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Appartement 4 pièces 104 m²

VilleBourgoin-Jallieu (38)
Surface104
Coût Total213 820
Loyer Annuel14 022
Rentabilité6.56%
Cashflow/mois-81
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 179 000 €
Surface : 104 m²
Prix au m² : 1 721,15 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 4
Étage : 5
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Appartement 4 pièces 104 m² - Appartement 4 pièces 104 m²

Situé au 5e étage sur 6 d'une résidence calme et bien entretenue, cet appartement de 103 m2 séduit par ses beaux volumes et sa luminosité. Il se compose d'un vaste séjour double offrant un agréable espace de vie, d'une cuisine indépendante, ainsi que de deux suites confortables : l'une avec salle de bain, l'autre avec salle de douche. Vous profiterez également d'un balcon, idéal pour les beaux jours, ainsi que de deux caves apportant un espace de rangement supplémentaire. La résidence bénéficie du chauffage urbain et d'un environnement recherché, à proximité immédiate des commerces et des transports. Un bien déal pour ceux en quête d'espace et de confort. Possibilité d'acquerir un garage en sus. BERJALLIMMO, l'agence 360o qui valorise les biens... et surtout les vies qui s'y construisent. Retrouvez-nous également sur Facebook et Instagram : BERJALLIMMO.

Surface : 104 m²

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 4

Consommation énergie primaire : 168 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 0 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 350 € et 1 890 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2000 (abonnements compris)

Ville : Bourgoin-Jallieu
Département : Isère
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 38300
Coordonnées : 45.586967, 5.292700
Total : 213 820
Prix d'acquisition : 179 000
Travaux : 20 500
Valeur du bien : 199 500
Frais de notaire : 14 320
Coût estimé : 14 320
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 104
Loyer prédit : 11.24€/m²/mois
Fourchette : 9.01€ - 14.02€/m²/mois
Loyer total estimé : 1169€/mois
Loyer annuel estimé : 14022€/an
Fourchette totale : 937€ - 1458€/mois
Fourchette annuelle : 11241€ - 17492€/an
Rentabilité brute :6.56%
Fourchette de rentabilité :5.26% - 8.18%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 420,92 €/m²
Basé sur :156 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :251 776
Prix d'achat :179 000
Décote à l'achat :-72 776 (-28.9%)
Marge achat-revente :37 956€ (15.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :213 820
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 070,43€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :62,36€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 132,80€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :107 310,00
Coût de l'assurance :18 709,25
Taxe foncière : 1 402,22€/an
Soit par mois : 116,85€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 168,52€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 249,65€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-81,13€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le système actuel
Quantité: 1 système pour 104 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et mise aux normes de l'électricité si nécessaire
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant un léger rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec remplacement des sanitaires et carrelage
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - peinture légèrement usée dans les chambres
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :20 500(197 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:8 000
    Rénovation cuisine complète: 10 m² × 800€/m² = 8000€ (incluant peinture et mise aux normes de l'électricité)
  • Salle de bain:6 000
    Rénovation salle de bain: 5 m² × 1200€/m² = 6000€ (remplacement des sanitaires et carrelage inclus)
  • Chambres - Peinture:1 200
    Peinture des murs et plafonds: 24 m² × 50€/m² = 1200€
  • Chambres - Revêtement sol:1 800
    Parquet flottant: 24 m² × 75€/m² = 1800€ (pose comprise)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bourgoin-Jallieu (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DD(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 3 500✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Eau chaude
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 169 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 022 €/an
Calcul : 1 169 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 390 €/an
Base de calcul : Emprunt de 213 820 à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 748 €/an
Calcul : 62 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 402 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 20 500
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 30 040
Revenus locatifs : +14 022
Charges déductibles : -30 040
Résultat foncier Année 1 : -16 018(Déficit de 16 018 €)
Imputable sur revenu global : 10 700
Plafonné à 10 700(plafond standard)
Déficit reportable : 5 318
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 540 €/an
Revenus locatifs : +14 022
Charges déductibles : -9 540
Résultat foncier Années 2+ : 4 482 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 5318.23 € reporté.
Prix d'achat du bien : 179 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 116 350(65% de 179 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 231 €/an
Calcul : 116 350 € × 3,636% = 4 231
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 02230 0477 397-16 02510 700 €5 325 €5 325 €
214 3039 3547 2034 949--376 €
314 5899 1537 0025 436---
414 8818 9456 7955 935---
515 1788 7306 5796 448---
615 4828 5076 3576 975---
715 7918 2766 1267 515---
816 1078 0375 8878 070---
916 4297 7905 6398 639---
1016 7587 5345 3839 224---
1117 0937 2685 1189 825---
1217 4356 9934 84310 442---
1317 7846 7094 55811 075---
1418 1396 4144 26311 725---
1518 5026 1093 95812 393---
1618 8725 7933 64213 079---
1719 2505 4653 31513 784---
1819 6355 1262 97614 508---
1920 0274 7752 62515 252---
2020 4284 4122 26116 016---
2120 8364 0351 88516 801---
2221 2533 6461 49517 608---
2321 6783 2421 09118 436---
2422 1122 82467319 288---
2522 5542 39124020 163---
TOTAL449 136181 575107 310267 56210 700Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 267 562
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 022 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 945 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 945-3 210+6 155
2+2 9450+2 945
3+2 945+1 518+1 427
4+2 945+1 781+1 164
5+2 945+1 934+1 011
6+2 945+2 092+853
7+2 945+2 254+691
8+2 945+2 421+524
9+2 945+2 592+353
10+2 945+2 767+178
11+2 945+2 947-2
12+2 945+3 132-187
13+2 945+3 322-377
14+2 945+3 518-573
15+2 945+3 718-773
16+2 945+3 924-979
17+2 945+4 135-1 190
18+2 945+4 352-1 407
19+2 945+4 576-1 631
20+2 945+4 805-1 860
21+2 945+5 040-2 095
22+2 945+5 282-2 337
23+2 945+5 531-2 586
24+2 945+5 786-2 841
25+2 945+6 049-3 104
Total+73 625+80 268+-6 643
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 10 jours
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