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Appartement à vendre

VilleNantes (44)
Surface35.6m²
Coût Total73 800€
Loyer Annuel6 924€
Rentabilité9.38%
Cashflow/mois-496€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 55 000 €
Surface : 35.6 m²
Prix au m² : 1 544,94 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 1
Étage : 4
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 4/4 étage, Ascenseur, Accessible aux personne à mobilité réduite, Toilettes séparées, Cuisine équipée, Salon (total 20,89 m²), 1 chambre, Entrée séparée, Balcon, Terrasse, Belle vue, Exposition nord-est, Gardien, Interphone, Pas de cave, Non meublé

Nantes, Hauts-Pavés/Saint-Félix. Au 4è et dernier étage de la Résidence Services "Le Bel Âge", un agréable appartement-terrasse T1 bis de 35,36m2 Carrez à rafraîchir. Vestibule d'entrée, une grande pièce lumineuse ouvrant par une double porte vitrée, et, par une large baie vitrée donnant sur une grande terrasse, bénéficiant d'une belle vue dégagée sur les toits de la ville de Nantes. Placard penderie, kitchenette indépendante, toilettes indépendantes, salle d'eau, chaufferie/buanderie. Double vitrage, chauffage électrique, climatisation. Une cave au sous-sol. Prévoir frais incluant les multiples services à la personne et de loisirs au sein de la résidence. Libre d'occupation. Modalités d'accès à l'occupation au sein de la résidence : retraité(e)s d'âge minimum 70 ans, autonomes. Syndic de copropriété : Travaux de rénovation de façades rue et cour votés en dernière assemblée générale, prévus en avril 2026. À vendre par Cabinet de Charry Bretagne Paris Les informations sur les risques auxquels le bien est exposé sont disponibles sur le site

Ville : Nantes
Département : Loire-Atlantique
Région : Pays de la Loire
Code postal : 44000
Coordonnées : 47.226420, -1.569960
Total : 73 800€
Prix d'acquisition : 55 000€
Travaux : 14 400€
Valeur du bien : 69 400€
Frais de notaire : 4 400€
Coût estimé : 4 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 35.6m²
Loyer prédit : 16.21€/m²/mois
Fourchette : 13.00€ - 20.21€/m²/mois
Loyer total estimé : 577€/mois
Loyer annuel estimé : 6924€/an
Fourchette totale : 463€ - 719€/mois
Fourchette annuelle : 5554€ - 8632€/an
Rentabilité brute :9.38%
Fourchette de rentabilité :7.53% - 11.70%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 818,18 €/m²
Basé sur :689 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :135 927 €
Prix d'achat :55 000 €
Décote à l'achat :-80 927€ (-59.5%)
Marge achat-revente :62 127€ (45.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :73 800€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :359,64€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.25%
Assurance emprunteur :27,68€/mois
Taux d'assurance : 0.45% par an
Total mensualité : 387,31€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :34 091,81€
Coût de l'assurance :8 302,50€
Taxe foncière : 692,39€/an
Soit par mois : 57,70€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 627,90€/mois
Soit par an : 7 534,80€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 577,00€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 072,91€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-495,92€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 183 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments de cuisine vétustes et mise à jour de la kitchenette
Quantité: cuisine complète (6 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais datée
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC) et carrelage
Quantité: salle de bain complète (environ 4 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, et mise à jour des revêtements de sol
Quantité: 1 chambre (environ 10 m²)
Raison: Aucune photo chambre - état 3/5 assumé
ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Remplacement du chauffage électrique par un système plus performant
Quantité: 1 système pour 36 m²
Raison: DPE C - Appartement - Amélioration possible mais non obligatoire
MenuiseriesOPTIONNEL
Sous-catégorie: Fenêtres
Vérification et entretien des menuiseries existantes
Quantité: 2 fenêtres
Raison: DPE C - Appartement - Amélioration possible mais non obligatoire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :14 400 €(404 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:6 000€
    Cuisine complète (6 m²): 6 m² × 100€/m² = 6000€ (matériaux + main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:4 000€
    Rénovation salle de bain (4 m²): 4 m² × 1000€/m² = 4000€ (matériaux + main d'œuvre incluse)
  • Chambres:800€
    Peinture murs et plafonds (10 m²): 10 m² × 80€/m² = 800€ (matériaux + main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:2 000€
    Remplacement chauffage électrique: 1 système × 2000€ = 2000€ (matériaux + main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:1 600€
    Vérification et entretien de 2 fenêtres: 2 fenêtres × 800€/fenêtre = 1600€ (matériaux + main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Nantes. Main d'œuvre incluse. Les prix sont basés sur des estimations réalistes pour chaque type de travaux.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 3 600€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 577 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 924 €/an
Calcul : 577 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 367 €/an
Base de calcul : Emprunt de 73 800 € à 3.25% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 332 €/an
Calcul : 28 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 692 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 7 535 €/an
Calcul : 628 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 14 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 25 327 €
Revenus locatifs : +6 924 €
Charges déductibles : -25 327 €
Résultat foncier Année 1 : -18 403 €(Déficit de 18 403 €)
Imputable sur revenu global : 18 403 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 927 €/an
Revenus locatifs : +6 924 €
Charges déductibles : -10 927 €
Résultat foncier Années 2+ : -4 003 €/an(Déficit de 4 003 €)
Prix d'achat du bien : 55 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 35 750 €(65% de 55 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 300 €/an
Calcul : 35 750 € × 3,636% = 1 300 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 924 €25 329 €2 370 €-18 405 €18 405 €--
27 062 €10 865 €2 305 €-3 802 €3 802 €--
37 204 €10 798 €2 239 €-3 595 €3 595 €--
47 348 €10 730 €2 171 €-3 382 €3 382 €--
57 495 €10 659 €2 100 €-3 165 €3 165 €--
67 645 €10 586 €2 027 €-2 942 €2 942 €--
77 797 €10 511 €1 951 €-2 713 €2 713 €--
87 953 €10 433 €1 873 €-2 479 €2 479 €--
98 113 €10 352 €1 793 €-2 240 €2 240 €--
108 275 €10 269 €1 710 €-1 994 €1 994 €--
118 440 €10 183 €1 624 €-1 743 €1 743 €--
128 609 €10 094 €1 535 €-1 485 €1 485 €--
138 781 €10 002 €1 443 €-1 221 €1 221 €--
148 957 €9 908 €1 348 €-951 €951 €--
159 136 €9 810 €1 250 €-674 €674 €--
169 319 €9 709 €1 149 €-390 €390 €--
179 505 €9 604 €1 045 €-99 €99 €--
189 695 €9 496 €937 €199 €---
199 889 €9 385 €825 €504 €---
2010 087 €9 270 €710 €817 €---
2110 289 €9 151 €591 €1 138 €---
2210 494 €9 028 €468 €1 467 €---
2310 704 €8 901 €342 €1 803 €---
2410 918 €8 770 €210 €2 149 €---
2511 137 €8 634 €75 €2 502 €---
TOTAL221 776 €262 474 €34 092 €-40 698 €51 278 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 15 383 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : -40 698 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 924 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 454 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 454 €-5 522 €+6 976 €
2+1 454 €-1 141 €+2 595 €
3+1 454 €-1 078 €+2 532 €
4+1 454 €-1 015 €+2 469 €
5+1 454 €-949 €+2 403 €
6+1 454 €-882 €+2 336 €
7+1 454 €-814 €+2 268 €
8+1 454 €-744 €+2 198 €
9+1 454 €-672 €+2 126 €
10+1 454 €-598 €+2 052 €
11+1 454 €-523 €+1 977 €
12+1 454 €-445 €+1 899 €
13+1 454 €-366 €+1 820 €
14+1 454 €-285 €+1 739 €
15+1 454 €-202 €+1 656 €
16+1 454 €-117 €+1 571 €
17+1 454 €-30 €+1 484 €
18+1 454 €+60 €+1 394 €
19+1 454 €+151 €+1 303 €
20+1 454 €+245 €+1 209 €
21+1 454 €+341 €+1 113 €
22+1 454 €+440 €+1 014 €
23+1 454 €+541 €+913 €
24+1 454 €+645 €+809 €
25+1 454 €+751 €+703 €
Total+36 350 €-12 209 €+48 559 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 39 jours
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