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Achat : Appartement Aurillac (15000)

Bien expiré
VilleAurillac (15)
Surface37m²
Coût Total73 560€
Loyer Annuel4 798€
Rentabilité6.52%
Cashflow/mois-26€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 38 000 €
Surface : 37 m²
Prix au m² : 1 027,03 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 10
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 37 m², 2 pièces, 1 chambre, Cave, Ascenseur

Aurillac, La Dorinière, T2 loué meublé au 10ème étage d'un immeuble en copropriété avec ascenseur comprenant entrée, pièce de vie avec placard, chambre avec placard, salle d'eau, W.C séparé, cuisine. Caveremarques et équipements Les fenêtres sont en double vitrage Pvc, les volets sont persiennes métalliquesLe chauffage est collectif au gaz de ville, le raccordement au réseau chaleur bois est prévuL'exposition est traversant Est-Ouest

Ville : Aurillac
Département : Cantal
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 15000
Coordonnées : 44.925280, 2.439720
Total : 73 560€
Prix d'acquisition : 38 000€
Travaux : 32 520€
Valeur du bien : 70 520€
Frais de notaire : 3 040€
Coût estimé : 3 040€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 37m²
Loyer prédit : 10.81€/m²/mois
Fourchette : 8.40€ - 13.91€/m²/mois
Loyer total estimé : 400€/mois
Loyer annuel estimé : 4798€/an
Fourchette totale : 311€ - 514€/mois
Fourchette annuelle : 3728€ - 6174€/an
Rentabilité brute :6.52%
Fourchette de rentabilité :5.07% - 8.39%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 313,82 €/m²
Basé sur :524 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :48 612 €
Prix d'achat :38 000 €
Décote à l'achat :-10 612€ (-21.8%)
Marge achat-revente :-24 948€ (-51.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :73 560€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :364,72€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :21,46€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 386,17€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :35 855,29€
Coût de l'assurance :6 436,50€
Taxe foncière : 479,79€/an
Soit par mois : 39,98€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 399,82€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 426,15€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-26,33€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Remplacement du système de chauffage collectif au gaz par une pompe à chaleur air/eau pour améliorer l'efficacité énergétique.
Quantité: 1 système pour 37 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation de la cuisine avec remplacement des éléments vétustes et mise aux normes de la plomberie et de l'électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations un peu datées mais fonctionnelles
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation de la salle de bain avec remplacement des éléments sanitaires et mise aux normes de la plomberie et de l'électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - carrelage usé mais fonctionnel
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre pour rafraîchir l'esthétique.
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible - peinture légèrement usée
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Revêtement sol
Vérification et entretien du parquet dans la chambre pour garantir sa durabilité.
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible - parquet en bon état
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon pour rafraîchir l'esthétique.
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible - bon état général

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :32 520 €(879 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:11 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 11500€ = 11500€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine × 9000€ = 9000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:600€
    Peinture chambre: 12 m² × 50€/m² = 600€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:720€
    Entretien parquet chambre: 12 m² × 60€/m² = 720€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture salon: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Aurillac (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 15 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 400 €/mois
Revenus locatifs annuels : 4 798 €/an
Calcul : 400 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 477 €/an
Base de calcul : Emprunt de 73 560 € à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 257 €/an
Calcul : 21 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 480 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 32 520 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 35 734 €
Revenus locatifs : +4 798 €
Charges déductibles : -35 734 €
Résultat foncier Année 1 : -30 936 €(Déficit de 30 936 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 9 536 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 214 €/an
Revenus locatifs : +4 798 €
Charges déductibles : -3 214 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 584 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 9535.92 € reporté.
Prix d'achat du bien : 38 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 24 700 €(65% de 38 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 898 €/an
Calcul : 24 700 € × 3,636% = 898 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
14 798 €35 736 €2 479 €-30 938 €21 400 €9 538 €9 538 €
24 894 €3 150 €2 413 €1 743 €--7 795 €
34 992 €3 082 €2 345 €1 909 €--5 886 €
45 092 €3 012 €2 275 €2 079 €--3 806 €
55 193 €2 939 €2 202 €2 254 €--1 552 €
65 297 €2 864 €2 127 €2 433 €---
75 403 €2 786 €2 049 €2 617 €---
85 511 €2 705 €1 968 €2 806 €---
95 621 €2 622 €1 885 €3 000 €---
105 734 €2 536 €1 798 €3 198 €---
115 849 €2 446 €1 709 €3 402 €---
125 966 €2 354 €1 617 €3 612 €---
136 085 €2 258 €1 521 €3 827 €---
146 207 €2 159 €1 422 €4 047 €---
156 331 €2 057 €1 320 €4 274 €---
166 457 €1 951 €1 214 €4 506 €---
176 586 €1 842 €1 104 €4 745 €---
186 718 €1 728 €991 €4 990 €---
196 853 €1 611 €874 €5 241 €---
206 990 €1 490 €752 €5 500 €---
217 129 €1 364 €627 €5 765 €---
227 272 €1 234 €497 €6 038 €---
237 417 €1 100 €363 €6 317 €---
247 566 €961 €224 €6 605 €---
257 717 €817 €80 €6 900 €---
TOTAL153 677 €86 806 €35 855 €66 871 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 66 871 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 4 798 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 008 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 008 €-6 420 €+7 428 €
2+1 008 €0 €+1 008 €
3+1 008 €0 €+1 008 €
4+1 008 €0 €+1 008 €
5+1 008 €0 €+1 008 €
6+1 008 €+264 €+744 €
7+1 008 €+785 €+223 €
8+1 008 €+842 €+166 €
9+1 008 €+900 €+108 €
10+1 008 €+959 €+49 €
11+1 008 €+1 021 €-13 €
12+1 008 €+1 083 €-75 €
13+1 008 €+1 148 €-140 €
14+1 008 €+1 214 €-206 €
15+1 008 €+1 282 €-274 €
16+1 008 €+1 352 €-344 €
17+1 008 €+1 423 €-415 €
18+1 008 €+1 497 €-489 €
19+1 008 €+1 572 €-564 €
20+1 008 €+1 650 €-642 €
21+1 008 €+1 730 €-722 €
22+1 008 €+1 811 €-803 €
23+1 008 €+1 895 €-887 €
24+1 008 €+1 981 €-973 €
25+1 008 €+2 070 €-1 062 €
Total+25 200 €+20 061 €+5 139 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 68 jours
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