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Achat appartement

Bien expiré
VilleCastillon-la-Bataille (33)
Surface111
Coût Total161 960
Loyer Annuel11 557
Rentabilité7.14%
Cashflow/mois+14
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 84 000 €
Surface : 111 m²
Prix au m² : 756,76 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Orientation Sud, 42.38 m² Cave, Cheminée, Surface de 111 m², Bâtiment de 1 étage, 4 Pièces, 3 Chambres, Année de construction 1900, Au 1er étage, 1 Salle d'eau, 1 Toilette, Rangements, Chauffage individuel électrique radiateur, Salle de séjour : 29.28 m², Travaux, Etat : à rénover

MY IMMO vous présente cette maison située en plein cœur de Castillon-la-Bataille, à proximité immédiate des commerces, écoles et de la gare.

A usage d’habitation, elle offre un très beau potentiel.

Elle se compose en plain pied d’un salon / séjour lumineux et d’une cuisine.

Au premier étage de trois chambres et d'une salle d'eau avec toilette. Un grand grenier offre la possibilité d’aménager des espaces supplémentaires selon vos besoins. En rez-de-jardin, une grande cave complète le bien et permet de profiter d’un espace de rangement conséquent.

À l’extérieur, non attenant, vous apprécierez un jardin agréable ainsi qu’une dépendance pouvant servir d’atelier, de stockage ou être repensée.

Cette maison demande une rénovation complète. Elle représente donc une belle opportunité pour un investisseur ou pour un primo-accédant désireux de façonner une maison à son image.

Grâce à son emplacement central et ses volumes généreux, ce bien sur le secteur offre de nombreuses possibilités après travaux. Une visite s’impose pour mesurer tout son potentiel.

Ville : Castillon-la-Bataille
Département : Gironde
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 33350
Coordonnées : 44.866310, -0.038400
Total : 161 960
Prix d'acquisition : 84 000
Travaux : 71 240
Valeur du bien : 155 240
Frais de notaire : 6 720
Coût estimé : 6 720
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 111
Loyer prédit : 8.68€/m²/mois
Fourchette : 6.90€ - 10.90€/m²/mois
Loyer total estimé : 963€/mois
Loyer annuel estimé : 11557€/an
Fourchette totale : 766€ - 1210€/mois
Fourchette annuelle : 9197€ - 14522€/an
Rentabilité brute :7.14%
Fourchette de rentabilité :5.68% - 8.97%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :161 960
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :805,61€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.44%
Assurance emprunteur :47,24€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 852,85€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :79 722,28
Coût de l'assurance :14 171,50
Taxe foncière : 1 155,69€/an
Soit par mois : 96,31€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 963,07€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 949,15€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :13,92€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Estimé (année de construction)Confiance : Faible
Maison construite en 1900, généralement associée à une classe énergétique F ou G.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 111 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 12 fenêtres
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 111 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle douche, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Réfection des murs, peinture et revêtement de sol
Quantité: 15 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - murs en mauvais état
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Revêtement de sol et peinture pour les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitent rafraîchissement
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Réfection complète de la plomberie pour l'eau chaude et froide
Quantité: plomberie complète
Raison: Mise aux normes nécessaire pour la sécurité et le confort

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :71 240(642 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:7 200
    Fenêtres double vitrage: 12 fenêtres × 600€ = 7200€ (incluant la main d'œuvre)
  • Isolation:4 440
    Isolation combles: 111 m² × 40€/m² = 4440€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:20 000
    Cuisine complète: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€, Électroménager: 1 ensemble × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:12 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 12000€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon:3 000
    Rénovation salon: 15 m² × 200€/m² = 3000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres:5 400
    Rénovation chambres: 36 m² × 150€/m² = 5400€ (incluant la main d'œuvre)
  • Électricité:1 200
    Mise aux normes électricité: 1 tableau électrique × 1200€ = 1200€ (incluant la main d'œuvre)
  • Plomberie:6 000
    Réfection plomberie: 1 plomberie complète × 6000€ = 6000€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Castillon-la-Bataille (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

FC(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 23 640✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Isolation
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 963 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 557 €/an
Calcul : 963 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 501 €/an
Base de calcul : Emprunt de 161 960 à 3.44% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 567 €/an
Calcul : 47 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 156 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 71 240
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 78 464
Revenus locatifs : +11 557
Charges déductibles : -78 464
Résultat foncier Année 1 : -66 907(Déficit de 66 907 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 45 507
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 224 €/an
Revenus locatifs : +11 557
Charges déductibles : -7 224
Résultat foncier Années 2+ : 4 333 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 45506.66 € reporté.
Prix d'achat du bien : 84 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 54 600(65% de 84 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 985 €/an
Calcul : 54 600 € × 3,636% = 1 985
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 55778 4695 506-66 91221 400 €45 512 €45 512 €
211 7887 0835 3614 705--40 807 €
312 0246 9335 2105 091--35 716 €
412 2646 7775 0555 487--30 229 €
512 5106 6164 8935 894--24 336 €
612 7606 4494 7276 311--18 025 €
713 0156 2764 5546 739--11 286 €
813 2756 0984 3757 178--4 109 €
913 5415 9134 1907 628---
1013 8125 7213 9998 090---
1114 0885 5233 8018 565---
1214 3705 3183 5969 051---
1314 6575 1063 3839 551---
1414 9504 8863 16410 064---
1515 2494 6592 93710 590---
1615 5544 4242 70111 130---
1715 8654 1802 45811 685---
1816 1823 9282 20612 254---
1916 5063 6681 94512 838---
2016 8363 3981 67513 438---
2117 1733 1191 39614 054---
2217 5162 8301 10714 687---
2317 8672 53080815 336---
2418 2242 22149816 003---
2518 5881 90017816 688---
TOTAL370 170194 02679 722176 14421 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 176 144
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 557 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 427 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 427-6 420+8 847
2+2 4270+2 427
3+2 4270+2 427
4+2 4270+2 427
5+2 4270+2 427
6+2 4270+2 427
7+2 4270+2 427
8+2 4270+2 427
9+2 427+1 056+1 371
10+2 427+2 4270
11+2 427+2 569-142
12+2 427+2 715-288
13+2 427+2 865-438
14+2 427+3 019-592
15+2 427+3 177-750
16+2 427+3 339-912
17+2 427+3 505-1 078
18+2 427+3 676-1 249
19+2 427+3 851-1 424
20+2 427+4 031-1 604
21+2 427+4 216-1 789
22+2 427+4 406-1 979
23+2 427+4 601-2 174
24+2 427+4 801-2 374
25+2 427+5 006-2 579
Total+60 675+52 843+7 832
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 97 jours
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