Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Appartement 4 pièces 104 m²

Bien expiré
VilleBourgoin-Jallieu (38)
Surface104m²
Coût Total213 820€
Loyer Annuel14 022€
Rentabilité6.56%
Cashflow/mois-81€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 179 000 €
Surface : 104 m²
Prix au m² : 1 721,15 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 4
Étage : 5
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Appartement 4 pièces 104 m² - Appartement 4 pièces 104 m²

Situé au 5e étage sur 6 d'une résidence calme et bien entretenue, cet appartement de 103 m2 séduit par ses beaux volumes et sa luminosité. Il se compose d'un vaste séjour double offrant un agréable espace de vie, d'une cuisine indépendante, ainsi que de deux suites confortables : l'une avec salle de bain, l'autre avec salle de douche. Vous profiterez également d'un balcon, idéal pour les beaux jours, ainsi que de deux caves apportant un espace de rangement supplémentaire. La résidence bénéficie du chauffage urbain et d'un environnement recherché, à proximité immédiate des commerces et des transports. Un bien déal pour ceux en quête d'espace et de confort. Possibilité d'acquerir un garage en sus. BERJALLIMMO, l'agence 360o qui valorise les biens... et surtout les vies qui s'y construisent. Retrouvez-nous également sur Facebook et Instagram : BERJALLIMMO.

Surface : 104 m²

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 4

Consommation énergie primaire : 168 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 0 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 350 € et 1 890 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2000 (abonnements compris)

Ville : Bourgoin-Jallieu
Département : Isère
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 38300
Coordonnées : 45.586967, 5.292700
Total : 213 820€
Prix d'acquisition : 179 000€
Travaux : 20 500€
Valeur du bien : 199 500€
Frais de notaire : 14 320€
Coût estimé : 14 320€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 104m²
Loyer prédit : 11.24€/m²/mois
Fourchette : 9.01€ - 14.02€/m²/mois
Loyer total estimé : 1169€/mois
Loyer annuel estimé : 14022€/an
Fourchette totale : 937€ - 1458€/mois
Fourchette annuelle : 11241€ - 17492€/an
Rentabilité brute :6.56%
Fourchette de rentabilité :5.26% - 8.18%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 420,92 €/m²
Basé sur :156 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :251 776 €
Prix d'achat :179 000 €
Décote à l'achat :-72 776€ (-28.9%)
Marge achat-revente :37 956€ (15.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :213 820€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 070,43€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :62,36€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 132,80€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :107 310,00€
Coût de l'assurance :18 709,25€
Taxe foncière : 1 402,22€/an
Soit par mois : 116,85€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 168,52€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 249,65€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-81,13€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le système actuel
Quantité: 1 système pour 104 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et mise aux normes de l'électricité si nécessaire
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant un léger rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec remplacement des sanitaires et carrelage
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - peinture légèrement usée dans les chambres
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :20 500 €(197 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation cuisine complète: 10 m² × 800€/m² = 8000€ (incluant peinture et mise aux normes de l'électricité)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain: 5 m² × 1200€/m² = 6000€ (remplacement des sanitaires et carrelage inclus)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture des murs et plafonds: 24 m² × 50€/m² = 1200€
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Parquet flottant: 24 m² × 75€/m² = 1800€ (pose comprise)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bourgoin-Jallieu (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 3 500€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Eau chaude
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 169 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 022 €/an
Calcul : 1 169 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 390 €/an
Base de calcul : Emprunt de 213 820 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 748 €/an
Calcul : 62 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 402 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 20 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 30 040 €
Revenus locatifs : +14 022 €
Charges déductibles : -30 040 €
Résultat foncier Année 1 : -16 018 €(Déficit de 16 018 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 5 318 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 540 €/an
Revenus locatifs : +14 022 €
Charges déductibles : -9 540 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 482 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 5318.23 € reporté.
Prix d'achat du bien : 179 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 116 350 €(65% de 179 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 231 €/an
Calcul : 116 350 € × 3,636% = 4 231 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 022 €30 047 €7 397 €-16 025 €10 700 €5 325 €5 325 €
214 303 €9 354 €7 203 €4 949 €--376 €
314 589 €9 153 €7 002 €5 436 €---
414 881 €8 945 €6 795 €5 935 €---
515 178 €8 730 €6 579 €6 448 €---
615 482 €8 507 €6 357 €6 975 €---
715 791 €8 276 €6 126 €7 515 €---
816 107 €8 037 €5 887 €8 070 €---
916 429 €7 790 €5 639 €8 639 €---
1016 758 €7 534 €5 383 €9 224 €---
1117 093 €7 268 €5 118 €9 825 €---
1217 435 €6 993 €4 843 €10 442 €---
1317 784 €6 709 €4 558 €11 075 €---
1418 139 €6 414 €4 263 €11 725 €---
1518 502 €6 109 €3 958 €12 393 €---
1618 872 €5 793 €3 642 €13 079 €---
1719 250 €5 465 €3 315 €13 784 €---
1819 635 €5 126 €2 976 €14 508 €---
1920 027 €4 775 €2 625 €15 252 €---
2020 428 €4 412 €2 261 €16 016 €---
2120 836 €4 035 €1 885 €16 801 €---
2221 253 €3 646 €1 495 €17 608 €---
2321 678 €3 242 €1 091 €18 436 €---
2422 112 €2 824 €673 €19 288 €---
2522 554 €2 391 €240 €20 163 €---
TOTAL449 136 €181 575 €107 310 €267 562 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 267 562 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 022 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 945 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 945 €-3 210 €+6 155 €
2+2 945 €0 €+2 945 €
3+2 945 €+1 518 €+1 427 €
4+2 945 €+1 781 €+1 164 €
5+2 945 €+1 934 €+1 011 €
6+2 945 €+2 092 €+853 €
7+2 945 €+2 254 €+691 €
8+2 945 €+2 421 €+524 €
9+2 945 €+2 592 €+353 €
10+2 945 €+2 767 €+178 €
11+2 945 €+2 947 €-2 €
12+2 945 €+3 132 €-187 €
13+2 945 €+3 322 €-377 €
14+2 945 €+3 518 €-573 €
15+2 945 €+3 718 €-773 €
16+2 945 €+3 924 €-979 €
17+2 945 €+4 135 €-1 190 €
18+2 945 €+4 352 €-1 407 €
19+2 945 €+4 576 €-1 631 €
20+2 945 €+4 805 €-1 860 €
21+2 945 €+5 040 €-2 095 €
22+2 945 €+5 282 €-2 337 €
23+2 945 €+5 531 €-2 586 €
24+2 945 €+5 786 €-2 841 €
25+2 945 €+6 049 €-3 104 €
Total+73 625 €+80 268 €+-6 643 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 132 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →