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Pour un investissement immobilier

Bien expiré
VilleSaint-Jean-de-Monts (85)
Surface57m²
Coût Total138 476€
Loyer Annuel11 334€
Rentabilité8.18%
Cashflow/mois+115€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 97 200 €
Surface : 57 m²
Prix au m² : 1 705,26 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Pour un investissement immobilier - L’agence Foncia Achat / Vente de SAINT-JEAN-DE-MONTS vous propose le bien immobilier ci-dessous : Appartement de type 2 atypique en Entresol avec Terrasse – Résidence Proche Mer Découvrez ce T2 atypique de 57 m², situé en entresol, au sein d’une résidence calme et proche de la mer. Ce bien se distingue par son double salon spacieux, une cuisine moderne et une salle d’eau rénovée. Un cellier et une place de parking complète le bien. Locataire en place. Loyer : 550 € (dont 20€ de charges mensuelles).

  • Terrasse privative idéale pour profiter de l’extérieur.
  • Emplacement privilégié, à proximité des commerces et des plages, forêt et marché l'été.
  • Investissement sécurisé, avec locataire en place.

Idéal investisseur – Contactez-nous pour plus d’informations.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques.

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2 080 € et 2 860 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Logement à consommation énergétique excessive : classe G

Ville : Saint-Jean-de-Monts
Département : Vendée
Région : Pays de la Loire
Code postal : 85160
Coordonnées : 46.783136, -2.063837
Total : 138 476€
Prix d'acquisition : 97 200€
Travaux : 33 500€
Valeur du bien : 130 700€
Frais de notaire : 7 776€
Coût estimé : 7 776€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 57m²
Loyer prédit : 16.57€/m²/mois
Fourchette : 13.31€ - 20.64€/m²/mois
Loyer total estimé : 945€/mois
Loyer annuel estimé : 11334€/an
Fourchette totale : 758€ - 1176€/mois
Fourchette annuelle : 9101€ - 14116€/an
Rentabilité brute :8.18%
Fourchette de rentabilité :6.57% - 10.19%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :138 476€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :675,55€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :39,23€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 714,78€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :64 188,33€
Coût de l'assurance :11 770,46€
Taxe foncière : 1 133,41€/an
Soit par mois : 94,45€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 20,00€/mois
Soit par an : 240,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 944,51€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 829,23€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :115,28€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 481 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage plus performant, tel qu'une pompe à chaleur air/eau ou une chaudière à condensation, pour remplacer le système actuel.
Quantité: 1 système pour 57 m²
Raison: DPE G - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant pour améliorer l'isolation thermique.
Quantité: 6 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE G - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE G - Appartement - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain, incluant la douche, lavabo, WC, carrelage et plomberie.
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant ou stratifié dans la chambre pour améliorer le confort.
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible - sol en état correct nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la chambre pour rafraîchir l'espace.
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible - nécessite un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :33 500 €(588 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 12500€ (prix moyen 2025, installation comprise)
  • Menuiseries:4 800€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 800€ = 4800€ (prix moyen 2025, installation comprise)
  • Eau chaude:3 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité = 3000€ (prix moyen 2025, installation comprise)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain = 12000€ (prix moyen 2025, installation comprise)
  • Chambres - Revêtement sol:720€
    Parquet flottant: 12 m² × 60€/m² = 720€ (prix moyen 2025, pose comprise)
  • Chambres - Peinture:480€
    Peinture murs et plafonds: 12 m² × 40€/m² = 480€ (prix moyen 2025, pose comprise)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Jean-de-Monts (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→E(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 20 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE estimé après travaux (E) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 945 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 334 €/an
Calcul : 945 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 456 €/an
Base de calcul : Emprunt de 138 476 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 471 €/an
Calcul : 39 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 133 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 240 €/an
Calcul : 20 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 33 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 39 800 €
Revenus locatifs : +11 334 €
Charges déductibles : -39 800 €
Résultat foncier Année 1 : -28 466 €(Déficit de 28 466 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 7 066 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 300 €/an
Revenus locatifs : +11 334 €
Charges déductibles : -6 300 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 034 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 7065.86 € reporté.
Prix d'achat du bien : 97 200 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 63 180 €(65% de 97 200 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 297 €/an
Calcul : 63 180 € × 3,636% = 2 297 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 334 €39 804 €4 460 €-28 470 €21 400 €7 070 €7 070 €
211 561 €6 184 €4 339 €5 377 €--1 693 €
311 792 €6 059 €4 215 €5 733 €---
412 028 €5 930 €4 086 €6 098 €---
512 268 €5 797 €3 953 €6 471 €---
612 514 €5 660 €3 816 €6 854 €---
712 764 €5 518 €3 674 €7 246 €---
813 019 €5 371 €3 527 €7 648 €---
913 280 €5 220 €3 375 €8 060 €---
1013 545 €5 063 €3 219 €8 482 €---
1113 816 €4 901 €3 057 €8 915 €---
1214 093 €4 734 €2 890 €9 358 €---
1314 374 €4 562 €2 717 €9 813 €---
1414 662 €4 383 €2 539 €10 279 €---
1514 955 €4 199 €2 355 €10 756 €---
1615 254 €4 009 €2 164 €11 246 €---
1715 559 €3 812 €1 968 €11 747 €---
1815 871 €3 609 €1 765 €12 262 €---
1916 188 €3 399 €1 555 €12 789 €---
2016 512 €3 182 €1 338 €13 330 €---
2116 842 €2 958 €1 114 €13 884 €---
2217 179 €2 727 €883 €14 452 €---
2317 522 €2 488 €643 €15 035 €---
2417 873 €2 241 €396 €15 632 €---
2518 230 €1 986 €141 €16 245 €---
TOTAL363 036 €143 794 €64 188 €219 242 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 219 242 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 334 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 380 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 380 €-6 420 €+8 800 €
2+2 380 €0 €+2 380 €
3+2 380 €+1 212 €+1 168 €
4+2 380 €+1 829 €+551 €
5+2 380 €+1 941 €+439 €
6+2 380 €+2 056 €+324 €
7+2 380 €+2 174 €+206 €
8+2 380 €+2 294 €+86 €
9+2 380 €+2 418 €-38 €
10+2 380 €+2 545 €-165 €
11+2 380 €+2 675 €-295 €
12+2 380 €+2 808 €-428 €
13+2 380 €+2 944 €-564 €
14+2 380 €+3 084 €-704 €
15+2 380 €+3 227 €-847 €
16+2 380 €+3 374 €-994 €
17+2 380 €+3 524 €-1 144 €
18+2 380 €+3 679 €-1 299 €
19+2 380 €+3 837 €-1 457 €
20+2 380 €+3 999 €-1 619 €
21+2 380 €+4 165 €-1 785 €
22+2 380 €+4 336 €-1 956 €
23+2 380 €+4 510 €-2 130 €
24+2 380 €+4 690 €-2 310 €
25+2 380 €+4 873 €-2 493 €
Total+59 500 €+65 772 €+-6 272 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 119 jours
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