Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Détails du bien

Bien expiré
VilleSaint-Étienne (42)
Surface63
Coût Total109 650
Loyer Annuel6 688
Rentabilité6.10%
Cashflow/mois-168
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 80 000 €
Surface : 63 m²
Prix au m² : 1 269,84 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Idéalement situé rue de la République, appartement T3 avec balconnet au 1er étage avec ascenseur d'une copropriété sécurisée en excellent état. Surface 62.96m2, une entrée, une cuisine ouverte sur séjour lumineux, une chambre de 12.70m2 coté rue et une coté cour de 13.96m2, une salle d'eau récente ainsi qu'un wc séparé. Ce bien vous fait également bénéficier d'une cave ainsi qu'un balconnet. Chauffage gaz collectif avec répartiteur (DPE D/GES D réalisés le 25/05/2022) Charges : 998.49EUR/an (dont chauffage collectif, ascenseur, minuterie, entretien des communs..) Taxe foncière: 814.00EUR Honoraires charges vendeur. Total de lots : 13. Pas de procédure en cours. Les Terrasses de l'Immo SAS située au 2 Avenue de la Libération 42000 St-Etienne, RCS Saint-Etienne CPI 4202 2016 000 009 941 Délivrée par la Cci de Lyon Saint Etienne Roanne Validité 03/09/2028. SIREN 820 093 995. RCP : No 64302822. Maëlle Gaucher, agent commercial indépendant immatriculé au R.S.A.C de Lyon, St Etienne, Roanne sous le numéro : 938 406 501 qui exerce cette annonce en tant que mandataire. Cette annonce vous est proposée par Mlle. Maëlle GAUCHER - EI - NoRSAC: , Enregistré au Greffe du tribunal de commerce de SAINT ETIENNE

Ville : Saint-Étienne
Département : Loire
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 42100
Total : 109 650
Prix d'acquisition : 80 000
Travaux : 23 250
Valeur du bien : 103 250
Frais de notaire : 6 400
Coût estimé : 6 400
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 63
Loyer prédit : 8.85€/m²/mois
Fourchette : 6.56€ - 11.93€/m²/mois
Loyer total estimé : 557€/mois
Loyer annuel estimé : 6688€/an
Fourchette totale : 413€ - 751€/mois
Fourchette annuelle : 4960€ - 9016€/an
Rentabilité brute :6.10%
Fourchette de rentabilité :4.52% - 8.22%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :109 650
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :541,90€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :31,98€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 573,88€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :52 920,68
Coût de l'assurance :9 594,38
Taxe foncière : 814,00€/an
Soit par mois : 67,83€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 83,21€/mois
Soit par an : 998,52€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 557,30€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 724,93€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-167,62€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 190 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Système de chauffage
Vérification et mise aux normes du chauffage gaz collectif avec répartiteur
Quantité: 1 système pour 63 m²
Raison: DPE D - Appartement - Vérification nécessaire pour assurer le bon fonctionnement du système de chauffage
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des installations de la cuisine (placards, électroménager, plomberie, électricité)
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations un peu datées nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain (nouvelle douche ou baignoire, lavabo, carrelage, plomberie, électricité)
Quantité: 1 salle de bain (estimation 5 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, rénovation nécessaire pour mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol et peinture
Rafraîchissement des deux chambres (revêtement de sol et peinture)
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible sur photos - besoin d'un rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - léger rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :23 250(369 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:3 900
    Vérification et mise aux normes du chauffage gaz collectif: 1 système: 3000€ + Main d'œuvre: 900€
  • Cuisine:8 500
    Rénovation cuisine complète: 8 m² × 750€/m² = 6000€, Électroménager: 1000€, Plomberie: 500€, Électricité: 500€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:6 000
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 1200€/m² = 6000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres:3 600
    Revêtement sol et peinture: 24 m² × 50€/m² = 1200€, Peinture: 24 m² × 25€/m² = 600€, Main d'œuvre: 1800€
  • Salon:1 250
    Peinture salon: 25 m² × 25€/m² = 625€, Main d'œuvre: 625€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Étienne (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DD(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 3 900✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 557 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 688 €/an
Calcul : 557 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 659 €/an
Base de calcul : Emprunt de 109 650 à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 384 €/an
Calcul : 32 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 814 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 999 €/an
Calcul : 83 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 23 250
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 29 105
Revenus locatifs : +6 688
Charges déductibles : -29 105
Résultat foncier Année 1 : -22 418(Déficit de 22 418 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 1 018
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 855 €/an
Revenus locatifs : +6 688
Charges déductibles : -5 855
Résultat foncier Années 2+ : 832 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 1017.57 € reporté.
Prix d'achat du bien : 80 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 52 000(65% de 80 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 891 €/an
Calcul : 52 000 € × 3,636% = 1 891
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 68829 1093 662-22 42121 400 €1 021 €1 021 €
26 8215 7613 5651 060---
36 9585 6603 4641 297---
47 0975 5563 3601 541---
57 2395 4483 2521 791---
67 3845 3373 1402 047---
77 5315 2213 0252 310---
87 6825 1022 9052 580---
97 8364 9782 7822 857---
107 9924 8512 6543 142---
118 1524 7182 5223 434---
128 3154 5822 3853 734---
138 4824 4402 2444 041---
148 6514 2942 0984 357---
158 8244 1431 9474 681---
169 0013 9871 7905 014---
179 1813 8251 6295 356---
189 3643 6571 4615 707---
199 5523 4841 2886 067---
209 7433 3051 1096 437---
219 9373 1209246 817---
2210 1362 9297327 208---
2310 3392 7315347 608---
2410 5462 5263298 020---
2510 7572 3141188 443---
TOTAL214 207131 07852 92183 12921 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 83 129
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 688 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 404 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 404-6 420+7 824
2+1 404+12+1 392
3+1 404+389+1 015
4+1 404+462+942
5+1 404+537+867
6+1 404+614+790
7+1 404+693+711
8+1 404+774+630
9+1 404+857+547
10+1 404+943+461
11+1 404+1 030+374
12+1 404+1 120+284
13+1 404+1 212+192
14+1 404+1 307+97
15+1 404+1 4040
16+1 404+1 504-100
17+1 404+1 607-203
18+1 404+1 712-308
19+1 404+1 820-416
20+1 404+1 931-527
21+1 404+2 045-641
22+1 404+2 162-758
23+1 404+2 282-878
24+1 404+2 406-1 002
25+1 404+2 533-1 129
Total+35 100+24 939+10 161
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 88 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →