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Maison à vendre

Bien expiré
VilleSciez (74)
Surface133m²
Coût Total345 320€
Loyer Annuel29 180€
Rentabilité8.45%
Cashflow/mois+353€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 250 000 €
Surface : 133 m²
Prix au m² : 1 879,7 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 8
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 4 étages, Salle de bain, 4 chambres, TV par câble, Pas de balcon, Non meublé

Réf 162ACR : Sciez-sur-Léman - Située au cœur du village, cette maison ancienne offre une belle opportunité pour un projet de rénovation complète. Ce bien, par sa surface et sa configuration, constitue une excellente opportunité pour un investisseur souhaitant développer un projet locatif à fort rendement. D'une surface minimum de 133 m², comprenant 8 pièces réparties sur 4 niveaux. Son emplacement, proche des commodités et des axes principaux, en fait un investissement stratégique avec de belles perspectives de valorisation. À visiter sans tarder pour mesurer tout le potentiel de ce bien.

Ville : Sciez
Département : Haute-Savoie
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 74140
Coordonnées : 46.329825, 6.374297
Total : 345 320€
Prix d'acquisition : 250 000€
Travaux : 75 320€
Valeur du bien : 325 320€
Frais de notaire : 20 000€
Coût estimé : 20 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 133m²
Loyer prédit : 18.28€/m²/mois
Fourchette : 12.96€ - 25.80€/m²/mois
Loyer total estimé : 2432€/mois
Loyer annuel estimé : 29180€/an
Fourchette totale : 1723€ - 3431€/mois
Fourchette annuelle : 20681€ - 41172€/an
Rentabilité brute :8.45%
Fourchette de rentabilité :5.99% - 11.92%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 704,35 €/m²
Basé sur :20 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :492 679 €
Prix d'achat :250 000 €
Décote à l'achat :-242 679€ (-49.3%)
Marge achat-revente :147 359€ (29.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :345 320€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 734,31€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :100,72€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 835,03€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :174 974,29€
Coût de l'assurance :30 215,50€
Taxe foncière : 2 918,01€/an
Soit par mois : 243,17€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 431,67€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 078,20€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :353,47€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 368 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 133 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 133 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 16 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais datée
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation du salon avec peinture, revêtement de sol, et mise à jour de l'électricité
Quantité: 38 m² (total des deux salons)
Raison: État 2/5 visible sur photos - usure importante et besoin de rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, et carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo - état 2/5 assumé, nécessite rénovation complète
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation des 4 chambres avec revêtement de sol, peinture, et mise à jour de l'électricité
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: Aucune photo - état 2/5 assumé, nécessite rénovation complète

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :75 320 €(566 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:5 320€
    Isolation des combles perdus: 133 m² × 40€/m² = 5320€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air-eau:12 500€
    Installation d'une pompe à chaleur air/eau: 1 système = 12500€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries - Fenêtres double vitrage:14 400€
    Remplacement de 16 fenêtres: 16 fenêtres × 900€/fenêtre = 14400€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Rénovation complète:12 000€
    Rénovation complète de cuisine: 1 cuisine complète = 12000€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Salon - Rénovation complète:9 500€
    Rénovation complète du salon: 38 m² × 250€/m² = 9500€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:12 000€
    Rénovation complète de salle de bain: 1 salle de bain complète = 12000€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Rénovation complète:9 600€
    Rénovation des 4 chambres: 60 m² × 160€/m² = 9600€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Sciez. Main d'œuvre incluse. Les prix sont ajustés selon les spécificités régionales.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 32 220€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air-eau, Menuiseries - Fenêtres double vitrage
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 432 €/mois
Revenus locatifs annuels : 29 180 €/an
Calcul : 2 432 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 12 038 €/an
Base de calcul : Emprunt de 345 320 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 209 €/an
Calcul : 101 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 918 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 75 320 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 91 484 €
Revenus locatifs : +29 180 €
Charges déductibles : -91 484 €
Résultat foncier Année 1 : -62 304 €(Déficit de 62 304 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 40 904 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 16 164 €/an
Revenus locatifs : +29 180 €
Charges déductibles : -16 164 €
Résultat foncier Années 2+ : 13 016 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 40904.19 € reporté.
Prix d'achat du bien : 250 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 162 500 €(65% de 250 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 909 €/an
Calcul : 162 500 € × 3,636% = 5 909 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
129 180 €91 496 €12 049 €-62 315 €21 400 €40 915 €40 915 €
229 764 €15 861 €11 735 €13 902 €--27 013 €
330 359 €15 536 €11 409 €14 823 €--12 190 €
430 966 €15 198 €11 072 €15 768 €---
531 585 €14 849 €10 722 €16 737 €---
632 217 €14 487 €10 360 €17 730 €---
732 861 €14 112 €9 985 €18 750 €---
833 519 €13 723 €9 597 €19 795 €---
934 189 €13 321 €9 194 €20 868 €---
1034 873 €12 904 €8 778 €21 969 €---
1135 570 €12 472 €8 346 €23 098 €---
1236 282 €12 025 €7 899 €24 257 €---
1337 007 €11 562 €7 435 €25 445 €---
1437 748 €11 082 €6 955 €26 666 €---
1538 502 €10 585 €6 458 €27 918 €---
1639 273 €10 070 €5 943 €29 203 €---
1740 058 €9 536 €5 410 €30 521 €---
1840 859 €8 984 €4 857 €31 875 €---
1941 676 €8 412 €4 285 €33 265 €---
2042 510 €7 819 €3 692 €34 691 €---
2143 360 €7 204 €3 078 €36 156 €---
2244 227 €6 568 €2 442 €37 659 €---
2345 112 €5 909 €1 782 €39 203 €---
2446 014 €5 226 €1 100 €40 788 €---
2546 934 €4 519 €393 €42 415 €---
TOTAL934 646 €353 460 €174 974 €581 186 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 581 186 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 29 180 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +6 128 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+6 128 €-6 420 €+12 548 €
2+6 128 €0 €+6 128 €
3+6 128 €0 €+6 128 €
4+6 128 €+1 074 €+5 054 €
5+6 128 €+5 021 €+1 107 €
6+6 128 €+5 319 €+809 €
7+6 128 €+5 625 €+503 €
8+6 128 €+5 939 €+189 €
9+6 128 €+6 260 €-132 €
10+6 128 €+6 591 €-463 €
11+6 128 €+6 929 €-801 €
12+6 128 €+7 277 €-1 149 €
13+6 128 €+7 634 €-1 506 €
14+6 128 €+8 000 €-1 872 €
15+6 128 €+8 375 €-2 247 €
16+6 128 €+8 761 €-2 633 €
17+6 128 €+9 156 €-3 028 €
18+6 128 €+9 563 €-3 435 €
19+6 128 €+9 979 €-3 851 €
20+6 128 €+10 407 €-4 279 €
21+6 128 €+10 847 €-4 719 €
22+6 128 €+11 298 €-5 170 €
23+6 128 €+11 761 €-5 633 €
24+6 128 €+12 236 €-6 108 €
25+6 128 €+12 725 €-6 597 €
Total+153 200 €+174 356 €+-21 156 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 67 jours
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