Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Terrain avec maison neuf à vendre

VilleVic-la-Gardiole (34)
Surface92.5
Coût Total208 270
Loyer Annuel12 160
Rentabilité5.84%
Cashflow/mois-191
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 169 000 €
Surface : 92.5 m²
Prix au m² : 1 827,03 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Toilettes séparées, Cuisine équipée, Cheminée, 3 chambres, Piscine, Pas de balcon

En exclusivité, maison de village T4 de 92.5 m². Elle se compose au rez-de-chaussée d'une pièce de vie avec cuisine équipée et cheminée, deux pièces aveugles, une salle d'eau avec wc. A l'étage trois chambres donc une de 22 m² pouvant servir comme salon, une salle d'eau avec un wc indépendant. Ouvertures en PVC double vitrage. Toiture complète refaite en 2005, électricité en 2008 et ravalement en 2012. Bus et gare à proximité Les plages en 5 minutes en voiture et 15 à vélo. 34110 Vic la Gardiole Cabinet Million -Vous avez peut-être utilisé les mots suivants pour trouver cette annonce ou notre site internet :Maison à vendre/achat maison/Résidence principale/achat maison de vacances/maison de vacances/maison de plage/villégiature/résidence secondaire proche mer/investissement locatif/investissement location meublée de tourisme/investissement pour location saisonnière/investissement locatif/maison dans le Sud de la France/maison avec piscine/résidence privée / maison familiale/maison récente/maison de plain-pied /maisonT5/ maisonT4/maisonT3 / proche mer/ exclusivité/ libre/ occupé / vic-la-gardiole / Frontignan/Mireval / Villeneuve-lès-Maguelone/Sète/ Vic-la-Gardiole / agence/agent immobilier/Cabinet Million

Ville : Vic-la-Gardiole
Département : Hérault
Région : Occitanie
Code postal : 34110
Coordonnées : 43.493601, 3.777677
Total : 208 270
Prix d'acquisition : 169 000
Travaux : 25 750
Valeur du bien : 194 750
Frais de notaire : 13 520
Coût estimé : 13 520
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 92.5
Loyer prédit : 10.96€/m²/mois
Fourchette : 9.00€ - 13.34€/m²/mois
Loyer total estimé : 1013€/mois
Loyer annuel estimé : 12160€/an
Fourchette totale : 832€ - 1233€/mois
Fourchette annuelle : 9990€ - 14802€/an
Rentabilité brute :5.84%
Fourchette de rentabilité :4.80% - 7.11%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 214,33 €/m²
Basé sur :17 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :297 326
Prix d'achat :169 000
Décote à l'achat :-128 326 (-43.2%)
Marge achat-revente :89 056€ (29.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :208 270
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 040,42€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :62,48€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 1 102,90€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :103 854,82
Coût de l'assurance :18 744,30
Taxe foncière : 1 216,01€/an
Soit par mois : 101,33€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 013,34€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 204,23€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-190,89€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 115 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche et du lavabo, carrelage complet des murs et du sol, mise aux normes de la plomberie et de l'électricité
Quantité: 5 m² de carrelage, 1 douche, 1 lavabo
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état nécessitant rénovation
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec nouveaux meubles, électroménager, et peinture
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état mais nécessitant un rafraîchissement léger
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible - salon nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :25 750(278 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain:9 750
    Rénovation complète salle de bain: Carrelage murs 20 m² × 50€/m² = 1000€, Carrelage sol 5 m² × 50€/m² = 250€, Douche complète: 1 × 3000€ = 3000€, Lavabo: 1 × 500€ = 500€, Plomberie: 1500€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 2500€
  • Cuisine:13 000
    Rafraîchissement cuisine: Cuisine complète: 10 m² × 700€/m² = 7000€, Électroménager: 3000€, Peinture: 1000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres:1 800
    Peinture chambres: Peinture murs et plafonds 36 m² × 30€/m² = 1080€, Main d'œuvre: 720€
  • Salon:1 200
    Peinture salon: Peinture murs et plafonds 20 m² × 30€/m² = 600€, Main d'œuvre: 600€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Vic-la-Gardiole (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

CC(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 013 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 160 €/an
Calcul : 1 013 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 157 €/an
Base de calcul : Emprunt de 208 270 à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 750 €/an
Calcul : 62 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 216 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 25 750
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 34 872
Revenus locatifs : +12 160
Charges déductibles : -34 872
Résultat foncier Année 1 : -22 712(Déficit de 22 712 €)
Imputable sur revenu global : 10 700
Plafonné à 10 700(plafond standard)
Déficit reportable : 12 012
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 122 €/an
Revenus locatifs : +12 160
Charges déductibles : -9 122
Résultat foncier Années 2+ : 3 038 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 12012.35 € reporté.
Prix d'achat du bien : 169 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 109 850(65% de 169 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 995 €/an
Calcul : 109 850 € × 3,636% = 3 995
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 16034 8797 163-22 71910 700 €12 019 €12 019 €
212 4038 9416 9753 462--8 557 €
312 6518 7466 7803 905--4 652 €
412 9048 5456 5794 360--292 €
513 1628 3366 3704 827---
613 4268 1196 1545 306---
713 6947 8965 9305 799---
813 9687 6645 6986 304---
914 2477 4245 4586 824---
1014 5327 1755 2107 357---
1114 8236 9184 9527 905---
1215 1206 6524 6868 468---
1315 4226 3764 4109 046---
1415 7306 0904 1259 640---
1516 0455 7953 82910 250---
1616 3665 4893 52310 877---
1716 6935 1723 20611 521---
1817 0274 8442 87812 183---
1917 3684 5042 53812 864---
2017 7154 1522 18613 563---
2118 0693 7881 82214 281---
2218 4313 4111 44515 020---
2318 7993 0211 05515 779---
2419 1752 61665116 559---
2519 5592 19823217 361---
TOTAL389 492178 749103 855210 74210 700Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 210 742
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 160 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 554 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 554-3 210+5 764
2+2 5540+2 554
3+2 5540+2 554
4+2 5540+2 554
5+2 554+1 360+1 194
6+2 554+1 592+962
7+2 554+1 740+814
8+2 554+1 891+663
9+2 554+2 047+507
10+2 554+2 207+347
11+2 554+2 372+182
12+2 554+2 540+14
13+2 554+2 714-160
14+2 554+2 892-338
15+2 554+3 075-521
16+2 554+3 263-709
17+2 554+3 456-902
18+2 554+3 655-1 101
19+2 554+3 859-1 305
20+2 554+4 069-1 515
21+2 554+4 284-1 730
22+2 554+4 506-1 952
23+2 554+4 734-2 180
24+2 554+4 968-2 414
25+2 554+5 208-2 654
Total+63 850+63 223+627
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 55 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →