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Appartement T4 lumineux

VilleSainte-Foy-lès-Lyon (69)
Surface70m²
Coût Total160 420€
Loyer Annuel12 008€
Rentabilité7.49%
Cashflow/mois+51€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 110 000 €
Surface : 70 m²
Prix au m² : 1 571,43 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 5
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Je vous propose cet appartement lumineux de 4 pièces de 70m² situé au 5ème étage d'un immeuble de 8 étages à Sainte-Foy-lès-Lyon. Cet appartement comprend 3 chambres et 1 salle de bain. Il bénéficie d'un jolie balcon.

  • Ascenseur
  • 1 place de parking
  • Cave
  • Interphone
  • Gardien L'appartement est situé dans un quartier calme et résidentiel et proches de tous commerces, écoles et transports en commun. Chauffage collectif au gaz. N'hésitez pas à me contacter pour plus d'informations ou pour organiser une visite.
Ville : Sainte-Foy-lès-Lyon
Département : Rhône
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 69110
Coordonnées : 45.749810, 4.800270
Total : 160 420€
Prix d'acquisition : 110 000€
Travaux : 41 620€
Valeur du bien : 151 620€
Frais de notaire : 8 800€
Coût estimé : 8 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 70m²
Loyer prédit : 14.30€/m²/mois
Fourchette : 11.40€ - 17.93€/m²/mois
Loyer total estimé : 1001€/mois
Loyer annuel estimé : 12008€/an
Fourchette totale : 798€ - 1255€/mois
Fourchette annuelle : 9574€ - 15062€/an
Rentabilité brute :7.49%
Fourchette de rentabilité :5.97% - 9.39%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :3 572,6 €/m²
Basé sur :506 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :250 082 €
Prix d'achat :110 000 €
Décote à l'achat :-140 082€ (-56.0%)
Marge achat-revente :89 662€ (35.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :160 420€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :803,10€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :46,79€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 849,89€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :80 510,10€
Coût de l'assurance :14 036,75€
Taxe foncière : 1 200,82€/an
Soit par mois : 100,07€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 000,69€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 949,96€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :50,73€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le chauffage collectif au gaz ancien
Quantité: 1 système pour 70 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système pour 70 m²
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine et électroménager obsolète
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement important
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant un rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :41 620 €(595 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 800€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 4800€ = 4800€ (fourniture + pose), Main d'œuvre: 0€
  • Menuiseries:8 400€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 1200€ = 8400€ (fourniture + pose), Main d'œuvre: 0€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (fourniture + pose), Main d'œuvre: 0€
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€ (fourniture + pose), Main d'œuvre: 0€
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 12000€ = 12000€ (fourniture + pose), Main d'œuvre: 0€
  • Chambres - Revêtement sol:3 600€
    Parquet flottant: 36 m² × 100€/m² = 3600€ (fourniture + pose), Main d'œuvre: 0€
  • Chambres - Peinture:720€
    Peinture murs et plafonds: 36 m² × 20€/m² = 720€ (fourniture + pose), Main d'œuvre: 0€
  • Salon - Peinture:600€
    Peinture murs et plafonds salon: 20 m² × 30€/m² = 600€ (fourniture + pose), Main d'œuvre: 0€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Sainte-Foy-lès-Lyon (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse dans les coûts.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 001 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 008 €/an
Calcul : 1 001 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 544 €/an
Base de calcul : Emprunt de 160 420 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 561 €/an
Calcul : 47 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 201 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 41 620 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 48 927 €
Revenus locatifs : +12 008 €
Charges déductibles : -48 927 €
Résultat foncier Année 1 : -36 918 €(Déficit de 36 918 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 15 518 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 307 €/an
Revenus locatifs : +12 008 €
Charges déductibles : -7 307 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 702 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 15518.36 € reporté.
Prix d'achat du bien : 110 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 71 500 €(65% de 110 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 600 €/an
Calcul : 71 500 € × 3,636% = 2 600 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 008 €48 932 €5 550 €-36 924 €21 400 €15 524 €15 524 €
212 248 €7 166 €5 404 €5 082 €--10 442 €
312 493 €7 016 €5 254 €5 477 €--4 964 €
412 743 €6 860 €5 098 €5 883 €---
512 998 €6 699 €4 936 €6 300 €---
613 258 €6 531 €4 769 €6 727 €---
713 523 €6 358 €4 596 €7 165 €---
813 794 €6 179 €4 417 €7 615 €---
914 070 €5 993 €4 231 €8 076 €---
1014 351 €5 801 €4 039 €8 550 €---
1114 638 €5 602 €3 839 €9 036 €---
1214 931 €5 396 €3 633 €9 535 €---
1315 229 €5 182 €3 420 €10 047 €---
1415 534 €4 961 €3 199 €10 573 €---
1515 845 €4 732 €2 970 €11 113 €---
1616 162 €4 495 €2 732 €11 667 €---
1716 485 €4 249 €2 487 €12 236 €---
1816 814 €3 995 €2 233 €12 820 €---
1917 151 €3 731 €1 969 €13 419 €---
2017 494 €3 459 €1 696 €14 035 €---
2117 844 €3 176 €1 414 €14 667 €---
2218 200 €2 884 €1 122 €15 317 €---
2318 564 €2 581 €819 €15 984 €---
2418 936 €2 267 €505 €16 668 €---
2519 315 €1 943 €180 €17 372 €---
TOTAL384 628 €166 187 €80 510 €218 440 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 218 440 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 008 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 522 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 522 €-6 420 €+8 942 €
2+2 522 €0 €+2 522 €
3+2 522 €0 €+2 522 €
4+2 522 €+276 €+2 246 €
5+2 522 €+1 890 €+632 €
6+2 522 €+2 018 €+504 €
7+2 522 €+2 150 €+372 €
8+2 522 €+2 284 €+238 €
9+2 522 €+2 423 €+99 €
10+2 522 €+2 565 €-43 €
11+2 522 €+2 711 €-189 €
12+2 522 €+2 861 €-339 €
13+2 522 €+3 014 €-492 €
14+2 522 €+3 172 €-650 €
15+2 522 €+3 334 €-812 €
16+2 522 €+3 500 €-978 €
17+2 522 €+3 671 €-1 149 €
18+2 522 €+3 846 €-1 324 €
19+2 522 €+4 026 €-1 504 €
20+2 522 €+4 210 €-1 688 €
21+2 522 €+4 400 €-1 878 €
22+2 522 €+4 595 €-2 073 €
23+2 522 €+4 795 €-2 273 €
24+2 522 €+5 001 €-2 479 €
25+2 522 €+5 212 €-2 690 €
Total+63 050 €+65 532 €+-2 482 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 11 jours
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