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Appartement 4 pièces 68m2

Bien expiré
VilleLuxeuil-les-Bains (70)
Surface68m²
Coût Total107 150€
Loyer Annuel5 713€
Rentabilité5.33%
Cashflow/mois-270€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 67 500 €
Surface : 68 m²
Prix au m² : 992,65 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Venez découvrir cet appartement situé dans un quartier calme et proche de toutes commodités, composé de trois chambres, une salle de bain et d’une grande pièce à vivre lumineuse avec cuisine ouverte. L’appartement se trouve au rez de chaussée et comprend également une cave de 6m2. Revenus actuels locatifs : de 600 à 1200€ au cours des 6 derniers mois. Les charges de copropriété comprenant eau, chauffage, poubelles, électricité et entretien des communs : env. 140€/mois

Ville : Luxeuil-les-Bains
Département : Haute-Saône
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 70300
Coordonnées : 47.814660, 6.367230
Total : 107 150€
Prix d'acquisition : 67 500€
Travaux : 34 250€
Valeur du bien : 101 750€
Frais de notaire : 5 400€
Coût estimé : 5 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 68m²
Loyer prédit : 7.00€/m²/mois
Fourchette : 5.29€ - 9.27€/m²/mois
Loyer total estimé : 476€/mois
Loyer annuel estimé : 5713€/an
Fourchette totale : 360€ - 631€/mois
Fourchette annuelle : 4314€ - 7567€/an
Rentabilité brute :5.33%
Fourchette de rentabilité :4.03% - 7.06%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :800,37 €/m²
Basé sur :82 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :54 425 €
Prix d'achat :67 500 €
Décote à l'achat :+13 075€ (+24.0%)
Marge achat-revente :-52 725€ (-96.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :107 150€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :531,26€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :26,79€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 558,05€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :52 228,04€
Coût de l'assurance :8 036,25€
Taxe foncière : 571,34€/an
Soit par mois : 47,61€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 140,00€/mois
Soit par an : 1 680,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 476,12€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 745,66€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-269,54€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (chaudière gaz à condensation ou pompe à chaleur) si chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 68 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant si fenêtres anciennes
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur 68 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un modèle thermodynamique si cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain (nouvelle douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité)
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 visible - salle de bain en bon état mais mise à jour recommandée
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la cuisine
Quantité: cuisine (environ 15 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :34 250 €(504 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:5 500€
    Chaudière à condensation: 1 système × 5000€ = 5000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:7 000€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 1000€ = 7000€, Main d'œuvre: inclus
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres - Revêtement sol:2 700€
    Parquet flottant: 36 m² × 75€/m² = 2700€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres - Peinture:1 800€
    Peinture murs et plafonds: 36 m² × 50€/m² = 1800€, Main d'œuvre: inclus
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 50€/m² = 1000€, Main d'œuvre: inclus
  • Cuisine - Peinture:750€
    Peinture murs et plafonds: 15 m² × 50€/m² = 750€, Main d'œuvre: inclus
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Luxeuil-les-Bains (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 16 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 476 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 713 €/an
Calcul : 476 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 607 €/an
Base de calcul : Emprunt de 107 150 € à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 321 €/an
Calcul : 27 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 571 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 680 €/an
Calcul : 140 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 34 250 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 40 430 €
Revenus locatifs : +5 713 €
Charges déductibles : -40 430 €
Résultat foncier Année 1 : -34 717 €(Déficit de 34 717 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 13 317 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 180 €/an
Revenus locatifs : +5 713 €
Charges déductibles : -6 180 €
Résultat foncier Années 2+ : -467 €/an(Déficit de 467 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 13316.79 € reporté.
Prix d'achat du bien : 67 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 43 875 €(65% de 67 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 595 €/an
Calcul : 43 875 € × 3,636% = 1 595 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 713 €40 434 €3 611 €-34 720 €21 400 €13 320 €13 320 €
25 828 €6 088 €3 515 €-260 €260 €-13 320 €
35 944 €5 989 €3 416 €-45 €45 €-13 320 €
46 063 €5 886 €3 314 €177 €--13 143 €
56 184 €5 780 €3 208 €404 €--12 739 €
66 308 €5 671 €3 098 €637 €--12 102 €
76 434 €5 557 €2 984 €877 €--11 225 €
86 563 €5 440 €2 867 €1 123 €--10 101 €
96 694 €5 318 €2 745 €1 376 €--8 725 €
106 828 €5 192 €2 620 €1 636 €--7 090 €
116 965 €5 062 €2 489 €1 902 €--5 187 €
127 104 €4 928 €2 355 €2 176 €---
137 246 €4 788 €2 216 €2 458 €---
147 391 €4 644 €2 072 €2 747 €---
157 539 €4 495 €1 923 €3 043 €---
167 690 €4 341 €1 768 €3 348 €---
177 843 €4 182 €1 609 €3 662 €---
188 000 €4 016 €1 444 €3 984 €---
198 160 €3 846 €1 273 €4 315 €---
208 323 €3 669 €1 096 €4 655 €---
218 490 €3 486 €913 €5 004 €---
228 660 €3 297 €724 €5 363 €---
238 833 €3 101 €528 €5 732 €---
249 009 €2 899 €326 €6 111 €---
259 190 €2 689 €116 €6 501 €---
TOTAL183 003 €150 798 €52 228 €32 205 €21 705 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 511 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 32 205 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 713 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 200 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 200 €-6 420 €+7 620 €
2+1 200 €-78 €+1 278 €
3+1 200 €-13 €+1 213 €
4+1 200 €0 €+1 200 €
5+1 200 €0 €+1 200 €
6+1 200 €0 €+1 200 €
7+1 200 €0 €+1 200 €
8+1 200 €0 €+1 200 €
9+1 200 €0 €+1 200 €
10+1 200 €0 €+1 200 €
11+1 200 €0 €+1 200 €
12+1 200 €+653 €+547 €
13+1 200 €+737 €+463 €
14+1 200 €+824 €+376 €
15+1 200 €+913 €+287 €
16+1 200 €+1 005 €+195 €
17+1 200 €+1 099 €+101 €
18+1 200 €+1 195 €+5 €
19+1 200 €+1 294 €-94 €
20+1 200 €+1 396 €-196 €
21+1 200 €+1 501 €-301 €
22+1 200 €+1 609 €-409 €
23+1 200 €+1 720 €-520 €
24+1 200 €+1 833 €-633 €
25+1 200 €+1 950 €-750 €
Total+30 000 €+11 218 €+18 782 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 117 jours
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