Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Appartement à vendre

VilleBlanquefort (33)
Surface81m²
Coût Total189 695€
Loyer Annuel11 799€
Rentabilité6.22%
Cashflow/mois-120€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 155 875 €
Surface : 81 m²
Prix au m² : 1 924,38 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1er étage, Ascenseur, Salle de bain, Cave, 3 chambres, 2 parkings: 2 parkings, Balcon, calme

Dans le centre de Blanquefort, au calme, je vous invite à découvrir ce bel appartement, lumineux, donnant sur un parc arboré, bénéficiant de grands volumes, avec trois chambres dont une avec son propre balcon. La résidence est sécurisée, ascenceur, cave, local à vélo, parking libre. L'appartement est vendu loué jusqu'en 2028.

Ville : Blanquefort
Département : Gironde
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 33290
Coordonnées : 44.925164, -0.638279
Total : 189 695€
Prix d'acquisition : 155 875€
Travaux : 21 350€
Valeur du bien : 177 225€
Frais de notaire : 12 470€
Coût estimé : 12 470€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 81m²
Loyer prédit : 12.14€/m²/mois
Fourchette : 10.47€ - 14.07€/m²/mois
Loyer total estimé : 983€/mois
Loyer annuel estimé : 11799€/an
Fourchette totale : 848€ - 1140€/mois
Fourchette annuelle : 10177€ - 13680€/an
Rentabilité brute :6.22%
Fourchette de rentabilité :5.37% - 7.21%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 143,76 €/m²
Basé sur :92 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :254 645 €
Prix d'achat :155 875 €
Décote à l'achat :-98 770€ (-38.8%)
Marge achat-revente :64 950€ (25.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :189 695€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :949,66€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :55,33€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 004,99€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :95 202,36€
Coût de l'assurance :16 598,31€
Taxe foncière : 1 179,94€/an
Soit par mois : 98,33€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 983,29€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 103,31€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-120,03€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 145 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire car DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des éléments datés.
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais quelques éléments datés.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec remplacement des éléments sanitaires.
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après état moyen visible.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement des revêtements de sol dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état mais rafraîchissement léger recommandé.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :21 350 €(264 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:0€
    Aucune action nécessaire car DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires.
  • Cuisine:8 400€
    Rénovation cuisine complète: 8 m² × 1000€/m² = 8000€, Main d'œuvre: 400€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 5 m² × 1200€/m² = 6000€
  • Chambres - Revêtement sol:3 900€
    Parquet flottant: 36 m² × 100€/m² = 3600€, Main d'œuvre: 300€
  • Chambres - Peinture:1 800€
    Peinture murs et plafonds: 36 m² × 50€/m² = 1800€
  • Salon - Peinture:1 250€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 50€/m² = 1250€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Blanquefort (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 983 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 799 €/an
Calcul : 983 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 556 €/an
Base de calcul : Emprunt de 189 695 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 664 €/an
Calcul : 55 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 180 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 21 350 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 29 750 €
Revenus locatifs : +11 799 €
Charges déductibles : -29 750 €
Résultat foncier Année 1 : -17 951 €(Déficit de 17 951 €)
Imputable sur revenu global : 17 951 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 400 €/an
Revenus locatifs : +11 799 €
Charges déductibles : -8 400 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 399 €/an
Prix d'achat du bien : 155 875 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 101 319 €(65% de 155 875 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 684 €/an
Calcul : 101 319 € × 3,636% = 3 684 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 799 €29 756 €6 562 €-17 957 €17 957 €--
212 035 €8 234 €6 390 €3 801 €---
312 276 €8 056 €6 212 €4 220 €---
412 522 €7 872 €6 028 €4 650 €---
512 772 €7 681 €5 837 €5 091 €---
613 028 €7 483 €5 639 €5 544 €---
713 288 €7 278 €5 435 €6 010 €---
813 554 €7 066 €5 223 €6 487 €---
913 825 €6 847 €5 003 €6 978 €---
1014 101 €6 619 €4 776 €7 482 €---
1114 383 €6 384 €4 540 €7 999 €---
1214 671 €6 140 €4 296 €8 531 €---
1314 965 €5 888 €4 044 €9 077 €---
1415 264 €5 626 €3 782 €9 638 €---
1515 569 €5 355 €3 512 €10 214 €---
1615 880 €5 075 €3 231 €10 805 €---
1716 198 €4 785 €2 941 €11 413 €---
1816 522 €4 484 €2 640 €12 038 €---
1916 852 €4 172 €2 329 €12 680 €---
2017 190 €3 850 €2 006 €13 340 €---
2117 533 €3 516 €1 672 €14 017 €---
2217 884 €3 170 €1 326 €14 714 €---
2318 242 €2 812 €968 €15 430 €---
2418 606 €2 441 €597 €16 165 €---
2518 979 €2 057 €213 €16 922 €---
TOTAL377 939 €162 649 €95 202 €215 290 €17 957 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 5 387 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 215 290 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 799 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 478 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 478 €-5 387 €+7 865 €
2+2 478 €+1 140 €+1 338 €
3+2 478 €+1 266 €+1 212 €
4+2 478 €+1 395 €+1 083 €
5+2 478 €+1 527 €+951 €
6+2 478 €+1 663 €+815 €
7+2 478 €+1 803 €+675 €
8+2 478 €+1 946 €+532 €
9+2 478 €+2 093 €+385 €
10+2 478 €+2 245 €+233 €
11+2 478 €+2 400 €+78 €
12+2 478 €+2 559 €-81 €
13+2 478 €+2 723 €-245 €
14+2 478 €+2 891 €-413 €
15+2 478 €+3 064 €-586 €
16+2 478 €+3 242 €-764 €
17+2 478 €+3 424 €-946 €
18+2 478 €+3 611 €-1 133 €
19+2 478 €+3 804 €-1 326 €
20+2 478 €+4 002 €-1 524 €
21+2 478 €+4 205 €-1 727 €
22+2 478 €+4 414 €-1 936 €
23+2 478 €+4 629 €-2 151 €
24+2 478 €+4 850 €-2 372 €
25+2 478 €+5 076 €-2 598 €
Total+61 950 €+64 587 €+-2 637 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 9 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →