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T5 + t1 bis a la chaloupe

Bien expiré
VilleSaint-Leu (974)
Surface149m²
Coût Total240 060€
Loyer Annuel25 403€
Rentabilité10.58%
Cashflow/mois+701€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 214 000 €
Surface : 149 m²
Prix au m² : 1 436,24 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 149 m², 6 pièces, 415 m² de terrain

Exclusivité Maison Satec au calme avec fort potentiel, l’agence dohm Immobilier vous propose en exclusivité, cette maison construite en 1998, située dans un environnement calme et agréable. La maison principale se compose, d’un séjour lumineux, d’une cuisine séparée de plus de 18 m2, de trois chambres ainsi que d’un bureau de 16 m2 pouvant également être aménagé en chambre supplémentaire selon vos besoins. Vous profiterez également d’un T1 bis indépendant d’environ 44 m2, idéal pour un revenu locatif, accueillir la famille ou disposer d’un logement d’appoint. Des travaux sont à prévoir, laissant la possibilité de personnaliser le bien à votre goût. La maison offre un beau potentiel d’évolution avec la possibilité de créer un étage supplémentaire afin de bénéficier d’une vue panoramique. Bien rare sur le secteur, idéal pour résidence principale avec investissement locatif. Pas de permis Tf 1625€ - Visite à partir du samedi 6 juin. Pour plus de renseignements ou pour visiter contactez Marion au O ou Virginie au O E.I enregistré au Rsac de St Pierre de la Réunion sous le numéro 798 494 316 bien non soumis au Dpe pour connaitre les risques auxquels ce bien est exposé, consulter le site honoraires charge Vendeur Cette annonce vous est proposée par Lacout Virginie - - NoRSAC: 798494316, Enregistré au Greffe du tribunal de commerce de Saint Pierre de la Réunion Les informations sur les risques auxquels le bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Saint-Leu
Département : La Réunion
Région : La Réunion
Code postal : 97416
Coordonnées : -21.158840, 55.296410
Total : 240 060€
Prix d'acquisition : 214 000€
Travaux : 8 940€
Valeur du bien : 222 940€
Frais de notaire : 17 120€
Coût estimé : 17 120€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 149m²
Loyer prédit : 14.21€/m²/mois
Fourchette : 9.10€ - 22.19€/m²/mois
Loyer total estimé : 2117€/mois
Loyer annuel estimé : 25403€/an
Fourchette totale : 1356€ - 3306€/mois
Fourchette annuelle : 16266€ - 39670€/an
Rentabilité brute :10.58%
Fourchette de rentabilité :6.78% - 16.53%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :4 119,4 €/m²
Basé sur :5 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :613 791 €
Prix d'achat :214 000 €
Décote à l'achat :-399 791€ (-65.1%)
Marge achat-revente :373 731€ (60.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :240 060€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 190,24€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :90,02€/mois
Taux d'assurance : 0.45% par an
Total mensualité : 1 280,26€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :117 012,26€
Coût de l'assurance :27 006,75€
Taxe foncière : 1 625,00€/an
Soit par mois : 135,42€/mois
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 2 116,88€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 415,68€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :701,20€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 149 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 149 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: environ 18 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur la performance énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 - Salle de bain sans photo, état moyen nécessitant rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 34 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - sol en état correct nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 34 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - rafraîchissement nécessaire
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la cuisine
Quantité: 12 m²
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement souhaitable
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :8 940 €(60 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:8 940€
    Isolation toiture/combles: 149 m² × 60€/m² = 8940€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 7 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 117 €/mois
Revenus locatifs annuels : 25 403 €/an
Calcul : 2 117 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 082 €/an
Base de calcul : Emprunt de 240 060 € à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 080 €/an
Calcul : 90 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 625 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 8 940 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 19 727 €
Revenus locatifs : +25 403 €
Charges déductibles : -19 727 €
Résultat foncier Année 1 : 5 675 €

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 787 €/an
Revenus locatifs : +25 403 €
Charges déductibles : -10 787 €
Résultat foncier Années 2+ : 14 615 €/an
Prix d'achat du bien : 214 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 139 100 €(65% de 214 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 058 €/an
Calcul : 139 100 € × 3,636% = 5 058 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
125 403 €19 735 €8 090 €5 668 €---
225 911 €10 581 €7 875 €15 330 €---
326 429 €10 359 €7 653 €16 070 €---
426 957 €10 129 €7 424 €16 828 €---
527 497 €9 891 €7 186 €17 605 €---
628 047 €9 646 €6 940 €18 401 €---
728 607 €9 391 €6 686 €19 216 €---
829 180 €9 128 €6 423 €20 051 €---
929 763 €8 856 €6 151 €20 907 €---
1030 358 €8 574 €5 869 €21 784 €---
1130 966 €8 283 €5 577 €22 683 €---
1231 585 €7 981 €5 276 €23 604 €---
1332 217 €7 669 €4 964 €24 547 €---
1432 861 €7 346 €4 641 €25 515 €---
1533 518 €7 012 €4 307 €26 506 €---
1634 189 €6 667 €3 962 €27 522 €---
1734 872 €6 309 €3 604 €28 563 €---
1835 570 €5 940 €3 234 €29 630 €---
1936 281 €5 557 €2 852 €30 724 €---
2037 007 €5 161 €2 456 €31 846 €---
2137 747 €4 751 €2 046 €32 996 €---
2238 502 €4 327 €1 622 €34 175 €---
2339 272 €3 889 €1 184 €35 383 €---
2440 057 €3 435 €730 €36 622 €---
2540 859 €2 966 €260 €37 893 €---
TOTAL813 654 €193 584 €117 012 €620 069 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 620 069 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 25 403 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 335 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 335 €+1 700 €+3 635 €
2+5 335 €+4 599 €+736 €
3+5 335 €+4 821 €+514 €
4+5 335 €+5 049 €+286 €
5+5 335 €+5 282 €+53 €
6+5 335 €+5 520 €-185 €
7+5 335 €+5 765 €-430 €
8+5 335 €+6 015 €-680 €
9+5 335 €+6 272 €-937 €
10+5 335 €+6 535 €-1 200 €
11+5 335 €+6 805 €-1 470 €
12+5 335 €+7 081 €-1 746 €
13+5 335 €+7 364 €-2 029 €
14+5 335 €+7 654 €-2 319 €
15+5 335 €+7 952 €-2 617 €
16+5 335 €+8 256 €-2 921 €
17+5 335 €+8 569 €-3 234 €
18+5 335 €+8 889 €-3 554 €
19+5 335 €+9 217 €-3 882 €
20+5 335 €+9 554 €-4 219 €
21+5 335 €+9 899 €-4 564 €
22+5 335 €+10 252 €-4 917 €
23+5 335 €+10 615 €-5 280 €
24+5 335 €+10 987 €-5 652 €
25+5 335 €+11 368 €-6 033 €
Total+133 375 €+186 021 €+-52 646 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 92 jours
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