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Achat : Appartement (77350)

VilleMée-sur-Seine (77)
Surface60m²
Coût Total168 400€
Loyer Annuel10 001€
Rentabilité5.94%
Cashflow/mois-344€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 135 000 €
Surface : 60 m²
Prix au m² : 2 250 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 60 m², 3 pièces, 2 chambres, 1 balcon, Interphone, Toilettes séparées, Cave, 1 place de parking, Cuisine équipée

Vend appartement F3 au 2eme étage aucun travaux à prévoir, les appels à travaux du syndic ont déjà effectué et payé. Immeuble entretenu, gardienne, 2 ascenseurs, cave et place de parking privé. Immeuble entièrement clos par un portail avec bip et interphone. Une salle de bain avec baignoire, un grand salon, 2 chambres, 1 WC séparé, un balcon, cuisine entièrement équipé. Placard à l'entré encastré. Charges tous les 3 mois de à peu près 600 euros qui comprend chauffage, eau et entretien de l'immeuble. Il y a également un locataire.

Ville : Mée-sur-Seine
Département : Seine-et-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 77350
Coordonnées : 48.542850, 2.644880
Total : 168 400€
Prix d'acquisition : 135 000€
Travaux : 22 600€
Valeur du bien : 157 600€
Frais de notaire : 10 800€
Coût estimé : 10 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 60m²
Loyer prédit : 13.89€/m²/mois
Fourchette : 11.32€ - 17.04€/m²/mois
Loyer total estimé : 833€/mois
Loyer annuel estimé : 10001€/an
Fourchette totale : 679€ - 1023€/mois
Fourchette annuelle : 8150€ - 12272€/an
Rentabilité brute :5.94%
Fourchette de rentabilité :4.84% - 7.29%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 169,01 €/m²
Basé sur :209 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :130 141 €
Prix d'achat :135 000 €
Décote à l'achat :+4 859€ (+3.7%)
Marge achat-revente :-38 259€ (-29.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :168 400€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :844,86€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :49,12€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 893,97€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :85 057,24€
Coût de l'assurance :14 735,00€
Taxe foncière : 1 000,08€/an
Soit par mois : 83,34€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 200,00€/mois
Soit par an : 2 400,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 833,40€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 177,31€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-343,91€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :A
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine moderne avec quelques ustensiles visibles
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un léger rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec baignoire
Quantité: 1 salle de bain (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement des 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :22 600 €(377 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:9 600€
    Rénovation cuisine complète: 8 m² × 1200€/m² = 9600€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 2000€/m² = 10000€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Chambres:3 000€
    Rafraîchissement peinture murs 20 m²: 30€/m² × 20 = 600€, Main d'œuvre: 2400€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Mée-sur-Seine (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

A→A(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (A) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 833 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 001 €/an
Calcul : 833 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 854 €/an
Base de calcul : Emprunt de 168 400 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 589 €/an
Calcul : 49 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 000 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 400 €/an
Calcul : 200 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 22 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 32 443 €
Revenus locatifs : +10 001 €
Charges déductibles : -32 443 €
Résultat foncier Année 1 : -22 442 €(Déficit de 22 442 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 11 742 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 843 €/an
Revenus locatifs : +10 001 €
Charges déductibles : -9 843 €
Résultat foncier Années 2+ : 158 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 11742.22 € reporté.
Prix d'achat du bien : 135 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 87 750 €(65% de 135 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 191 €/an
Calcul : 87 750 € × 3,636% = 3 191 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 001 €32 449 €5 859 €-22 448 €10 700 €11 748 €11 748 €
210 201 €9 695 €5 706 €505 €--11 242 €
310 405 €9 537 €5 547 €868 €--10 374 €
410 613 €9 373 €5 383 €1 240 €--9 134 €
510 825 €9 203 €5 213 €1 623 €--7 512 €
611 042 €9 026 €5 037 €2 015 €--5 496 €
711 263 €8 844 €4 854 €2 419 €--3 078 €
811 488 €8 655 €4 665 €2 833 €--245 €
911 718 €8 459 €4 470 €3 258 €---
1011 952 €8 256 €4 267 €3 696 €---
1112 191 €8 046 €4 057 €4 145 €---
1212 435 €7 829 €3 839 €4 606 €---
1312 683 €7 603 €3 614 €5 080 €---
1412 937 €7 370 €3 380 €5 567 €---
1513 196 €7 128 €3 139 €6 068 €---
1613 460 €6 878 €2 888 €6 582 €---
1713 729 €6 618 €2 629 €7 111 €---
1814 004 €6 350 €2 360 €7 654 €---
1914 284 €6 072 €2 082 €8 212 €---
2014 569 €5 783 €1 794 €8 786 €---
2114 861 €5 485 €1 495 €9 376 €---
2215 158 €5 176 €1 186 €9 982 €---
2315 461 €4 855 €866 €10 606 €---
2415 770 €4 524 €534 €11 247 €---
2516 086 €4 180 €191 €11 906 €---
TOTAL320 330 €207 394 €85 057 €112 935 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 112 935 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 001 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 100 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 100 €-3 210 €+5 310 €
2+2 100 €0 €+2 100 €
3+2 100 €0 €+2 100 €
4+2 100 €0 €+2 100 €
5+2 100 €0 €+2 100 €
6+2 100 €0 €+2 100 €
7+2 100 €0 €+2 100 €
8+2 100 €0 €+2 100 €
9+2 100 €+904 €+1 196 €
10+2 100 €+1 109 €+991 €
11+2 100 €+1 243 €+857 €
12+2 100 €+1 382 €+718 €
13+2 100 €+1 524 €+576 €
14+2 100 €+1 670 €+430 €
15+2 100 €+1 820 €+280 €
16+2 100 €+1 975 €+125 €
17+2 100 €+2 133 €-33 €
18+2 100 €+2 296 €-196 €
19+2 100 €+2 464 €-364 €
20+2 100 €+2 636 €-536 €
21+2 100 €+2 813 €-713 €
22+2 100 €+2 995 €-895 €
23+2 100 €+3 182 €-1 082 €
24+2 100 €+3 374 €-1 274 €
25+2 100 €+3 572 €-1 472 €
Total+52 500 €+33 881 €+18 619 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 50 jours
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