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Maison à vendre

VilleTournay (65)
Surface250
Coût Total388 500
Loyer Annuel25 719
Rentabilité6.62%
Cashflow/mois-82
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 280 000 €
Surface : 250 m²
Prix au m² : 1 120 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 salles de bain, 5 chambres, 1 parking: Garage, Terrasse, calme, Belle vue

Belle maison de 5 chambres, avec grand jardin et vue imprenable près de Tournay - Charmante maison de campagne avec terrasse et garages

Construite en 1981, cette maison bien entretenue est idéale comme résidence familiale ou maison de vacances. La terrasse spacieuse permet de se détendre ou recevoir, avec un accès direct à l'intérieur. Deux garages offrent un grand espace pour véhicules ou rangement. Le salon est lumineux, la cuisine fonctionnelle avec coin repas chaleureux. Les chambres sont calmes avec rangement, les salles de bains pratiques. Le jardin offre un bel espace extérieur avec arbres et plantes. Située au calme, proche des commodités et transports. En excellent état, prête à emménager. Ne ratez pas cette opportunité.

Ville : Tournay
Département : Hautes-Pyrénées
Région : Occitanie
Code postal : 65190
Coordonnées : 43.184174, 0.244131
Total : 388 500
Prix d'acquisition : 280 000
Travaux : 86 100
Valeur du bien : 366 100
Frais de notaire : 22 400
Coût estimé : 22 400
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 250
Loyer prédit : 8.57€/m²/mois
Fourchette : 6.62€ - 11.10€/m²/mois
Loyer total estimé : 2143€/mois
Loyer annuel estimé : 25719€/an
Fourchette totale : 1655€ - 2776€/mois
Fourchette annuelle : 19859€ - 33308€/an
Rentabilité brute :6.62%
Fourchette de rentabilité :5.11% - 8.57%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 304,11 €/m²
Basé sur :24 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :326 028
Prix d'achat :280 000
Décote à l'achat :-46 028 (-14.1%)
Marge achat-revente :-62 472€ (-19.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :388 500
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 897,33€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :113,31€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 2 010,64€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :180 699,19
Coût de l'assurance :33 993,75
Taxe foncière : 2 571,90€/an
Soit par mois : 214,33€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 143,25€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 224,97€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-81,72€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 329 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 250 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage gaz ancien
Quantité: 1 système pour 250 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 31 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 système
Raison: DPE E - Maison - Amélioration de l'eau chaude sanitaire
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 - Cuisine en bon état, mais mise à jour recommandée
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche, lavabo et carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 - Salle de bain en bon état, mais mise à jour recommandée
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 75 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état, rafraîchissement léger recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 30 m²
Raison: État 4/5 - Salon en bon état, rafraîchissement léger
Salle à mangerOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la salle à manger
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 - Salle à manger en bon état, rafraîchissement léger

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :86 100(344 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:20 500
    Isolation combles: 250 m² × 82€/m² = 20500€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 000
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:18 600
    Fenêtres double vitrage: 31 fenêtres × 600€ = 18600€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:15 000
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:10 000
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain complète × 10000€ = 10000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:4 500
    Parquet flottant: 75 m² × 60€/m² = 4500€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:1 200
    Peinture salon: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle à manger:800
    Peinture salle à manger: 20 m² × 40€/m² = 800€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Tournay (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EB(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 54 600✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 143 €/mois
Revenus locatifs annuels : 25 719 €/an
Calcul : 2 143 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 12 539 €/an
Base de calcul : Emprunt de 388 500 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 360 €/an
Calcul : 113 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 572 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 86 100
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 102 571
Revenus locatifs : +25 719
Charges déductibles : -102 571
Résultat foncier Année 1 : -76 852(Déficit de 76 852 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 55 452
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 16 471 €/an
Revenus locatifs : +25 719
Charges déductibles : -16 471
Résultat foncier Années 2+ : 9 248 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 55452.04 € reporté.
Prix d'achat du bien : 280 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 182 000(65% de 280 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 6 618 €/an
Calcul : 182 000 € × 3,636% = 6 618
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
125 719102 58312 552-76 86421 400 €55 464 €55 464 €
226 23316 14412 21310 089--45 375 €
326 75815 79411 86210 964--34 411 €
427 29315 43211 50011 861--22 550 €
527 83915 05811 12612 781--9 769 €
628 39614 67110 74013 724---
728 96414 27210 34014 692---
829 54313 8609 92815 683---
930 13413 4339 50216 701---
1030 73712 9939 06117 744---
1131 35112 5388 60618 813---
1231 97812 0688 13619 910---
1332 61811 5827 65121 036---
1433 27011 0807 14922 190---
1533 93610 5626 63023 374---
1634 61410 0266 09524 588---
1735 3079 4735 54125 834---
1836 0138 9014 96927 112---
1936 7338 3104 37928 423---
2037 4687 7003 76829 768---
2138 2177 0693 13731 148---
2238 9816 4172 48632 564---
2339 7615 7441 81334 017---
2440 5565 0491 11735 508---
2541 3674 33039837 038---
TOTAL823 787365 090180 699458 69721 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 458 697
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 25 719 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 401 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 401-6 420+11 821
2+5 4010+5 401
3+5 4010+5 401
4+5 4010+5 401
5+5 4010+5 401
6+5 401+1 187+4 214
7+5 401+4 407+994
8+5 401+4 705+696
9+5 401+5 010+391
10+5 401+5 323+78
11+5 401+5 644-243
12+5 401+5 973-572
13+5 401+6 311-910
14+5 401+6 657-1 256
15+5 401+7 012-1 611
16+5 401+7 376-1 975
17+5 401+7 750-2 349
18+5 401+8 134-2 733
19+5 401+8 527-3 126
20+5 401+8 930-3 529
21+5 401+9 344-3 943
22+5 401+9 769-4 368
23+5 401+10 205-4 804
24+5 401+10 652-5 251
25+5 401+11 111-5 710
Total+135 025+137 609+-2 584
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 27 jours
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