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Appartement 4 pièces 79 m²

Bien expiré
VilleChartres (28)
Surface79m²
Coût Total129 190€
Loyer Annuel10 976€
Rentabilité8.50%
Cashflow/mois+149€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 95 000 €
Surface : 79 m²
Prix au m² : 1 202,53 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 4 pièces 79 m²

L'Agence Immobilière La Petite Commission vous propose à la vente cet appartement de 79 m2 avec balcon. Il se compose d'une vaste entrée avec placard et cellier, d'un séjour-salon, une cuisine séparée, une salle de bains, un toilette indépendant et trois chambres avec dressing. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Surface : 79 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 30/10/2025

Consommation énergie primaire : 156 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 0 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 975 € et 1 319 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Chartres
Département : Eure-et-Loir
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 28000
Coordonnées : 48.440284, 1.535293
Total : 129 190€
Prix d'acquisition : 95 000€
Travaux : 26 590€
Valeur du bien : 121 590€
Frais de notaire : 7 600€
Coût estimé : 7 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 79m²
Loyer prédit : 11.58€/m²/mois
Fourchette : 9.79€ - 13.69€/m²/mois
Loyer total estimé : 915€/mois
Loyer annuel estimé : 10976€/an
Fourchette totale : 773€ - 1082€/mois
Fourchette annuelle : 9280€ - 12983€/an
Rentabilité brute :8.50%
Fourchette de rentabilité :7.18% - 10.05%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :129 190€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :635,72€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :38,76€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 674,48€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :61 526,86€
Coût de l'assurance :11 627,10€
Taxe foncière : 1 097,63€/an
Soit par mois : 91,47€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 914,70€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 765,95€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :148,75€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 156 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucun remplacement nécessaire car le DPE est C, ce qui indique un système de chauffage performant.
Quantité: 0
Raison: DPE C - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
MenuiseriesOPTIONNEL
Sous-catégorie: Fenêtres
Aucun remplacement nécessaire car le DPE est C, ce qui indique des menuiseries performantes.
Quantité: 0
Raison: DPE C - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
Eau chaudeOPTIONNEL
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Aucun remplacement nécessaire car le DPE est C, ce qui indique un système de production d'eau chaude performant.
Quantité: 0
Raison: DPE C - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire ou douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement important
Mise à jour des éléments de cuisine, vérification de la plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations fonctionnelles mais datées.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 34 m² total)
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais rafraîchissement recommandé.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres
Raison: État 4/5 visible - bon état général, rafraîchissement léger recommandé.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible - quelques signes d'usure nécessitant rafraîchissement.
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le couloir.
Quantité: couloir (environ 5 m²)
Raison: État 3/5 visible - quelques signes d'usure nécessitant rafraîchissement.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :26 590 €(337 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain - Rénovation complète:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 10000€ = 10000€ (incluant baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, main d'œuvre)
  • Cuisine - Rafraîchissement important:12 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (incluant mise à jour des éléments, plomberie, électricité, main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 040€
    Parquet flottant: 34 m² × 60€/m² = 2040€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 800€
    Peinture murs et plafonds: 3 chambres (environ 60 m²) × 30€/m² = 1800€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:600€
    Peinture murs et plafonds salon: 20 m² × 30€/m² = 600€ (incluant main d'œuvre)
  • Autres pièces - Peinture:150€
    Peinture murs et plafonds couloir: 5 m² × 30€/m² = 150€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Chartres. Main d'œuvre incluse. Les prix sont adaptés pour une zone rurale, avec un coefficient de 0.9 appliqué. ⚠️ ATTENTION: 3 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 915 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 976 €/an
Calcul : 915 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 260 €/an
Base de calcul : Emprunt de 129 190 € à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 465 €/an
Calcul : 39 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 098 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 26 590 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 32 412 €
Revenus locatifs : +10 976 €
Charges déductibles : -32 412 €
Résultat foncier Année 1 : -21 436 €(Déficit de 21 436 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 10 736 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 822 €/an
Revenus locatifs : +10 976 €
Charges déductibles : -5 822 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 154 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 10735.98 € reporté.
Prix d'achat du bien : 95 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 61 750 €(65% de 95 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 245 €/an
Calcul : 61 750 € × 3,636% = 2 245 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 976 €32 416 €4 264 €-21 440 €10 700 €10 740 €10 740 €
211 196 €5 712 €4 150 €5 484 €--5 257 €
311 420 €5 594 €4 032 €5 825 €---
411 648 €5 472 €3 910 €6 176 €---
511 881 €5 346 €3 783 €6 535 €---
612 119 €5 216 €3 653 €6 903 €---
712 361 €5 081 €3 518 €7 280 €---
812 608 €4 942 €3 379 €7 667 €---
912 861 €4 797 €3 235 €8 063 €---
1013 118 €4 648 €3 086 €8 469 €---
1113 380 €4 494 €2 932 €8 886 €---
1213 648 €4 335 €2 772 €9 313 €---
1313 921 €4 170 €2 608 €9 750 €---
1414 199 €4 000 €2 437 €10 199 €---
1514 483 €3 824 €2 261 €10 659 €---
1614 773 €3 642 €2 079 €11 131 €---
1715 068 €3 454 €1 891 €11 615 €---
1815 370 €3 259 €1 696 €12 110 €---
1915 677 €3 058 €1 495 €12 619 €---
2015 990 €2 850 €1 287 €13 141 €---
2116 310 €2 635 €1 072 €13 676 €---
2216 636 €2 412 €850 €14 224 €---
2316 969 €2 182 €620 €14 787 €---
2417 309 €1 945 €382 €15 364 €---
2517 655 €1 699 €136 €15 956 €---
TOTAL351 576 €127 185 €61 527 €224 391 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 224 391 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 976 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 305 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 305 €-3 210 €+5 515 €
2+2 305 €0 €+2 305 €
3+2 305 €+171 €+2 134 €
4+2 305 €+1 853 €+452 €
5+2 305 €+1 960 €+345 €
6+2 305 €+2 071 €+234 €
7+2 305 €+2 184 €+121 €
8+2 305 €+2 300 €+5 €
9+2 305 €+2 419 €-114 €
10+2 305 €+2 541 €-236 €
11+2 305 €+2 666 €-361 €
12+2 305 €+2 794 €-489 €
13+2 305 €+2 925 €-620 €
14+2 305 €+3 060 €-755 €
15+2 305 €+3 198 €-893 €
16+2 305 €+3 339 €-1 034 €
17+2 305 €+3 484 €-1 179 €
18+2 305 €+3 633 €-1 328 €
19+2 305 €+3 786 €-1 481 €
20+2 305 €+3 942 €-1 637 €
21+2 305 €+4 103 €-1 798 €
22+2 305 €+4 267 €-1 962 €
23+2 305 €+4 436 €-2 131 €
24+2 305 €+4 609 €-2 304 €
25+2 305 €+4 787 €-2 482 €
Total+57 625 €+67 317 €+-9 692 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 146 jours
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