7 943 €---
249 393 €1 109 €253 €8 284 €---
259 581 €946 €90 €8 635 €---
TOTAL190 788 €84 696 €40 777 €106 092 €20 249 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 075 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 106 092 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 956 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 251 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 251 €-6 075 €+7 326 €
2+1 251 €+740 €+511 €
3+1 251 €+800 €+451 €
4+1 251 €+862 €+389 €
5+1 251 €+925 €+326 €
6+1 251 €+989 €+262 €
7+1 251 €+1 056 €+195 €
8+1 251 €+1 124 €+127 €
9+1 251 €+1 194 €+57 €
10+1 251 €+1 265 €-14 €
11+1 251 €+1 339 €-88 €
12+1 251 €+1 414 €-163 €
13+1 251 €+1 491 €-240 €
14+1 251 €+1 571 €-320 €
15+1 251 €+1 652 €-401 €
16+1 251 €+1 735 €-484 €
17+1 251 €+1 821 €-570 €
18+1 251 €+1 909 €-658 €
19+1 251 €+1 999 €-748 €
20+1 251 €+2 091 €-840 €
21+1 251 €+2 186 €-935 €
22+1 251 €+2 283 €-1 032 €
23+1 251 €+2 383 €-1 132 €
24+1 251 €+2 485 €-1 234 €
25+1 251 €+2 590 €-1 339 €
Total+31 275 €+31 828 €+-553 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 33 jours
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