Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

maison vente 4 pieces irais 98m2

VilleIrais (79)
Surface98
Coût Total119 210
Loyer Annuel8 061
Rentabilité6.76%
Cashflow/mois-21
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 65 000 €
Surface : 98 m²
Prix au m² : 663,27 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

A proximité de Airvault, maison de plain-pied d'une surface habitable de 98 m2 environ, composée d'une cuisine, un séjour/salon (possibilité de faire qu'une seule pièce de vie), trois chambres, salle de bain et Wc.

L'extérieur offre un beau terrain d'une surface de 1144 m2 environ composé de plusieurs dépendances, un puits se trouve également sur la parcelle.

Chauffage central assuré par une pompe à chaleur récente 2022, chauffe-eau solaire également installé en 2022, le bien est raccordé au tout à l'égout, huisseries bois simple vitrage.

Cette maison de plain-pied vous séduira par son calme et son potentiel, idéal pour un projet de rénovation.

Honoraires d'agence à la charge du vendeur. Bien non soumis au DPE. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : http://www.georisques.gouv.fr. La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de M Julien Goubeau mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de NIORT sous le numéro 815017009, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Ville : Irais
Département : Deux-Sèvres
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 79600
Total : 119 210
Prix d'acquisition : 65 000
Travaux : 49 010
Valeur du bien : 114 010
Frais de notaire : 5 200
Coût estimé : 5 200
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 98
Loyer prédit : 6.85€/m²/mois
Fourchette : 5.55€ - 8.46€/m²/mois
Loyer total estimé : 672€/mois
Loyer annuel estimé : 8061€/an
Fourchette totale : 544€ - 829€/mois
Fourchette annuelle : 6531€ - 9950€/an
Rentabilité brute :6.76%
Fourchette de rentabilité :5.48% - 8.35%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :790,3 €/m²
Basé sur :6 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :77 449
Prix d'achat :65 000
Décote à l'achat :-12 449 (-16.1%)
Marge achat-revente :-41 761€ (-53.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :119 210
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :590,42€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :34,77€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 625,19€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :57 915,73
Coût de l'assurance :10 430,88
Taxe foncière : 806,14€/an
Soit par mois : 67,18€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 671,79€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 692,37€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-20,58€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 98 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et mise à jour du système de chauffage si nécessaire
Quantité: 1 système
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE, pompe à chaleur récente à vérifier
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des huisseries bois simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: environ 12 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gain d'1 classe énergétique, fenêtres vétustes
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Vérification du chauffe-eau solaire installé en 2022
Quantité: 1 système
Raison: DPE F - Maison - S'assurer de son bon fonctionnement pour l'eau chaude
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et mise aux normes de l'électricité si nécessaire
Quantité: 12 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement du salon avec peinture et mise aux normes de l'électricité si nécessaire
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon nécessite un rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation de la salle de bain avec remplacement des éléments sanitaires et carrelage
Quantité: 1 salle de bain (environ 5 m²)
Raison: État 3/5 assumé - salle de bain nécessite une mise à jour
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement des 3 chambres avec peinture et mise aux normes de l'électricité si nécessaire
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible sur photos - chambres en bon état mais nécessitant un rafraîchissement léger

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :49 010(500 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:6 870
    Isolation toiture: 98 m² × 65€/m² = 6370€, Main d'œuvre: 500€
  • Chauffage:13 000
    Pompe à chaleur air-eau: 12000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Menuiseries:9 600
    Fenêtres double vitrage: 12 fenêtres × 700€ = 8400€, Main d'œuvre: 1200€
  • Eau chaude:6 500
    Chauffe-eau solaire: 6000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:1 760
    Peinture cuisine: 12 m² × 55€/m² = 660€, Électricité: 800€, Main d'œuvre: 300€
  • Salon:2 200
    Peinture salon: 20 m² × 55€/m² = 1100€, Électricité: 800€, Main d'œuvre: 300€
  • Salle de bain:6 000
    Rénovation salle de bain: 5 m² × 1200€/m² = 6000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres:3 080
    Peinture chambres: 36 m² × 55€/m² = 1980€, Électricité: 800€, Main d'œuvre: 300€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (Irais). Coefficients régionaux appliqués. Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 672 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 061 €/an
Calcul : 672 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 002 €/an
Base de calcul : Emprunt de 119 210 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 417 €/an
Calcul : 35 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 806 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 49 010
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 54 235
Revenus locatifs : +8 061
Charges déductibles : -54 235
Résultat foncier Année 1 : -46 174(Déficit de 46 174 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 24 774
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 225 €/an
Revenus locatifs : +8 061
Charges déductibles : -5 225
Résultat foncier Années 2+ : 2 836 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 24773.56 € reporté.
Prix d'achat du bien : 65 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 42 250(65% de 65 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 536 €/an
Calcul : 42 250 € × 3,636% = 1 536
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 06154 2394 005-46 17721 400 €24 777 €24 777 €
28 2235 1223 8993 100--21 677 €
38 3875 0123 7893 375--18 303 €
48 5554 8993 6753 656--14 646 €
58 7264 7813 5573 945--10 701 €
68 9004 6593 4364 241--6 460 €
79 0784 5333 3104 545--1 914 €
89 2604 4033 1794 857---
99 4454 2683 0445 178---
109 6344 1282 9055 506---
119 8273 9842 7605 843---
1210 0233 8342 6116 189---
1310 2243 6802 4576 544---
1410 4283 5202 2976 908---
1510 6373 3552 1317 282---
1610 8503 1841 9607 666---
1711 0673 0071 7838 060---
1811 2882 8241 6008 464---
1911 5142 6341 4118 879---
2011 7442 4381 2159 306---
2111 9792 2361 0129 743---
2212 2182 02680210 193---
2312 4631 80958510 654---
2412 7121 58436111 128---
2512 9661 35212911 614---
TOTAL258 210137 51057 916120 70021 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 120 700
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 061 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 693 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 693-6 420+8 113
2+1 6930+1 693
3+1 6930+1 693
4+1 6930+1 693
5+1 6930+1 693
6+1 6930+1 693
7+1 6930+1 693
8+1 693+883+810
9+1 693+1 553+140
10+1 693+1 652+41
11+1 693+1 753-60
12+1 693+1 857-164
13+1 693+1 963-270
14+1 693+2 072-379
15+1 693+2 185-492
16+1 693+2 300-607
17+1 693+2 418-725
18+1 693+2 539-846
19+1 693+2 664-971
20+1 693+2 792-1 099
21+1 693+2 923-1 230
22+1 693+3 058-1 365
23+1 693+3 196-1 503
24+1 693+3 338-1 645
25+1 693+3 484-1 791
Total+42 325+36 210+6 115
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 57 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →