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Résidence du Stade // Appartement type 4 // Quatrième étage

Bien expiré
VilleMillau (12)
Surface75m²
Coût Total124 820€
Loyer Annuel8 023€
Rentabilité6.43%
Cashflow/mois-44€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 104 000 €
Surface : 75 m²
Prix au m² : 1 386,67 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : gaz collectif, Nombre d'égages : 5, Nombre de WC : 1

À proximité des commerces et des commodités, je vous invite à découvrir cet appartement bien entretenu de type 4 de 75 m2 habitables environ, situé au quatrième et dernier étage de la Résidence du Stade. Il se compose d'une entrée, d'un cellier idéal pour le rangement, d'un salon / séjour donnant sur un balcon et d'une cuisine séparée et équipée. Le coin nuit comprend 3 chambres lumineuses, une salle de bain et des toilettes, ainsi qu'un grand placard.. Menuiseries double vitrage PVC, volets roulants solaires, chauffe-eau extra plat. Le chauffage est collectif au gaz. La résidence comporte du stationnement et un local vélos commun. Contactez-moi ! Cette annonce vous est proposée par GARAUD Emmanuelle - EI - NoRSAC: 849 251 095, Enregistré à Greffe du tribunal de commerce de MILLAU Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr - Annonce rédigée et publiée par un Agent Mandataire - - https://www.reseau-expertimo.fr/i/redac/honoraires?honofor=2328

Ville : Millau
Département : Aveyron
Région : Occitanie
Code postal : 12100
Coordonnées : 44.106746, 3.084184
Total : 124 820€
Prix d'acquisition : 104 000€
Travaux : 12 500€
Valeur du bien : 116 500€
Frais de notaire : 8 320€
Coût estimé : 8 320€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 75m²
Loyer prédit : 8.91€/m²/mois
Fourchette : 7.01€ - 11.34€/m²/mois
Loyer total estimé : 669€/mois
Loyer annuel estimé : 8023€/an
Fourchette totale : 526€ - 851€/mois
Fourchette annuelle : 6307€ - 10207€/an
Rentabilité brute :6.43%
Fourchette de rentabilité :5.05% - 8.18%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 632,57 €/m²
Basé sur :148 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :122 442 €
Prix d'achat :104 000 €
Décote à l'achat :-18 442€ (-15.1%)
Marge achat-revente :-2 378€ (-1.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :124 820€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :614,88€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :31,21€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 646,09€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :59 644,61€
Coût de l'assurance :9 361,50€
Taxe foncière : 802,32€/an
Soit par mois : 66,86€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 668,60€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 712,95€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-44,35€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 169 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 assumé - rénovation nécessaire pour mise aux normes et confort
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et vérification de la robinetterie
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 visible - cuisine en bon état mais peut bénéficier d'un léger rafraîchissement
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes du tableau électrique et des prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :12 500 €(167 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Revêtement sol:2 100€
    Parquet flottant: 30 m² × 70€/m² = 2100€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité)
  • Cuisine - Rafraîchissement léger:1 200€
    Peinture cuisine: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Électricité générale - Mise aux normes:1 200€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1200€ = 1200€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Millau (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 669 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 023 €/an
Calcul : 669 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 128 €/an
Base de calcul : Emprunt de 124 820 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 374 €/an
Calcul : 31 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 802 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 12 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 17 805 €
Revenus locatifs : +8 023 €
Charges déductibles : -17 805 €
Résultat foncier Année 1 : -9 782 €(Déficit de 9 782 €)
Imputable sur revenu global : 9 782 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 305 €/an
Revenus locatifs : +8 023 €
Charges déductibles : -5 305 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 718 €/an
Prix d'achat du bien : 104 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 67 600 €(65% de 104 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 458 €/an
Calcul : 67 600 € × 3,636% = 2 458 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 023 €17 809 €4 132 €-9 786 €9 786 €--
28 184 €5 198 €4 021 €2 985 €---
38 347 €5 084 €3 907 €3 263 €---
48 514 €4 966 €3 789 €3 548 €---
58 685 €4 844 €3 667 €3 841 €---
68 858 €4 718 €3 541 €4 141 €---
79 035 €4 587 €3 410 €4 448 €---
89 216 €4 452 €3 275 €4 764 €---
99 400 €4 312 €3 136 €5 088 €---
109 588 €4 168 €2 991 €5 420 €---
119 780 €4 019 €2 842 €5 761 €---
129 976 €3 865 €2 688 €6 111 €---
1310 175 €3 705 €2 528 €6 470 €---
1410 379 €3 540 €2 363 €6 839 €---
1510 586 €3 369 €2 193 €7 217 €---
1610 798 €3 193 €2 016 €7 605 €---
1711 014 €3 010 €1 834 €8 004 €---
1811 234 €2 822 €1 645 €8 413 €---
1911 459 €2 627 €1 450 €8 832 €---
2011 688 €2 425 €1 248 €9 263 €---
2111 922 €2 217 €1 040 €9 705 €---
2212 160 €2 001 €824 €10 160 €---
2312 404 €1 778 €601 €10 626 €---
2412 652 €1 547 €371 €11 104 €---
2512 905 €1 309 €132 €11 596 €---
TOTAL256 984 €101 564 €59 645 €155 420 €9 786 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 936 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 155 420 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 023 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 685 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 685 €-2 936 €+4 621 €
2+1 685 €+896 €+789 €
3+1 685 €+979 €+706 €
4+1 685 €+1 064 €+621 €
5+1 685 €+1 152 €+533 €
6+1 685 €+1 242 €+443 €
7+1 685 €+1 335 €+350 €
8+1 685 €+1 429 €+256 €
9+1 685 €+1 526 €+159 €
10+1 685 €+1 626 €+59 €
11+1 685 €+1 728 €-43 €
12+1 685 €+1 833 €-148 €
13+1 685 €+1 941 €-256 €
14+1 685 €+2 052 €-367 €
15+1 685 €+2 165 €-480 €
16+1 685 €+2 282 €-597 €
17+1 685 €+2 401 €-716 €
18+1 685 €+2 524 €-839 €
19+1 685 €+2 650 €-965 €
20+1 685 €+2 779 €-1 094 €
21+1 685 €+2 912 €-1 227 €
22+1 685 €+3 048 €-1 363 €
23+1 685 €+3 188 €-1 503 €
24+1 685 €+3 331 €-1 646 €
25+1 685 €+3 479 €-1 794 €
Total+42 125 €+46 626 €+-4 501 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 73 jours
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