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Maison 15 pièces 178 m²

Bien expiré
VilleGros-Chastang (19)
Surface178m²
Coût Total202 024€
Loyer Annuel13 526€
Rentabilité6.70%
Cashflow/mois-43€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 130 800 €
Surface : 178 m²
Prix au m² : 734,83 €/m²
Chambres : 9
Pièces : 15
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 15 pièces 178 m² - Anciennement à usage de gîtes. 2 grandes maisons originales mitoyennes à rafraichir. Gros potentiel !

A38157PRD19 - Anciennement utilisé comme gîtes avec 9 chambres, ces 2 grandes maisons mitoyennes ont gardé du charme et de l'originalité. Certains des équipements sont de bonne qualité et en bon état. La plomberie et l'électricité ont été rénovées. Beau potentiel et bon rapport qualité/prix.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Référence annonce : UF-A38157PRD19 Date de réalisation du diagnostic : 06/02/2024 Prix hors honoraires : 120 000 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 3 240 € et 4 450 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris) Logement à consommation énergétique excessive : classe G

Ville : Gros-Chastang
Département : Corrèze
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 19320
Coordonnées : 45.234608, 1.993860
Total : 202 024€
Prix d'acquisition : 130 800€
Travaux : 60 760€
Valeur du bien : 191 560€
Frais de notaire : 10 464€
Coût estimé : 10 464€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 178m²
Loyer prédit : 6.33€/m²/mois
Fourchette : 4.99€ - 8.03€/m²/mois
Loyer total estimé : 1127€/mois
Loyer annuel estimé : 13526€/an
Fourchette totale : 888€ - 1430€/mois
Fourchette annuelle : 10662€ - 17160€/an
Rentabilité brute :6.70%
Fourchette de rentabilité :5.28% - 8.49%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :202 024€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :998,42€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :58,92€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 057,35€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :97 503,40€
Coût de l'assurance :17 677,10€
Taxe foncière : 1 352,64€/an
Soit par mois : 112,72€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 127,20€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 170,07€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-42,87€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 178 m²
Raison: DPE G - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 178 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 22 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessite rénovation complète
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 9 chambres
Quantité: 9 chambres (environ 108 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état, rafraîchissement léger recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 9 chambres
Quantité: 9 chambres (environ 108 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la cuisine
Quantité: 1 cuisine (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans l'entrée
Quantité: 1 entrée (environ 5 m²)
Raison: État 3/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :60 760 €(341 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:11 180€
    Isolation toiture/combles: 178 m² × 60€/m² = 10680€, Main d'œuvre: 500€
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€
  • Menuiseries - Fenêtres:13 200€
    Fenêtres double vitrage: 22 fenêtres × 600€/fenêtre = 13200€
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€
  • Chambres - Revêtement sol:6 480€
    Parquet flottant: 108 m² × 60€/m² = 6480€
  • Chambres - Peinture:4 320€
    Peinture murs et plafonds: 108 m² × 40€/m² = 4320€
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€
  • Cuisine - Peinture:480€
    Peinture murs et plafonds cuisine: 12 m² × 40€/m² = 480€
  • Autres pièces - Peinture:100€
    Peinture murs et plafonds entrée: 5 m² × 20€/m² = 100€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale de Gros-Chastang (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 36 380€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 127 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 526 €/an
Calcul : 1 127 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 741 €/an
Base de calcul : Emprunt de 202 024 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 707 €/an
Calcul : 59 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 353 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 60 760 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 69 561 €
Revenus locatifs : +13 526 €
Charges déductibles : -69 561 €
Résultat foncier Année 1 : -56 035 €(Déficit de 56 035 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 34 635 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 801 €/an
Revenus locatifs : +13 526 €
Charges déductibles : -8 801 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 725 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 34634.68 € reporté.
Prix d'achat du bien : 130 800 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 85 020 €(65% de 130 800 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 092 €/an
Calcul : 85 020 € × 3,636% = 3 092 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 526 €69 568 €6 748 €-56 041 €21 400 €34 641 €34 641 €
213 797 €8 628 €6 568 €5 169 €--29 472 €
314 073 €8 442 €6 382 €5 631 €--23 841 €
414 354 €8 250 €6 190 €6 104 €--17 737 €
514 641 €8 051 €5 991 €6 590 €--11 147 €
614 934 €7 845 €5 786 €7 089 €--4 058 €
715 233 €7 633 €5 573 €7 600 €---
815 538 €7 413 €5 353 €8 125 €---
915 848 €7 185 €5 126 €8 663 €---
1016 165 €6 950 €4 890 €9 215 €---
1116 489 €6 707 €4 647 €9 782 €---
1216 818 €6 455 €4 395 €10 364 €---
1317 155 €6 194 €4 135 €10 960 €---
1417 498 €5 925 €3 865 €11 573 €---
1517 848 €5 646 €3 587 €12 201 €---
1618 205 €5 358 €3 298 €12 847 €---
1718 569 €5 060 €3 000 €13 509 €---
1818 940 €4 752 €2 692 €14 188 €---
1919 319 €4 433 €2 373 €14 886 €---
2019 705 €4 103 €2 043 €15 602 €---
2120 099 €3 762 €1 702 €16 337 €---
2220 501 €3 409 €1 349 €17 092 €---
2320 911 €3 044 €984 €17 867 €---
2421 330 €2 667 €607 €18 663 €---
2521 756 €2 276 €217 €19 480 €---
TOTAL433 254 €209 756 €97 503 €223 497 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 223 497 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 526 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 841 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 841 €-6 420 €+9 261 €
2+2 841 €0 €+2 841 €
3+2 841 €0 €+2 841 €
4+2 841 €0 €+2 841 €
5+2 841 €0 €+2 841 €
6+2 841 €0 €+2 841 €
7+2 841 €+1 063 €+1 778 €
8+2 841 €+2 437 €+404 €
9+2 841 €+2 599 €+242 €
10+2 841 €+2 765 €+76 €
11+2 841 €+2 935 €-94 €
12+2 841 €+3 109 €-268 €
13+2 841 €+3 288 €-447 €
14+2 841 €+3 472 €-631 €
15+2 841 €+3 660 €-819 €
16+2 841 €+3 854 €-1 013 €
17+2 841 €+4 053 €-1 212 €
18+2 841 €+4 256 €-1 415 €
19+2 841 €+4 466 €-1 625 €
20+2 841 €+4 681 €-1 840 €
21+2 841 €+4 901 €-2 060 €
22+2 841 €+5 128 €-2 287 €
23+2 841 €+5 360 €-2 519 €
24+2 841 €+5 599 €-2 758 €
25+2 841 €+5 844 €-3 003 €
Total+71 025 €+67 049 €+3 976 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 90 jours
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