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A VENDRE - Duplex 5 pièces en centre-ville d'Argenton-Sur-Cr

VilleArgenton-sur-Creuse (36)
Surface170.61m²
Coût Total264 800€
Loyer Annuel14 942€
Rentabilité5.64%
Cashflow/mois-633€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 175 000 €
Surface : 170.61 m²
Prix au m² : 1 025,73 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : électrique, Nombre d'égages : 3, Nombre de WC : 2

Bien rare situé en centre-ville d'Argenton-sur-Creuse ! Découvrez ce duplex situé au deuxième et dernier étage d'une résidence sans ascenseur. Il se compose : entrée avec placard, grande pièce de vie, cuisine, chambre avec placards, salle d'eau, WC, terrasse. A l'étage : mezzanine, trois chambres (dont une avec placard), dressing, salle de bains, WC. Un emplacement de parking couvert ainsi qu'un garage complètent ce bien. Charges annuelles de copropriété : 4600EUR Lot principal de l'immeuble, représentant 208/1000èmes des parties communes. Prix de vente : 175 000EUR, honoraires à la charge du vendeur.

Contactez l'Agence Blancoise pour saisir cette opportunité ! 'Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr ' - https://agenceblancoise-new.la-boite-immo.com/i/redac/honoraires?honofor=1

Ville : Argenton-sur-Creuse
Département : Indre
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 36200
Coordonnées : 46.589682, 1.519241
Total : 264 800€
Prix d'acquisition : 175 000€
Travaux : 75 800€
Valeur du bien : 250 800€
Frais de notaire : 14 000€
Coût estimé : 14 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 170.61m²
Loyer prédit : 7.30€/m²/mois
Fourchette : 6.04€ - 8.82€/m²/mois
Loyer total estimé : 1245€/mois
Loyer annuel estimé : 14942€/an
Fourchette totale : 1030€ - 1505€/mois
Fourchette annuelle : 12359€ - 18066€/an
Rentabilité brute :5.64%
Fourchette de rentabilité :4.67% - 6.82%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :670,79 €/m²
Basé sur :6 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :114 443 €
Prix d'achat :175 000 €
Décote à l'achat :+60 557€ (+52.9%)
Marge achat-revente :-150 357€ (-131.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :264 800€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 293,21€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :77,23€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 370,45€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :123 163,82€
Coût de l'assurance :23 170,00€
Taxe foncière : 1 494,22€/an
Soit par mois : 124,52€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 383,33€/mois
Soit par an : 4 600,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 245,18€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 878,30€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-633,12€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 195 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le système de chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 170.61 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 17 fenêtres (estimation basée sur 170.61 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et mise à jour des éléments datés
Quantité: cuisine complète (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un léger rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation de la salle de bain avec remplacement des éléments sanitaires et carrelage
Quantité: 1 salle de bain (environ 10 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :75 800 €(444 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:19 500€
    Fenêtres double vitrage: 17 fenêtres × 1150€ = 19500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation cuisine complète: 12 m² × 750€ = 9000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:20 000€
    Rénovation salle de bain: 10 m² × 2000€ = 20000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:6 000€
    Parquet flottant: 60 m² × 100€ = 6000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:2 400€
    Peinture murs et plafonds: 60 m² × 40€ = 2400€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Électricité:2 400€
    Mise aux normes électricité: 4 chambres × 600€ = 2400€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Argenton-sur-Creuse (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 36 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 245 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 942 €/an
Calcul : 1 245 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 547 €/an
Base de calcul : Emprunt de 264 800 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 927 €/an
Calcul : 77 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 494 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 4 600 €/an
Calcul : 383 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 75 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 91 368 €
Revenus locatifs : +14 942 €
Charges déductibles : -91 368 €
Résultat foncier Année 1 : -76 426 €(Déficit de 76 426 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 55 026 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 15 568 €/an
Revenus locatifs : +14 942 €
Charges déductibles : -15 568 €
Résultat foncier Années 2+ : -626 €/an(Déficit de 626 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 55025.67 € reporté.
Prix d'achat du bien : 175 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 113 750 €(65% de 175 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 136 €/an
Calcul : 113 750 € × 3,636% = 4 136 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 942 €91 376 €8 555 €-76 434 €21 400 €55 034 €55 034 €
215 241 €15 345 €8 324 €-104 €104 €-55 034 €
315 546 €15 106 €8 085 €440 €--54 595 €
415 857 €14 860 €7 839 €997 €--53 597 €
516 174 €14 605 €7 584 €1 569 €--52 028 €
616 497 €14 341 €7 320 €2 156 €--49 872 €
716 827 €14 069 €7 048 €2 758 €--47 114 €
817 164 €13 788 €6 767 €3 376 €--43 738 €
917 507 €13 497 €6 476 €4 010 €--39 728 €
1017 857 €13 197 €6 176 €4 660 €--35 068 €
1118 214 €12 887 €5 866 €5 327 €--29 741 €
1218 579 €12 567 €5 546 €6 012 €---
1318 950 €12 236 €5 215 €6 715 €---
1419 329 €11 894 €4 873 €7 436 €---
1519 716 €11 540 €4 519 €8 176 €---
1620 110 €11 175 €4 154 €8 935 €---
1720 512 €10 798 €3 777 €9 715 €---
1820 923 €10 408 €3 387 €10 515 €---
1921 341 €10 005 €2 984 €11 336 €---
2021 768 €9 589 €2 568 €12 179 €---
2122 203 €9 159 €2 138 €13 044 €---
2222 647 €8 715 €1 694 €13 932 €---
2323 100 €8 256 €1 235 €14 844 €---
2423 562 €7 782 €761 €15 780 €---
2524 034 €7 292 €271 €16 741 €---
TOTAL478 602 €374 489 €123 164 €104 113 €21 504 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 451 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 104 113 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 942 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 138 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 138 €-6 420 €+9 558 €
2+3 138 €-31 €+3 169 €
3+3 138 €0 €+3 138 €
4+3 138 €0 €+3 138 €
5+3 138 €0 €+3 138 €
6+3 138 €0 €+3 138 €
7+3 138 €0 €+3 138 €
8+3 138 €0 €+3 138 €
9+3 138 €0 €+3 138 €
10+3 138 €0 €+3 138 €
11+3 138 €0 €+3 138 €
12+3 138 €+1 804 €+1 334 €
13+3 138 €+2 014 €+1 124 €
14+3 138 €+2 231 €+907 €
15+3 138 €+2 453 €+685 €
16+3 138 €+2 681 €+457 €
17+3 138 €+2 914 €+224 €
18+3 138 €+3 154 €-16 €
19+3 138 €+3 401 €-263 €
20+3 138 €+3 654 €-516 €
21+3 138 €+3 913 €-775 €
22+3 138 €+4 180 €-1 042 €
23+3 138 €+4 453 €-1 315 €
24+3 138 €+4 734 €-1 596 €
25+3 138 €+5 022 €-1 884 €
Total+78 450 €+40 156 €+38 294 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 25 jours
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