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Vente appartement 5 pièces 134 m² Villepinte (11150) - Superimmo

Bien expiré
VilleVillepinte (11)
Surface134m²
Coût Total156 620€
Loyer Annuel12 541€
Rentabilité8.01%
Cashflow/mois+114€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 119 000 €
Surface : 134 m²
Prix au m² : 888,06 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

À la recherche d’un bien spacieux, lumineux et prêt à accueillir votre famille ? Je vous invite à découvrir cet appartement de 134 m² habitables, situé à Villepinte. Dès l’entrée, vous serez séduits par sa belle pièce de vie, grâce à l’ouverture réalisée sur une ancienne chambre, offrant aujourd’hui un espace de vie convivial et chaleureux. Il se compose de : 🏡 Une vaste pièce de vie avec parquet ancien 🍽️ Une cuisine aménagée et fonctionnelle 🛏️ 3 grandes chambres 🛁 Une salle de bain avec WC Et ce n’est pas tout ! Les combles offrent un véritable potentiel d’aménagement avec la possibilité de créer une très grande chambre, un espace parental, une salle de jeux ou un bureau selon vos envies. Les atouts de ce bien : ✔️ 134 m² habitables ✔️ DPE C, un vrai plus pour votre confort et votre budget énergétique ✔️ Beaux volumes et belle luminosité ✔️ Appartement habitable immédiatement ✔️ Potentiel d’agrandissement grâce aux combles 📍 Situé à Villepinte, à proximité des commodités. 📞 Une visite vous permettra d’apprécier tout le potentiel de ce bien. N’hésitez pas à me contacter pour plus d’informations ! Bien soumis au statut de la copropriété, 1 logement, procédure en cours : aucune, 2 lots, Charges budget prévisionnel annuel 185 €. Annonce publiée par Gaëlle Maffre (EI) votre agent commercial en immobilier LF immo à La Force, 11270 immatriculé au RSAC de CARCASSONNE sous le n°889 442 570. Consultez nos tarifs sur le site LF immo. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr.Afficher plus

Ville : Villepinte
Département : Aude
Région : Occitanie
Code postal : 11150
Coordonnées : 43.280888, 2.084430
Total : 156 620€
Prix d'acquisition : 119 000€
Travaux : 28 100€
Valeur du bien : 147 100€
Frais de notaire : 9 520€
Coût estimé : 9 520€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 134m²
Loyer prédit : 7.80€/m²/mois
Fourchette : 6.30€ - 9.65€/m²/mois
Loyer total estimé : 1045€/mois
Loyer annuel estimé : 12541€/an
Fourchette totale : 844€ - 1294€/mois
Fourchette annuelle : 10132€ - 15524€/an
Rentabilité brute :8.01%
Fourchette de rentabilité :6.47% - 9.91%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 174,19 €/m²
Basé sur :2 ventes dans un rayon de 10 km
Prix de marché :157 341 €
Prix d'achat :119 000 €
Décote à l'achat :-38 341€ (-24.4%)
Marge achat-revente :721€ (0.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 10 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :156 620€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :771,53€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :39,16€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 810,69€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :74 840,08€
Coût de l'assurance :11 746,50€
Taxe foncière : 1 254,11€/an
Soit par mois : 104,51€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 15,42€/mois
Soit par an : 185,04€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 045,09€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 930,62€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :114,47€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 supposé - nécessite mise aux normes plomberie/électricité
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour de la cuisine avec nouveaux éléments si nécessaire, peinture et finitions
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - nécessite léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état mais rafraîchissement recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger conseillé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 50 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger conseillé
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes du tableau électrique et des prises
Quantité: 1 installation
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :28 100 €(210 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage murs et sol, plomberie et électricité, Main d'œuvre: 2000€)
  • Cuisine:9 000€
    Rafraîchissement cuisine: 10 m² × 750€/m² = 7500€ (incluant mise à jour des éléments, peinture et finitions, Main d'œuvre: 1500€)
  • Chambres - Revêtement sol:3 300€
    Pose de parquet flottant: 36 m² × 75€/m² = 2700€ (Main d'œuvre incluse: 600€)
  • Chambres - Peinture:1 800€
    Peinture murs et plafonds: 36 m² × 40€/m² = 1440€ (Main d'œuvre incluse: 360€)
  • Salon - Peinture:2 500€
    Peinture murs et plafonds salon: 50 m² × 40€/m² = 2000€ (Main d'œuvre incluse: 500€)
  • Électricité générale:1 500€
    Mise aux normes électricité: 1 installation × 1200€ = 1200€ (Main d'œuvre incluse: 300€)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Île-de-France (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→B(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 9 000€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Cuisine
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 045 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 541 €/an
Calcul : 1 045 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 180 €/an
Base de calcul : Emprunt de 156 620 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 470 €/an
Calcul : 39 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 254 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 185 €/an
Calcul : 15 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 28 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 35 189 €
Revenus locatifs : +12 541 €
Charges déductibles : -35 189 €
Résultat foncier Année 1 : -22 647 €(Déficit de 22 647 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 11 947 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 089 €/an
Revenus locatifs : +12 541 €
Charges déductibles : -7 089 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 453 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 11947.48 € reporté.
Prix d'achat du bien : 119 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 77 350 €(65% de 119 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 813 €/an
Calcul : 77 350 € × 3,636% = 2 813 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 541 €35 194 €5 185 €-22 653 €10 700 €11 953 €11 953 €
212 792 €6 955 €5 046 €5 837 €--6 116 €
313 048 €6 812 €4 903 €6 236 €---
413 309 €6 664 €4 755 €6 645 €---
513 575 €6 510 €4 601 €7 065 €---
613 846 €6 352 €4 443 €7 495 €---
714 123 €6 188 €4 279 €7 935 €---
814 406 €6 019 €4 110 €8 387 €---
914 694 €5 844 €3 935 €8 850 €---
1014 988 €5 662 €3 753 €9 325 €---
1115 288 €5 475 €3 566 €9 812 €---
1215 593 €5 281 €3 372 €10 312 €---
1315 905 €5 081 €3 172 €10 824 €---
1416 223 €4 874 €2 965 €11 349 €---
1516 548 €4 660 €2 751 €11 888 €---
1616 879 €4 439 €2 530 €12 440 €---
1717 216 €4 210 €2 301 €13 006 €---
1817 561 €3 973 €2 064 €13 587 €---
1917 912 €3 728 €1 819 €14 183 €---
2018 270 €3 475 €1 566 €14 795 €---
2118 635 €3 214 €1 305 €15 422 €---
2219 008 €2 943 €1 034 €16 065 €---
2319 388 €2 663 €754 €16 725 €---
2419 776 €2 374 €465 €17 402 €---
2520 172 €2 075 €166 €18 097 €---
TOTAL401 695 €150 665 €74 840 €251 030 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 251 030 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 541 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 634 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 634 €-3 210 €+5 844 €
2+2 634 €0 €+2 634 €
3+2 634 €+36 €+2 598 €
4+2 634 €+1 994 €+640 €
5+2 634 €+2 119 €+515 €
6+2 634 €+2 248 €+386 €
7+2 634 €+2 381 €+253 €
8+2 634 €+2 516 €+118 €
9+2 634 €+2 655 €-21 €
10+2 634 €+2 798 €-164 €
11+2 634 €+2 944 €-310 €
12+2 634 €+3 094 €-460 €
13+2 634 €+3 247 €-613 €
14+2 634 €+3 405 €-771 €
15+2 634 €+3 566 €-932 €
16+2 634 €+3 732 €-1 098 €
17+2 634 €+3 902 €-1 268 €
18+2 634 €+4 076 €-1 442 €
19+2 634 €+4 255 €-1 621 €
20+2 634 €+4 438 €-1 804 €
21+2 634 €+4 627 €-1 993 €
22+2 634 €+4 820 €-2 186 €
23+2 634 €+5 018 €-2 384 €
24+2 634 €+5 221 €-2 587 €
25+2 634 €+5 429 €-2 795 €
Total+65 850 €+75 309 €+-9 459 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 73 jours
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