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Maison à vendre

Bien expiré
VilleCastelsarrasin (82)
Surface256m²
Coût Total378 180€
Loyer Annuel29 999€
Rentabilité7.93%
Cashflow/mois+270€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 283 500 €
Surface : 256 m²
Prix au m² : 1 107,42 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1 étage, Salle de bain, Cuisine équipée, Revêtement du sol: Parquet, Cheminée, Salon (total 32 m²), 4 chambres, 8 parkings: Box de stationnement, Garage, 6 parkings, Balcon, Terrasse, Toilettes dans la salle de bains, Pas de cave, Non meublé

VASTE MAISON AVEC POTENTIEL TRES INTERESSANT.(POSSIBILITE ENTREPRISE) Situation idéale entre CASTELSARRASIN et MOISSAC proche commerces, à 3' de L'AUTOROUTE TOULOUSE-BORDEAUX.. D'une surface habitable d'environ 256 m² dont 120 m² environ en rez-de-chaussée, garage chauffé, en partie aménagé et donnant sur le parc arboré et fleuri d'environ 1500m² (possibilité d'acquérir environ 850 m² de terrain supplémentaire, constructible). A l'étage se trouvent 5 belles pièces, élégantes et claires. Un grand hall dessert une cuisine de 21 m² avec porte fenêtre s'ouvrant sur le balcon de 40 m², un salon de 32 m2 avec cheminée s'ouvrant également sur le balcon. 3 belles chambres parquettées d'environ 16m² chacune, une salle de bain de 8 m² et 1 WC. Chauffage au fuel + PAC - Tout à l'égoût;

Contactez votre Agent AXO - L'immobilier Actif , Alexandre VAN LEEUWEN (EI) Agent Commercial RSAC 515.033.884 Montauban. Plus d'informations (réf. 85002120278). Prix TTC et Honoraires à charge vendeur TTC. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Castelsarrasin
Département : Tarn-et-Garonne
Région : Occitanie
Code postal : 82100
Coordonnées : 44.039492, 1.106017
Total : 378 180€
Prix d'acquisition : 283 500€
Travaux : 72 000€
Valeur du bien : 355 500€
Frais de notaire : 22 680€
Coût estimé : 22 680€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 256m²
Loyer prédit : 9.77€/m²/mois
Fourchette : 8.07€ - 11.82€/m²/mois
Loyer total estimé : 2500€/mois
Loyer annuel estimé : 29999€/an
Fourchette totale : 2066€ - 3025€/mois
Fourchette annuelle : 24790€ - 36303€/an
Rentabilité brute :7.93%
Fourchette de rentabilité :6.56% - 9.60%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 369,57 €/m²
Basé sur :101 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :350 610 €
Prix d'achat :283 500 €
Décote à l'achat :-67 110€ (-19.1%)
Marge achat-revente :-27 570€ (-7.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :378 180€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 873,04€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :107,15€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 980,19€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :183 730,97€
Coût de l'assurance :32 145,30€
Taxe foncière : 2 999,91€/an
Soit par mois : 249,99€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 499,92€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 230,18€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :269,74€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 195 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 256 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage au fioul
Quantité: 1 système pour 256 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 32 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur DPE, amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 64 m² total)
Raison: État 3/5 - Sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 64 m² total)
Raison: État 3/5 - Rafraîchissement nécessaire
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise aux normes de l'électricité et de la plomberie, peinture
Quantité: 1 cuisine
Raison: État 3/5 - Cuisine nécessite mise aux normes et rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :72 000 €(281 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:20 480€
    Isolation toiture/combles: 256 m² × 80€/m² = 20480€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries - Fenêtres:22 400€
    Fenêtres double vitrage: 32 fenêtres × 700€ = 22400€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:6 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:3 840€
    Parquet flottant: 64 m² × 60€/m² = 3840€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 280€
    Peinture murs/plafonds: 64 m² × 20€/m² = 1280€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Rafraîchissement:6 000€
    Rénovation cuisine: 1 cuisine × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Castelsarrasin (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 54 880€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 500 €/mois
Revenus locatifs annuels : 29 999 €/an
Calcul : 2 500 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 12 695 €/an
Base de calcul : Emprunt de 378 180 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 286 €/an
Calcul : 107 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 000 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 72 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 88 980 €
Revenus locatifs : +29 999 €
Charges déductibles : -88 980 €
Résultat foncier Année 1 : -58 981 €(Déficit de 58 981 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 37 581 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 16 980 €/an
Revenus locatifs : +29 999 €
Charges déductibles : -16 980 €
Résultat foncier Années 2+ : 13 019 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 37581.23 € reporté.
Prix d'achat du bien : 283 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 184 275 €(65% de 283 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 6 701 €/an
Calcul : 184 275 € × 3,636% = 6 701 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
129 999 €88 993 €12 707 €-58 993 €21 400 €37 593 €37 593 €
230 599 €16 655 €12 369 €13 944 €--23 649 €
331 211 €16 306 €12 020 €14 905 €--8 745 €
431 835 €15 945 €11 659 €15 890 €---
532 472 €15 571 €11 286 €16 901 €---
633 121 €15 185 €10 899 €17 936 €---
733 784 €14 785 €10 499 €18 999 €---
834 460 €14 372 €10 086 €20 088 €---
935 149 €13 944 €9 658 €21 205 €---
1035 852 €13 501 €9 215 €22 351 €---
1136 569 €13 043 €8 757 €23 526 €---
1237 300 €12 569 €8 283 €24 731 €---
1338 046 €12 079 €7 793 €25 967 €---
1438 807 €11 572 €7 286 €27 235 €---
1539 583 €11 047 €6 762 €28 536 €---
1640 375 €10 505 €6 219 €29 870 €---
1741 182 €9 943 €5 657 €31 239 €---
1842 006 €9 362 €5 077 €32 644 €---
1942 846 €8 761 €4 476 €34 085 €---
2043 703 €8 140 €3 854 €35 563 €---
2144 577 €7 497 €3 211 €37 080 €---
2245 469 €6 831 €2 546 €38 637 €---
2346 378 €6 143 €1 857 €40 235 €---
2447 306 €5 431 €1 145 €41 875 €---
2548 252 €4 694 €409 €43 557 €---
TOTAL960 880 €362 874 €183 731 €598 006 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 598 006 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 29 999 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +6 300 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+6 300 €-6 420 €+12 720 €
2+6 300 €0 €+6 300 €
3+6 300 €0 €+6 300 €
4+6 300 €+2 144 €+4 156 €
5+6 300 €+5 070 €+1 230 €
6+6 300 €+5 381 €+919 €
7+6 300 €+5 700 €+600 €
8+6 300 €+6 026 €+274 €
9+6 300 €+6 362 €-62 €
10+6 300 €+6 705 €-405 €
11+6 300 €+7 058 €-758 €
12+6 300 €+7 419 €-1 119 €
13+6 300 €+7 790 €-1 490 €
14+6 300 €+8 171 €-1 871 €
15+6 300 €+8 561 €-2 261 €
16+6 300 €+8 961 €-2 661 €
17+6 300 €+9 372 €-3 072 €
18+6 300 €+9 793 €-3 493 €
19+6 300 €+10 225 €-3 925 €
20+6 300 €+10 669 €-4 369 €
21+6 300 €+11 124 €-4 824 €
22+6 300 €+11 591 €-5 291 €
23+6 300 €+12 070 €-5 770 €
24+6 300 €+12 562 €-6 262 €
25+6 300 €+13 067 €-6 767 €
Total+157 500 €+179 402 €+-21 902 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 164 jours
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