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Appartement T3 duplex + combles aménageables

Bien expiré
VilleTallard (05)
Surface93m²
Coût Total154 860€
Loyer Annuel14 161€
Rentabilité9.14%
Cashflow/mois+217€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 127 000 €
Surface : 93 m²
Prix au m² : 1 365,59 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 1
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Idéal investisseur ou première acquisition ! Tallard Immo vous propose en centre village un bel appartement de type 3 en duplex, environ 80 m2 ( carrez), 93 m2 au sol, vendu avec combles au-dessus environ 50 m2 pour agrandissement ou création d'un lot supplémentaire. L'appartement est situé au second étage d'une petite copropriété à très faibles charges (prévisionnel 300 € / an), il offre une pièce à vivre de caractère (parquet, insert bois, poutres apparentes...) avec espace cuisine, une chambre, un bureau, salle d'eau, wc sur le même niveau. Mezzanine permettant une chambre supplémentaire avec salle d'eau/wc.Sas privatif distribuant les combles aménageablespour un beau volume ! Une opportunité à visiter pour coup de cœur ! Avantage fiscal : Pas de frais de notaires sur nos honoraires volontairement déclarés à la charge de l'acquéreur.

Ville : Tallard
Département : Hautes-Alpes
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 05130
Coordonnées : 44.459905, 6.052658
Total : 154 860€
Prix d'acquisition : 127 000€
Travaux : 17 700€
Valeur du bien : 144 700€
Frais de notaire : 10 160€
Coût estimé : 10 160€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 93m²
Loyer prédit : 12.69€/m²/mois
Fourchette : 10.01€ - 16.09€/m²/mois
Loyer total estimé : 1180€/mois
Loyer annuel estimé : 14161€/an
Fourchette totale : 931€ - 1497€/mois
Fourchette annuelle : 11166€ - 17959€/an
Rentabilité brute :9.14%
Fourchette de rentabilité :7.21% - 11.60%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 846,67 €/m²
Basé sur :15 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :171 740 €
Prix d'achat :127 000 €
Décote à l'achat :-44 740€ (-26.1%)
Marge achat-revente :16 880€ (9.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :154 860€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :775,27€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :45,17€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 820,43€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :77 719,70€
Coût de l'assurance :13 550,25€
Taxe foncière : 1 416,11€/an
Soit par mois : 118,01€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 25,00€/mois
Soit par an : 300,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 180,09€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 963,44€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :216,65€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire car DPE C - pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: N/A
Raison: DPE C - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement léger de la cuisine, peinture et vérification de la robinetterie.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 visible - cuisine en bon état nécessitant un léger rafraîchissement.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement léger de la salle de bain, peinture et vérification de la robinetterie.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 visible - salle de bain en bon état nécessitant un léger rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement léger des murs et vérification de la robinetterie dans la chambre.
Quantité: 1 chambre
Raison: État 4/5 visible - chambre en bon état nécessitant un léger rafraîchissement.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement léger des murs et vérification de la robinetterie dans le salon.
Quantité: salon complet
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état nécessitant un léger rafraîchissement.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :17 700 €(190 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:7 500€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète: 5000€, Peinture murs: 20 m² × 30€/m² = 600€, Vérification robinetterie: 500€, Main d'œuvre: 1400€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain complète: 4000€, Peinture murs: 15 m² × 30€/m² = 450€, Vérification robinetterie: 500€, Main d'œuvre: 1050€
  • Chambre:1 800€
    Rafraîchissement chambre: 1 chambre: Peinture murs: 20 m² × 30€/m² = 600€, Vérification robinetterie: 300€, Main d'œuvre: 900€
  • Salon:2 400€
    Rafraîchissement salon: 1 salon complet: Peinture murs: 30 m² × 30€/m² = 900€, Vérification robinetterie: 300€, Main d'œuvre: 1200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Tallard (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: 1 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 180 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 161 €/an
Calcul : 1 180 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 352 €/an
Base de calcul : Emprunt de 154 860 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 542 €/an
Calcul : 45 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 416 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 300 €/an
Calcul : 25 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 17 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 25 310 €
Revenus locatifs : +14 161 €
Charges déductibles : -25 310 €
Résultat foncier Année 1 : -11 149 €(Déficit de 11 149 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 449 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 610 €/an
Revenus locatifs : +14 161 €
Charges déductibles : -7 610 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 551 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 449.21 € reporté.
Prix d'achat du bien : 127 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 82 550 €(65% de 127 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 002 €/an
Calcul : 82 550 € × 3,636% = 3 002 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 161 €25 315 €5 357 €-11 154 €10 700 €454 €454 €
214 444 €7 475 €5 217 €6 969 €---
314 733 €7 330 €5 072 €7 404 €---
415 028 €7 179 €4 921 €7 849 €---
515 328 €7 023 €4 765 €8 305 €---
615 635 €6 862 €4 604 €8 773 €---
715 948 €6 695 €4 437 €9 253 €---
816 267 €6 522 €4 264 €9 745 €---
916 592 €6 342 €4 084 €10 250 €---
1016 924 €6 157 €3 899 €10 767 €---
1117 262 €5 965 €3 706 €11 298 €---
1217 607 €5 765 €3 507 €11 842 €---
1317 960 €5 559 €3 301 €12 400 €---
1418 319 €5 346 €3 088 €12 973 €---
1518 685 €5 125 €2 867 €13 560 €---
1619 059 €4 896 €2 638 €14 163 €---
1719 440 €4 659 €2 401 €14 781 €---
1819 829 €4 413 €2 155 €15 416 €---
1920 225 €4 159 €1 901 €16 066 €---
2020 630 €3 896 €1 638 €16 734 €---
2121 043 €3 623 €1 365 €17 419 €---
2221 463 €3 341 €1 083 €18 123 €---
2321 893 €3 048 €790 €18 844 €---
2422 331 €2 746 €488 €19 585 €---
2522 777 €2 432 €174 €20 345 €---
TOTAL453 583 €151 873 €77 720 €301 710 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 301 710 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 161 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 974 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 974 €-3 210 €+6 184 €
2+2 974 €+1 955 €+1 019 €
3+2 974 €+2 221 €+753 €
4+2 974 €+2 355 €+619 €
5+2 974 €+2 492 €+482 €
6+2 974 €+2 632 €+342 €
7+2 974 €+2 776 €+198 €
8+2 974 €+2 923 €+51 €
9+2 974 €+3 075 €-101 €
10+2 974 €+3 230 €-256 €
11+2 974 €+3 389 €-415 €
12+2 974 €+3 553 €-579 €
13+2 974 €+3 720 €-746 €
14+2 974 €+3 892 €-918 €
15+2 974 €+4 068 €-1 094 €
16+2 974 €+4 249 €-1 275 €
17+2 974 €+4 434 €-1 460 €
18+2 974 €+4 625 €-1 651 €
19+2 974 €+4 820 €-1 846 €
20+2 974 €+5 020 €-2 046 €
21+2 974 €+5 226 €-2 252 €
22+2 974 €+5 437 €-2 463 €
23+2 974 €+5 653 €-2 679 €
24+2 974 €+5 875 €-2 901 €
25+2 974 €+6 104 €-3 130 €
Total+74 350 €+90 513 €+-16 163 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 133 jours
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