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Appartement à vendre T2/Investissement locatif sur KOUROU (973)

VilleKourou (973)
Surface61m²
Coût Total181 720€
Loyer Annuel13 645€
Rentabilité7.51%
Cashflow/mois-787€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 129 000 €
Surface : 61 m²
Prix au m² : 2 114,75 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 61 m², 2 pièces, 1 chambre, Terrasse, 1 balcon, Climatisation, Cave, 1 salle de douche, 2 étages, Rez-de-chaussée

Sur Kourou, j'ai le plaisir de vous proposer cet appartement T2 au rez-de-chaussée avec vue exceptionnelle sur le lac Coup de cœur assuré !

Venez découvrir ce magnifique appartement T2 situé au rez-de-chaussée, bénéficiant d'une vue imprenable sur le lac.

Loué 825 euros /mois jusqu'au .

D'une belle configuration, cet appartement se compose d'une entrée, d'une loggia, d'un agréable séjour, d'une chambre, d'une cuisine, d'une salle d'eau avec WC ainsi que d'un cellier offrant un espace de rangement très appréciable.

Les atouts du bien :

-Rez-de-chaussée

-Vue exceptionnelle sur le lac

-1 chambre climatisé

-Salle d'eau

-Cuisine

-Cellier

-Appartement lumineux et agréable

Un bien rare offrant un cadre de vie privilégié, idéal pour profiter du calme, de la lumière et d'une vue exceptionnelle au quotidien.

À découvrir rapidement !

Pour plus d'informations ou pour organiser une visite, contactez-nous dès maintenant.

Avant toute visite des garanties seront demandées. . Les honoraires sont à la charge du vendeur.

Réseau Immobilier CAPIFRANCE - Votre agent commercial (RSAC N°829 645 092 - Greffe de CAYENNE) Ivanilson DE MATOS SOARES Entrepreneur Individuel - Réf.970499

Ville : Kourou
Département : Guyane
Région : Guyane
Code postal : 97310
Coordonnées : 5.154017, -52.645938
Total : 181 720€
Prix d'acquisition : 129 000€
Travaux : 42 400€
Valeur du bien : 171 400€
Frais de notaire : 10 320€
Coût estimé : 10 320€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 61m²
Loyer prédit : 18.64€/m²/mois
Fourchette : 14.61€ - 23.79€/m²/mois
Loyer total estimé : 1137€/mois
Loyer annuel estimé : 13645€/an
Fourchette totale : 891€ - 1451€/mois
Fourchette annuelle : 10692€ - 17413€/an
Rentabilité brute :7.51%
Fourchette de rentabilité :5.88% - 9.58%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :2 062,5 €/m²
Basé sur :11 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :125 813 €
Prix d'achat :129 000 €
Décote à l'achat :+3 187€ (+2.5%)
Marge achat-revente :-55 907€ (-44.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :181 720€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :912,66€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :72,69€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 985,35€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :92 077,86€
Coût de l'assurance :21 806,40€
Taxe foncière : 1 364,51€/an
Soit par mois : 113,71€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 825,00€/mois
Soit par an : 9 900,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 137,09€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 924,06€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-786,97€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 61 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain significatif sur l'échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des meubles de cuisine anciens et vétustes
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessite mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - bon état général, rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :42 400 €(695 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 12000€ = 12000€ (prix moyen incluant la pose)
  • Menuiseries:7 200€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 1200€ = 7200€ (prix moyen incluant la pose)
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 4000€ = 4000€ (prix moyen incluant la pose)
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€ (prix moyen incluant la pose)
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 2000€ = 10000€ (prix moyen incluant la pose)
  • Chambres:1 200€
    Parquet flottant: 12 m² × 100€/m² = 1200€ (prix moyen incluant la pose)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Kourou. Les coûts incluent la main d'œuvre. Les prix peuvent varier légèrement selon les spécificités des travaux.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 137 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 645 €/an
Calcul : 1 137 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 335 €/an
Base de calcul : Emprunt de 181 720 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 872 €/an
Calcul : 73 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 365 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 9 900 €/an
Calcul : 825 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 42 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 60 871 €
Revenus locatifs : +13 645 €
Charges déductibles : -60 871 €
Résultat foncier Année 1 : -47 226 €(Déficit de 47 226 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 25 826 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 18 471 €/an
Revenus locatifs : +13 645 €
Charges déductibles : -18 471 €
Résultat foncier Années 2+ : -4 826 €/an(Déficit de 4 826 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 25826.33 € reporté.
Prix d'achat du bien : 129 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 83 850 €(65% de 129 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 049 €/an
Calcul : 83 850 € × 3,636% = 3 049 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 645 €60 877 €6 341 €-47 232 €21 400 €25 832 €25 832 €
213 918 €18 312 €6 175 €-4 394 €4 394 €-25 832 €
314 196 €18 141 €6 004 €-3 944 €3 944 €-25 832 €
414 480 €17 963 €5 826 €-3 483 €3 483 €-25 832 €
514 770 €17 779 €5 642 €-3 009 €3 009 €-25 832 €
615 065 €17 589 €5 452 €-2 523 €2 523 €-25 832 €
715 367 €17 391 €5 255 €-2 025 €2 025 €-25 832 €
815 674 €17 187 €5 050 €-1 513 €1 513 €-25 832 €
915 987 €16 975 €4 838 €-988 €988 €-25 832 €
1016 307 €16 756 €4 619 €-449 €449 €-25 832 €
1116 633 €16 529 €4 392 €105 €--25 728 €
1216 966 €16 293 €4 157 €673 €---
1317 305 €16 049 €3 913 €1 256 €---
1417 651 €15 797 €3 660 €1 854 €---
1518 004 €15 535 €3 399 €2 469 €---
1618 364 €15 264 €3 128 €3 100 €---
1718 732 €14 984 €2 847 €3 748 €---
1819 106 €14 693 €2 556 €4 414 €---
1919 489 €14 392 €2 255 €5 097 €---
2019 878 €14 080 €1 943 €5 799 €---
2120 276 €13 756 €1 620 €6 519 €---
2220 681 €13 422 €1 285 €7 260 €---
2321 095 €13 075 €938 €8 020 €---
2421 517 €12 715 €579 €8 801 €---
2521 947 €12 343 €207 €9 604 €---
TOTAL437 056 €437 897 €92 078 €-841 €43 728 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 13 118 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : -841 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 645 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 865 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 865 €-6 420 €+9 285 €
2+2 865 €-1 318 €+4 183 €
3+2 865 €-1 183 €+4 048 €
4+2 865 €-1 045 €+3 910 €
5+2 865 €-903 €+3 768 €
6+2 865 €-757 €+3 622 €
7+2 865 €-607 €+3 472 €
8+2 865 €-454 €+3 319 €
9+2 865 €-296 €+3 161 €
10+2 865 €-135 €+3 000 €
11+2 865 €0 €+2 865 €
12+2 865 €+202 €+2 663 €
13+2 865 €+377 €+2 488 €
14+2 865 €+556 €+2 309 €
15+2 865 €+741 €+2 124 €
16+2 865 €+930 €+1 935 €
17+2 865 €+1 124 €+1 741 €
18+2 865 €+1 324 €+1 541 €
19+2 865 €+1 529 €+1 336 €
20+2 865 €+1 740 €+1 125 €
21+2 865 €+1 956 €+909 €
22+2 865 €+2 178 €+687 €
23+2 865 €+2 406 €+459 €
24+2 865 €+2 640 €+225 €
25+2 865 €+2 881 €-16 €
Total+71 625 €+7 466 €+64 159 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 23 jours
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