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Appartement 4 pièces 81m2

Bien expiré
VilleMureaux (78)
Surface81m²
Coût Total199 800€
Loyer Annuel13 483€
Rentabilité6.75%
Cashflow/mois-47€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 155 000 €
Surface : 81 m²
Prix au m² : 1 913,58 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 4 pièces 81m2 - Direct propriétaire – Merci aux agences de ne pas me contacter.

Situé dans le secteur recherché Sablon 2, bel appartement F4 de 81 m², idéal pour une famille.

Séjour lumineux avec cuisine ouverte et conviviale 3 chambres Grand débarras pouvant être aménagé en dressing Grand balcon Balcons en cours de rénovation (entièrement payés)

Emplacement idéal : Proche des écoles Accès rapide à l’A13 À proximité des commerces Résidence agréable et calme

Appartement fonctionnel et lumineux, parfait pour une famille ou un premier achat.

Ville : Mureaux
Département : Yvelines
Région : Île-de-France
Code postal : 78130
Coordonnées : 48.975540, 1.912460
Total : 199 800€
Prix d'acquisition : 155 000€
Travaux : 32 400€
Valeur du bien : 187 400€
Frais de notaire : 12 400€
Coût estimé : 12 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 81m²
Loyer prédit : 13.87€/m²/mois
Fourchette : 11.70€ - 16.44€/m²/mois
Loyer total estimé : 1124€/mois
Loyer annuel estimé : 13483€/an
Fourchette totale : 948€ - 1332€/mois
Fourchette annuelle : 11375€ - 15982€/an
Rentabilité brute :6.75%
Fourchette de rentabilité :5.69% - 8.00%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :199 800€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 000,25€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :58,28€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 058,52€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :100 273,77€
Coût de l'assurance :17 482,50€
Taxe foncière : 1 348,34€/an
Soit par mois : 112,36€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 123,62€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 170,88€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-47,26€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 81 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres (estimation basée sur 81 m²)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état mais rafraîchissement recommandé
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et mise aux normes de l'électricité si nécessaire
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - cuisine moderne avec usure normale

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :32 400 €(400 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 500€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 7500€ = 7500€
  • Menuiseries:8 000€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 1000€ = 8000€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€
  • Chambres:2 400€
    Parquet flottant: 36 m² × 60€/m² = 2160€, Main d'œuvre: 240€
  • Cuisine:3 000€
    Peinture et électricité cuisine: 20 m² × 30€/m² = 600€, Électricité: 800€, Main d'œuvre: 1600€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Mureaux (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 124 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 483 €/an
Calcul : 1 124 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 905 €/an
Base de calcul : Emprunt de 199 800 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 699 €/an
Calcul : 58 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 348 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 32 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 41 353 €
Revenus locatifs : +13 483 €
Charges déductibles : -41 353 €
Résultat foncier Année 1 : -27 870 €(Déficit de 27 870 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 6 470 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 953 €/an
Revenus locatifs : +13 483 €
Charges déductibles : -8 953 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 530 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 6469.54 € reporté.
Prix d'achat du bien : 155 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 100 750 €(65% de 155 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 664 €/an
Calcul : 100 750 € × 3,636% = 3 664 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 483 €41 359 €6 912 €-27 876 €21 400 €6 476 €6 476 €
213 753 €8 778 €6 731 €4 975 €--1 501 €
314 028 €8 591 €6 543 €5 437 €---
414 309 €8 397 €6 349 €5 912 €---
514 595 €8 196 €6 148 €6 399 €---
614 887 €7 987 €5 940 €6 899 €---
715 185 €7 772 €5 724 €7 413 €---
815 488 €7 548 €5 501 €7 940 €---
915 798 €7 317 €5 270 €8 481 €---
1016 114 €7 078 €5 030 €9 036 €---
1116 436 €6 830 €4 782 €9 607 €---
1216 765 €6 573 €4 525 €10 192 €---
1317 100 €6 307 €4 259 €10 793 €---
1417 442 €6 031 €3 984 €11 411 €---
1517 791 €5 746 €3 699 €12 045 €---
1618 147 €5 451 €3 403 €12 696 €---
1718 510 €5 145 €3 097 €13 365 €---
1818 880 €4 828 €2 781 €14 052 €---
1919 258 €4 500 €2 453 €14 757 €---
2019 643 €4 161 €2 113 €15 482 €---
2120 036 €3 809 €1 761 €16 227 €---
2220 436 €3 445 €1 397 €16 992 €---
2320 845 €3 067 €1 020 €17 778 €---
2421 262 €2 677 €629 €18 585 €---
2521 687 €2 272 €224 €19 415 €---
TOTAL431 879 €183 865 €100 274 €248 014 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 248 014 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 483 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 832 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 832 €-6 420 €+9 252 €
2+2 832 €0 €+2 832 €
3+2 832 €+1 181 €+1 651 €
4+2 832 €+1 774 €+1 058 €
5+2 832 €+1 920 €+912 €
6+2 832 €+2 070 €+762 €
7+2 832 €+2 224 €+608 €
8+2 832 €+2 382 €+450 €
9+2 832 €+2 544 €+288 €
10+2 832 €+2 711 €+121 €
11+2 832 €+2 882 €-50 €
12+2 832 €+3 058 €-226 €
13+2 832 €+3 238 €-406 €
14+2 832 €+3 423 €-591 €
15+2 832 €+3 613 €-781 €
16+2 832 €+3 809 €-977 €
17+2 832 €+4 009 €-1 177 €
18+2 832 €+4 216 €-1 384 €
19+2 832 €+4 427 €-1 595 €
20+2 832 €+4 645 €-1 813 €
21+2 832 €+4 868 €-2 036 €
22+2 832 €+5 098 €-2 266 €
23+2 832 €+5 333 €-2 501 €
24+2 832 €+5 576 €-2 744 €
25+2 832 €+5 825 €-2 993 €
Total+70 800 €+74 404 €+-3 604 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 138 jours
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