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Longère 7 pièces

VilleNogent-sur-Seine (10)
Surface180m²
Coût Total274 900€
Loyer Annuel19 346€
Rentabilité7.04%
Cashflow/mois-8€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 200 000 €
Surface : 180 m²
Prix au m² : 1 111,11 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Pompe à chaleur pompe à chaleur, Nombre d'égages : 2, Nombre de WC : 2, Jardin

MAGNIFIQUE LONGERE DE 180 M2 au coeur des vignes AVEC SA GRANGE ATTENANTE DE 85M2 AU SOL elle est composée d 'une entrée salon avec cheminée un séjour une petite cuisine un couloir desservant une chambre de 19m2 une salle de réception de 25 m2 en pierres apparentes et poutres une grande cave voûtée pouvant servir de dégustation AU 1er une partie de grenier aménageable et trois grandes chambres sur plancher bois un bureau une salle d 'eau et un toilette ; Une grange avec atelier porte motorisée le tout sur un superbe terrain et facile d'entretien de 802 m2 clos

Honoraires à la charge du vendeur Votre agent commercial 3G IMMO sur place EI - Nathalie CARRE inscrite au RSAC de REIMS n° 477 520 274 Selon l'article L.561.5 du Code Monétaire et Financier, pour l'organisation de la visite, la présentation d'une pièce d'identité vous sera demandée. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr - https://media.3gimmo.com/get_ressource/794/08-bareme-3g-immo

Ville : Nogent-sur-Seine
Département : Aube
Région : Grand Est
Code postal : 10400
Coordonnées : 48.487220, 3.513962
Total : 274 900€
Prix d'acquisition : 200 000€
Travaux : 58 900€
Valeur du bien : 258 900€
Frais de notaire : 16 000€
Coût estimé : 16 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 180m²
Loyer prédit : 8.96€/m²/mois
Fourchette : 6.52€ - 12.31€/m²/mois
Loyer total estimé : 1612€/mois
Loyer annuel estimé : 19346€/an
Fourchette totale : 1173€ - 2215€/mois
Fourchette annuelle : 14081€ - 26579€/an
Rentabilité brute :7.04%
Fourchette de rentabilité :5.12% - 9.67%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 936,12 €/m²
Basé sur :28 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :348 501 €
Prix d'achat :200 000 €
Décote à l'achat :-148 501€ (-42.6%)
Marge achat-revente :73 601€ (21.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :274 900€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 379,16€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :80,18€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 459,34€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :138 849,38€
Coût de l'assurance :24 053,75€
Taxe foncière : 1 934,56€/an
Soit par mois : 161,21€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 612,13€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 620,56€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-8,43€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 175 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 180 m²
Raison: DPE C - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 22 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE C - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine vétuste avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 assumé - cuisine sans photo, nécessite rénovation
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et vérification de la robinetterie de la salle de bain
Quantité: 6 m²
Raison: État 4/5 visible - salle de bain en bon état mais nécessite un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitant un léger rafraîchissement
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète du salon, y compris peinture et remplacement du mobilier
Quantité: 20 m²
Raison: État 2/5 visible - salon en mauvais état, nécessite rénovation
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et mise à jour du décor dans la salle à manger
Quantité: 15 m²
Raison: État 3/5 visible - salle à manger nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :58 900 €(327 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:22 000€
    Fenêtres double vitrage: 22 fenêtres × 1000€ = 22000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:1 200€
    Peinture salle de bain: 6 m² × 30€/m² = 180€, Vérification robinetterie: 100€, Main d'œuvre: 920€
  • Chambres:4 800€
    Parquet flottant: 48 m² × 60€/m² = 2880€, Main d'œuvre: 1920€
  • Salon:3 000€
    Rénovation salon: 20 m² × 30€/m² = 600€, Remplacement mobilier: 1000€, Main d'œuvre: 1400€
  • Autres pièces:900€
    Peinture salle à manger: 15 m² × 30€/m² = 450€, Main d'œuvre: 450€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Nogent-sur-Seine (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→A(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 34 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 612 €/mois
Revenus locatifs annuels : 19 346 €/an
Calcul : 1 612 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 556 €/an
Base de calcul : Emprunt de 274 900 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 962 €/an
Calcul : 80 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 935 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 58 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 71 352 €
Revenus locatifs : +19 346 €
Charges déductibles : -71 352 €
Résultat foncier Année 1 : -52 007 €(Déficit de 52 007 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 30 607 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 452 €/an
Revenus locatifs : +19 346 €
Charges déductibles : -12 452 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 893 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 30606.66 € reporté.
Prix d'achat du bien : 200 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 130 000 €(65% de 200 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 727 €/an
Calcul : 130 000 € × 3,636% = 4 727 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
119 346 €71 361 €9 564 €-52 016 €21 400 €30 616 €30 616 €
219 732 €12 211 €9 315 €7 521 €--23 094 €
320 127 €11 952 €9 056 €8 175 €--14 920 €
420 530 €11 684 €8 788 €8 845 €--6 075 €
520 940 €11 407 €8 510 €9 534 €---
621 359 €11 119 €8 222 €10 240 €---
721 786 €10 821 €7 924 €10 965 €---
822 222 €10 513 €7 616 €11 709 €---
922 666 €10 193 €7 296 €12 473 €---
1023 120 €9 862 €6 965 €13 258 €---
1123 582 €9 519 €6 622 €14 063 €---
1224 054 €9 164 €6 267 €14 890 €---
1324 535 €8 796 €5 899 €15 739 €---
1425 026 €8 415 €5 518 €16 610 €---
1525 526 €8 020 €5 124 €17 506 €---
1626 037 €7 612 €4 715 €18 425 €---
1726 557 €7 188 €4 292 €19 369 €---
1827 088 €6 750 €3 853 €20 339 €---
1927 630 €6 296 €3 399 €21 335 €---
2028 183 €5 825 €2 928 €22 358 €---
2128 746 €5 338 €2 441 €23 409 €---
2229 321 €4 833 €1 936 €24 488 €---
2329 908 €4 310 €1 414 €25 598 €---
2430 506 €3 769 €872 €26 737 €---
2531 116 €3 208 €311 €27 908 €---
TOTAL619 644 €270 167 €138 849 €349 477 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 349 477 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 19 346 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 063 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 063 €-6 420 €+10 483 €
2+4 063 €0 €+4 063 €
3+4 063 €0 €+4 063 €
4+4 063 €0 €+4 063 €
5+4 063 €+1 038 €+3 025 €
6+4 063 €+3 072 €+991 €
7+4 063 €+3 290 €+773 €
8+4 063 €+3 513 €+550 €
9+4 063 €+3 742 €+321 €
10+4 063 €+3 977 €+86 €
11+4 063 €+4 219 €-156 €
12+4 063 €+4 467 €-404 €
13+4 063 €+4 722 €-659 €
14+4 063 €+4 983 €-920 €
15+4 063 €+5 252 €-1 189 €
16+4 063 €+5 527 €-1 464 €
17+4 063 €+5 811 €-1 748 €
18+4 063 €+6 102 €-2 039 €
19+4 063 €+6 400 €-2 337 €
20+4 063 €+6 707 €-2 644 €
21+4 063 €+7 023 €-2 960 €
22+4 063 €+7 346 €-3 283 €
23+4 063 €+7 679 €-3 616 €
24+4 063 €+8 021 €-3 958 €
25+4 063 €+8 372 €-4 309 €
Total+101 575 €+104 843 €+-3 268 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 43 jours
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