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Investissement à ne pas rater

Bien expiré
VillePuybrun (46)
Surface211m²
Coût Total174 540€
Loyer Annuel21 038€
Rentabilité12.05%
Cashflow/mois+650€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 150 500 €
Surface : 211 m²
Prix au m² : 713,27 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 10
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur fuel, Nombre d'égages : 3, Cave, Nombre de WC : 2, Jardin

IMMEUBLE DE RAPPORT | RENTABILITÉ IMMÉDIATE + GROSSE PLUS-VALUE À CRÉER ! Maison de Campagne à fort potentiel pour Investisseur PRIX EXCEPTIONNEL : 140 000 € (Hors frais d'agence)REVENUS ACTUELS GARANTIS : 1 000 € / mois (2 appartements déjà loués).BASE DE RENDEMENT IMMÉDIAT (Calcul détaillé sur demande). Les Atouts Clés pour la Performance :DOUBLE RENTRÉE LOCATIVE ACTUELLE : 2 appartements chacun avec locataires en place. POTENTIEL DE CRÉATION DE VALEUR MAXIMALE : 74 m2 supplémentaires à rénover et aménager en logement (Studio, T2 ou T3). Augmentez vos revenus de 50% ! ANNEXES PRÉCIEUSES : Jardin, Garage et vaste Sous-sol avec forage (à contrôler).LEVIER D’ACHAT : Prix très bas pour cette surface totale .Ne ratez pas ce TRIPLEX à transformer en or ! Idéal pour la maximisation de votre patrimoine. CONTACTEZ-NOUS VITE pour le dossier complet Ce bien vous est présenté par Fanny Deyzac roque, votre conseillère indépendante Dr House Immo. - https://www.ledoc.immo/medias/baremes/265.pdf

Ville : Puybrun
Département : Lot
Région : Occitanie
Code postal : 46130
Coordonnées : 44.918340, 1.786393
Total : 174 540€
Prix d'acquisition : 150 500€
Travaux : 12 000€
Valeur du bien : 162 500€
Frais de notaire : 12 040€
Coût estimé : 12 040€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 211m²
Loyer prédit : 8.31€/m²/mois
Fourchette : 6.60€ - 10.47€/m²/mois
Loyer total estimé : 1753€/mois
Loyer annuel estimé : 21038€/an
Fourchette totale : 1392€ - 2208€/mois
Fourchette annuelle : 16702€ - 26500€/an
Rentabilité brute :12.05%
Fourchette de rentabilité :9.57% - 15.18%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 630,77 €/m²
Basé sur :13 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :344 092 €
Prix d'achat :150 500 €
Décote à l'achat :-193 592€ (-56.3%)
Marge achat-revente :169 552€ (49.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :174 540€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :876,60€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :50,91€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 927,51€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :88 439,74€
Coût de l'assurance :15 272,25€
Taxe foncière : 2 103,79€/an
Soit par mois : 175,32€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 753,16€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 102,82€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :650,34€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 243 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 211 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur le DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: environ 26 fenêtres (estimé 1 fenêtre par 8 m²)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Maison - Gain significatif sur l'échelle DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: surface maison en m² (211 m²)
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 visible - nécessite mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des meubles de cuisine et peinture
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - nécessite un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et rafraîchissement du sol
Quantité: salon (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 visible - nécessite un léger rafraîchissement
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et rafraîchissement de l'entrée
Quantité: entrée (environ 5 m²)
Raison: État 3/5 visible - nécessite un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :12 000 €(57 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 8 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 12 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 753 €/mois
Revenus locatifs annuels : 21 038 €/an
Calcul : 1 753 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 084 €/an
Base de calcul : Emprunt de 174 540 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 611 €/an
Calcul : 51 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 104 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 12 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 20 799 €
Revenus locatifs : +21 038 €
Charges déductibles : -20 799 €
Résultat foncier Année 1 : 239 €

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 799 €/an
Revenus locatifs : +21 038 €
Charges déductibles : -8 799 €
Résultat foncier Années 2+ : 12 239 €/an
Prix d'achat du bien : 150 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 97 825 €(65% de 150 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 557 €/an
Calcul : 97 825 € × 3,636% = 3 557 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
121 038 €20 805 €6 090 €233 €---
221 459 €8 646 €5 931 €12 813 €---
321 888 €8 481 €5 767 €13 407 €---
422 326 €8 311 €5 596 €14 015 €---
522 772 €8 134 €5 419 €14 638 €---
623 228 €7 951 €5 236 €15 276 €---
723 692 €7 762 €5 047 €15 931 €---
824 166 €7 565 €4 851 €16 601 €---
924 649 €7 362 €4 647 €17 287 €---
1025 142 €7 151 €4 437 €17 991 €---
1125 645 €6 933 €4 218 €18 712 €---
1226 158 €6 707 €3 992 €19 451 €---
1326 681 €6 473 €3 758 €20 208 €---
1427 215 €6 230 €3 516 €20 985 €---
1527 759 €5 979 €3 264 €21 780 €---
1628 314 €5 719 €3 004 €22 596 €---
1728 881 €5 449 €2 734 €23 432 €---
1829 458 €5 170 €2 455 €24 288 €---
1930 047 €4 880 €2 166 €25 167 €---
2030 648 €4 581 €1 866 €26 068 €---
2131 261 €4 270 €1 556 €26 991 €---
2231 887 €3 949 €1 234 €27 938 €---
2332 524 €3 616 €901 €28 909 €---
2433 175 €3 271 €556 €29 904 €---
2533 838 €2 913 €198 €30 925 €---
TOTAL673 852 €168 307 €88 440 €505 545 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 505 545 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 21 038 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 418 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 418 €+70 €+4 348 €
2+4 418 €+3 844 €+574 €
3+4 418 €+4 022 €+396 €
4+4 418 €+4 204 €+214 €
5+4 418 €+4 391 €+27 €
6+4 418 €+4 583 €-165 €
7+4 418 €+4 779 €-361 €
8+4 418 €+4 980 €-562 €
9+4 418 €+5 186 €-768 €
10+4 418 €+5 397 €-979 €
11+4 418 €+5 614 €-1 196 €
12+4 418 €+5 835 €-1 417 €
13+4 418 €+6 063 €-1 645 €
14+4 418 €+6 295 €-1 877 €
15+4 418 €+6 534 €-2 116 €
16+4 418 €+6 779 €-2 361 €
17+4 418 €+7 029 €-2 611 €
18+4 418 €+7 287 €-2 869 €
19+4 418 €+7 550 €-3 132 €
20+4 418 €+7 820 €-3 402 €
21+4 418 €+8 097 €-3 679 €
22+4 418 €+8 381 €-3 963 €
23+4 418 €+8 673 €-4 255 €
24+4 418 €+8 971 €-4 553 €
25+4 418 €+9 278 €-4 860 €
Total+110 450 €+151 663 €+-41 213 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 62 jours
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