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Achat maison 2 étages

Bien expiré
VilleChâteauneuf-sur-Charente (16)
Surface143m²
Coût Total232 300€
Loyer Annuel15 887€
Rentabilité6.84%
Cashflow/mois-24€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 159 000 €
Surface : 143 m²
Prix au m² : 1 111,89 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Orientation Sud-Ouest, Surface de 143 m², Bâtiment de 2 étages, 6 Pièces, 3 Chambres, Année de construction 1890, 1 Salle de bain, 2 Toilettes, Toilette séparée, Chauffage individuel gaz, Cuisine séparée équipée, Salle à manger, Salle de séjour : 15 m², Jardin, Terrain de 223 m², Travaux, Orientation Ouest

Maison de bourg située au cœur de Châteauneuf. Elle se compose au rez-de-chaussée d'une cuisine ouverte sur salle à manger, salon et un bureau (ou chambre) . Les deux étages desservent trois chambres aux volumes agréables et une salle de bain. Un jardin complète ce bien, offrant un extérieur appréciable. Des travaux de rafraîchissement sont à prévoir. Pour plus de renseignement contactez l'agence PIERRES DE CHARENTES Vivre en province

Ville : Châteauneuf-sur-Charente
Département : Charente
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 16120
Coordonnées : 45.583010, -0.072510
Total : 232 300€
Prix d'acquisition : 159 000€
Travaux : 60 580€
Valeur du bien : 219 580€
Frais de notaire : 12 720€
Coût estimé : 12 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 143m²
Loyer prédit : 9.26€/m²/mois
Fourchette : 7.34€ - 11.68€/m²/mois
Loyer total estimé : 1324€/mois
Loyer annuel estimé : 15887€/an
Fourchette totale : 1050€ - 1670€/mois
Fourchette annuelle : 12596€ - 20036€/an
Rentabilité brute :6.84%
Fourchette de rentabilité :5.42% - 8.63%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :232 300€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 148,05€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :67,75€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 215,81€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :112 115,59€
Coût de l'assurance :20 326,25€
Taxe foncière : 1 588,67€/an
Soit par mois : 132,39€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 323,89€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 348,20€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-24,31€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Estimé (année de construction) • Confiance : Faible
Maison construite en 1890, généralement associée à une classe énergétique F ou G.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 143 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 143 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 18 fenêtres (estimé à 1 fenêtre par 8 m² pour 143 m²)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessite rénovation
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité (prises, éclairage) pour toutes les chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé, nécessite rénovation
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de cuisine, peinture et finitions
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais quelques éléments datés

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :60 580 €(424 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:8 580€
    Isolation combles: 143 m² × 60€/m² = 8580€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:11 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 11500€ = 11500€ (prix moyen incluant installation)
  • Menuiseries:10 800€
    Fenêtres double vitrage: 18 fenêtres × 600€ = 10800€ (prix moyen incluant pose)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (prix moyen incluant installation)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (prix moyen incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Chambres:7 200€
    Rénovation chambres: 3 chambres × 2400€ = 7200€ (prix moyen incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Cuisine:7 000€
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine complète × 7000€ = 7000€ (prix moyen incluant matériaux et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Châteauneuf-sur-Charente (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 34 380€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 324 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 887 €/an
Calcul : 1 324 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 752 €/an
Base de calcul : Emprunt de 232 300 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 813 €/an
Calcul : 68 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 589 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 60 580 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 70 733 €
Revenus locatifs : +15 887 €
Charges déductibles : -70 733 €
Résultat foncier Année 1 : -54 847 €(Déficit de 54 847 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 33 447 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 153 €/an
Revenus locatifs : +15 887 €
Charges déductibles : -10 153 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 733 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 33446.66 € reporté.
Prix d'achat du bien : 159 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 103 350 €(65% de 159 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 758 €/an
Calcul : 103 350 € × 3,636% = 3 758 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 887 €70 741 €7 759 €-54 854 €21 400 €33 454 €33 454 €
216 204 €9 954 €7 553 €6 250 €--27 204 €
316 528 €9 741 €7 339 €6 788 €--20 416 €
416 859 €9 520 €7 118 €7 339 €--13 077 €
517 196 €9 291 €6 889 €7 905 €--5 171 €
617 540 €9 055 €6 653 €8 486 €---
717 891 €8 810 €6 408 €9 081 €---
818 249 €8 557 €6 155 €9 692 €---
918 614 €8 295 €5 894 €10 318 €---
1018 986 €8 025 €5 623 €10 961 €---
1119 366 €7 745 €5 343 €11 621 €---
1219 753 €7 455 €5 054 €12 298 €---
1320 148 €7 156 €4 754 €12 992 €---
1420 551 €6 846 €4 445 €13 705 €---
1520 962 €6 526 €4 124 €14 436 €---
1621 381 €6 195 €3 793 €15 187 €---
1721 809 €5 852 €3 450 €15 957 €---
1822 245 €5 497 €3 096 €16 748 €---
1922 690 €5 131 €2 729 €17 559 €---
2023 144 €4 751 €2 350 €18 392 €---
2123 607 €4 359 €1 957 €19 248 €---
2224 079 €3 953 €1 552 €20 126 €---
2324 560 €3 534 €1 132 €21 027 €---
2425 052 €3 100 €698 €21 952 €---
2525 553 €2 651 €249 €22 902 €---
TOTAL508 855 €232 739 €112 116 €276 116 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 276 116 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 887 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 336 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 336 €-6 420 €+9 756 €
2+3 336 €0 €+3 336 €
3+3 336 €0 €+3 336 €
4+3 336 €0 €+3 336 €
5+3 336 €0 €+3 336 €
6+3 336 €+994 €+2 342 €
7+3 336 €+2 724 €+612 €
8+3 336 €+2 908 €+428 €
9+3 336 €+3 096 €+240 €
10+3 336 €+3 288 €+48 €
11+3 336 €+3 486 €-150 €
12+3 336 €+3 689 €-353 €
13+3 336 €+3 898 €-562 €
14+3 336 €+4 111 €-775 €
15+3 336 €+4 331 €-995 €
16+3 336 €+4 556 €-1 220 €
17+3 336 €+4 787 €-1 451 €
18+3 336 €+5 024 €-1 688 €
19+3 336 €+5 268 €-1 932 €
20+3 336 €+5 518 €-2 182 €
21+3 336 €+5 774 €-2 438 €
22+3 336 €+6 038 €-2 702 €
23+3 336 €+6 308 €-2 972 €
24+3 336 €+6 586 €-3 250 €
25+3 336 €+6 871 €-3 535 €
Total+83 400 €+82 835 €+565 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 91 jours
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