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maison vente 4 pieces irais 98m2

Bien expiré
VilleIrais (79)
Surface98m²
Coût Total119 210€
Loyer Annuel8 061€
Rentabilité6.76%
Cashflow/mois-21€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 65 000 €
Surface : 98 m²
Prix au m² : 663,27 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

A proximité de Airvault, maison de plain-pied d'une surface habitable de 98 m2 environ, composée d'une cuisine, un séjour/salon (possibilité de faire qu'une seule pièce de vie), trois chambres, salle de bain et Wc.

L'extérieur offre un beau terrain d'une surface de 1144 m2 environ composé de plusieurs dépendances, un puits se trouve également sur la parcelle.

Chauffage central assuré par une pompe à chaleur récente 2022, chauffe-eau solaire également installé en 2022, le bien est raccordé au tout à l'égout, huisseries bois simple vitrage.

Cette maison de plain-pied vous séduira par son calme et son potentiel, idéal pour un projet de rénovation.

Honoraires d'agence à la charge du vendeur. Bien non soumis au DPE. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : http://www.georisques.gouv.fr. La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de M Julien Goubeau mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de NIORT sous le numéro 815017009, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Ville : Irais
Département : Deux-Sèvres
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 79600
Total : 119 210€
Prix d'acquisition : 65 000€
Travaux : 49 010€
Valeur du bien : 114 010€
Frais de notaire : 5 200€
Coût estimé : 5 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 98m²
Loyer prédit : 6.85€/m²/mois
Fourchette : 5.55€ - 8.46€/m²/mois
Loyer total estimé : 672€/mois
Loyer annuel estimé : 8061€/an
Fourchette totale : 544€ - 829€/mois
Fourchette annuelle : 6531€ - 9950€/an
Rentabilité brute :6.76%
Fourchette de rentabilité :5.48% - 8.35%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :790,3 €/m²
Basé sur :6 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :77 449 €
Prix d'achat :65 000 €
Décote à l'achat :-12 449€ (-16.1%)
Marge achat-revente :-41 761€ (-53.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :119 210€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :590,42€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :34,77€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 625,19€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :57 915,73€
Coût de l'assurance :10 430,88€
Taxe foncière : 806,14€/an
Soit par mois : 67,18€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 671,79€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 692,37€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-20,58€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 98 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et mise à jour du système de chauffage si nécessaire
Quantité: 1 système
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE, pompe à chaleur récente à vérifier
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des huisseries bois simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: environ 12 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gain d'1 classe énergétique, fenêtres vétustes
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Vérification du chauffe-eau solaire installé en 2022
Quantité: 1 système
Raison: DPE F - Maison - S'assurer de son bon fonctionnement pour l'eau chaude
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et mise aux normes de l'électricité si nécessaire
Quantité: 12 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement du salon avec peinture et mise aux normes de l'électricité si nécessaire
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon nécessite un rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation de la salle de bain avec remplacement des éléments sanitaires et carrelage
Quantité: 1 salle de bain (environ 5 m²)
Raison: État 3/5 assumé - salle de bain nécessite une mise à jour
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement des 3 chambres avec peinture et mise aux normes de l'électricité si nécessaire
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible sur photos - chambres en bon état mais nécessitant un rafraîchissement léger

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :49 010 €(500 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:6 870€
    Isolation toiture: 98 m² × 65€/m² = 6370€, Main d'œuvre: 500€
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 12000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Menuiseries:9 600€
    Fenêtres double vitrage: 12 fenêtres × 700€ = 8400€, Main d'œuvre: 1200€
  • Eau chaude:6 500€
    Chauffe-eau solaire: 6000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:1 760€
    Peinture cuisine: 12 m² × 55€/m² = 660€, Électricité: 800€, Main d'œuvre: 300€
  • Salon:2 200€
    Peinture salon: 20 m² × 55€/m² = 1100€, Électricité: 800€, Main d'œuvre: 300€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain: 5 m² × 1200€/m² = 6000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres:3 080€
    Peinture chambres: 36 m² × 55€/m² = 1980€, Électricité: 800€, Main d'œuvre: 300€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (Irais). Coefficients régionaux appliqués. Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 672 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 061 €/an
Calcul : 672 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 002 €/an
Base de calcul : Emprunt de 119 210 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 417 €/an
Calcul : 35 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 806 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 49 010 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 54 235 €
Revenus locatifs : +8 061 €
Charges déductibles : -54 235 €
Résultat foncier Année 1 : -46 174 €(Déficit de 46 174 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 24 774 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 225 €/an
Revenus locatifs : +8 061 €
Charges déductibles : -5 225 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 836 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 24773.56 € reporté.
Prix d'achat du bien : 65 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 42 250 €(65% de 65 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 536 €/an
Calcul : 42 250 € × 3,636% = 1 536 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 061 €54 239 €4 005 €-46 177 €21 400 €24 777 €24 777 €
28 223 €5 122 €3 899 €3 100 €--21 677 €
38 387 €5 012 €3 789 €3 375 €--18 303 €
48 555 €4 899 €3 675 €3 656 €--14 646 €
58 726 €4 781 €3 557 €3 945 €--10 701 €
68 900 €4 659 €3 436 €4 241 €--6 460 €
79 078 €4 533 €3 310 €4 545 €--1 914 €
89 260 €4 403 €3 179 €4 857 €---
99 445 €4 268 €3 044 €5 178 €---
109 634 €4 128 €2 905 €5 506 €---
119 827 €3 984 €2 760 €5 843 €---
1210 023 €3 834 €2 611 €6 189 €---
1310 224 €3 680 €2 457 €6 544 €---
1410 428 €3 520 €2 297 €6 908 €---
1510 637 €3 355 €2 131 €7 282 €---
1610 850 €3 184 €1 960 €7 666 €---
1711 067 €3 007 €1 783 €8 060 €---
1811 288 €2 824 €1 600 €8 464 €---
1911 514 €2 634 €1 411 €8 879 €---
2011 744 €2 438 €1 215 €9 306 €---
2111 979 €2 236 €1 012 €9 743 €---
2212 218 €2 026 €802 €10 193 €---
2312 463 €1 809 €585 €10 654 €---
2412 712 €1 584 €361 €11 128 €---
2512 966 €1 352 €129 €11 614 €---
TOTAL258 210 €137 510 €57 916 €120 700 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 120 700 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 061 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 693 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 693 €-6 420 €+8 113 €
2+1 693 €0 €+1 693 €
3+1 693 €0 €+1 693 €
4+1 693 €0 €+1 693 €
5+1 693 €0 €+1 693 €
6+1 693 €0 €+1 693 €
7+1 693 €0 €+1 693 €
8+1 693 €+883 €+810 €
9+1 693 €+1 553 €+140 €
10+1 693 €+1 652 €+41 €
11+1 693 €+1 753 €-60 €
12+1 693 €+1 857 €-164 €
13+1 693 €+1 963 €-270 €
14+1 693 €+2 072 €-379 €
15+1 693 €+2 185 €-492 €
16+1 693 €+2 300 €-607 €
17+1 693 €+2 418 €-725 €
18+1 693 €+2 539 €-846 €
19+1 693 €+2 664 €-971 €
20+1 693 €+2 792 €-1 099 €
21+1 693 €+2 923 €-1 230 €
22+1 693 €+3 058 €-1 365 €
23+1 693 €+3 196 €-1 503 €
24+1 693 €+3 338 €-1 645 €
25+1 693 €+3 484 €-1 791 €
Total+42 325 €+36 210 €+6 115 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 192 jours
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