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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleThiais (94)
Surface91m²
Coût Total317 140€
Loyer Annuel19 662€
Rentabilité6.20%
Cashflow/mois-544€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 249 000 €
Surface : 91 m²
Prix au m² : 2 736,26 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 1
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

A THIAIS dans une résidence arborée et calme, proche des commerces, des écoles et des transports, ce bien réunit confort et praticité.

Situé au premier étage, cet appartement spacieux se compose d'une entrée qui dessert un séjour et une salle à manger donnant sur un balcon bien exposé pour profiter des beaux jours, ainsi qu'une cuisine indépendante.

Dans le coin nuit, vous trouverez de nombreux rangements, trois chambres, un WC séparé, une salle d'eau et une salle de bain.

L'appartement bénéficie d'un chauffage collectif par géothermie pour une gestion optimale de votre consommation énergétique.

Une place de parking privée et une cave complètent ce bien. Copropriété de 584 lots - dont 187 lots habitation. (Procédure en cours).

Charges annuelles : 4250.00 euros.

Ville : Thiais
Département : Val-de-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 94320
Coordonnées : 48.754121, 2.399871
Total : 317 140€
Prix d'acquisition : 249 000€
Travaux : 48 220€
Valeur du bien : 297 220€
Frais de notaire : 19 920€
Coût estimé : 19 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 91m²
Loyer prédit : 18.01€/m²/mois
Fourchette : 14.70€ - 22.06€/m²/mois
Loyer total estimé : 1639€/mois
Loyer annuel estimé : 19662€/an
Fourchette totale : 1338€ - 2007€/mois
Fourchette annuelle : 16050€ - 24088€/an
Rentabilité brute :6.20%
Fourchette de rentabilité :5.06% - 7.60%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 268,15 €/m²
Basé sur :314 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :297 401 €
Prix d'achat :249 000 €
Décote à l'achat :-48 401€ (-16.3%)
Marge achat-revente :-19 739€ (-6.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :317 140€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 572,41€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :92,50€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 664,91€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :154 583,30€
Coût de l'assurance :27 749,75€
Taxe foncière : 1 966,25€/an
Soit par mois : 163,85€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 354,17€/mois
Soit par an : 4 250,04€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 638,54€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 182,93€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-544,39€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 188 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Système de chauffage
Vérification et mise aux normes du système de chauffage collectif par géothermie
Quantité: 1 système
Raison: DPE D - Appartement - Bien que le chauffage soit collectif, une vérification est recommandée pour assurer l'efficacité énergétique.
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine, y compris les placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état nécessitant une rénovation complète.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état nécessitant une rénovation complète.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du revêtement de sol avec du parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 visible - bon état général, mais un rafraîchissement est recommandé.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon
Raison: État 2.5/5 visible - peinture légèrement usée nécessitant un rafraîchissement.
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans l'entrée et le couloir
Quantité: entrée et couloir
Raison: État 3/5 visible - besoin de rafraîchissement.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :48 220 €(530 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Vérification et mise aux normes du système de chauffage collectif par géothermie: 1 système × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:25 000€
    Rénovation complète de la cuisine: 1 cuisine complète × 25000€ = 25000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète de la salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Rafraîchissement du revêtement de sol avec du parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:1 800€
    Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres: 90 m² × 20€/m² = 1800€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:900€
    Peinture des murs et plafonds dans le salon: 45 m² × 20€/m² = 900€ (main d'œuvre incluse)
  • Autres pièces - Peinture:720€
    Peinture des murs et plafonds dans l'entrée et le couloir: 36 m² × 20€/m² = 720€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Thiais (Île-de-France, coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 12 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 639 €/mois
Revenus locatifs annuels : 19 662 €/an
Calcul : 1 639 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 10 677 €/an
Base de calcul : Emprunt de 317 140 € à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 110 €/an
Calcul : 92 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 966 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 4 250 €/an
Calcul : 354 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 48 220 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 66 223 €
Revenus locatifs : +19 662 €
Charges déductibles : -66 223 €
Résultat foncier Année 1 : -46 561 €(Déficit de 46 561 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 25 161 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 18 003 €/an
Revenus locatifs : +19 662 €
Charges déductibles : -18 003 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 659 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 25160.94 € reporté.
Prix d'achat du bien : 249 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 161 850 €(65% de 249 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 885 €/an
Calcul : 161 850 € × 3,636% = 5 885 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
119 662 €66 234 €10 687 €-46 571 €21 400 €25 171 €25 171 €
220 056 €17 730 €10 404 €2 325 €--22 846 €
320 457 €17 437 €10 111 €3 020 €--19 826 €
420 866 €17 134 €9 807 €3 732 €--16 094 €
521 283 €16 820 €9 494 €4 463 €--11 630 €
621 709 €16 495 €9 169 €5 214 €--6 416 €
722 143 €16 159 €8 833 €5 984 €--432 €
822 586 €15 811 €8 485 €6 775 €---
923 038 €15 452 €8 126 €7 586 €---
1023 498 €15 080 €7 753 €8 419 €---
1123 968 €14 695 €7 368 €9 274 €---
1224 448 €14 296 €6 970 €10 152 €---
1324 937 €13 884 €6 558 €11 053 €---
1425 436 €13 458 €6 131 €11 978 €---
1525 944 €13 016 €5 690 €12 928 €---
1626 463 €12 560 €5 234 €13 903 €---
1726 992 €12 088 €4 761 €14 905 €---
1827 532 €11 599 €4 273 €15 933 €---
1928 083 €11 093 €3 767 €16 989 €---
2028 645 €10 570 €3 244 €18 074 €---
2129 217 €10 029 €2 703 €19 188 €---
2229 802 €9 469 €2 143 €20 333 €---
2330 398 €8 890 €1 564 €21 508 €---
2431 006 €8 290 €964 €22 715 €---
2531 626 €7 670 €344 €23 956 €---
TOTAL629 796 €385 960 €154 583 €243 835 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 243 835 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 19 662 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 129 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 129 €-6 420 €+10 549 €
2+4 129 €0 €+4 129 €
3+4 129 €0 €+4 129 €
4+4 129 €0 €+4 129 €
5+4 129 €0 €+4 129 €
6+4 129 €0 €+4 129 €
7+4 129 €0 €+4 129 €
8+4 129 €+1 903 €+2 226 €
9+4 129 €+2 276 €+1 853 €
10+4 129 €+2 526 €+1 603 €
11+4 129 €+2 782 €+1 347 €
12+4 129 €+3 045 €+1 084 €
13+4 129 €+3 316 €+813 €
14+4 129 €+3 593 €+536 €
15+4 129 €+3 878 €+251 €
16+4 129 €+4 171 €-42 €
17+4 129 €+4 471 €-342 €
18+4 129 €+4 780 €-651 €
19+4 129 €+5 097 €-968 €
20+4 129 €+5 422 €-1 293 €
21+4 129 €+5 756 €-1 627 €
22+4 129 €+6 100 €-1 971 €
23+4 129 €+6 452 €-2 323 €
24+4 129 €+6 815 €-2 686 €
25+4 129 €+7 187 €-3 058 €
Total+103 225 €+73 151 €+30 074 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 63 jours
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