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Détails du bien

VilleFerté-Gaucher (77)
Surface49.37m²
Coût Total112 100€
Loyer Annuel8 427€
Rentabilité7.52%
Cashflow/mois-97€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 82 000 €
Surface : 49.37 m²
Prix au m² : 1 660,93 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Electrique Radiateur Electricité, Nombre d'égages : 4, Mandat exclusif

C À VENDRE EN EXCLUSIVITÉ Appartement 2 pièces avec balcon et parking La Ferté-Gaucher ( VENDU LOUE ) Situé au 1er étage d'une copropriété récente et sécurisée, cet appartement de 49 m² vendu loué saura séduire les investisseurs. Il se compose d'une entrée, d'un séjour avec accès à un balcon de 6 m², d'une cuisine, d'une chambre, d'une salle de bain et d'un WC indépendant. Une place de stationnement privative complète ce bien. Locataire en place depuis juillet 2021. Loyer actuel : 617 € charges comprises. Idéalement situé, à proximité des écoles, collège, commerces, commodités et transports. Gare SNCF à 18 km. Une opportunité idéale pour un investissement locatif. Contactez votre conseiller CENTURY 21 pour organiser une visite. Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard entre 950.0 € et 1330.0 € indexées aux années 2021, 2022, 2023 (abonnements compris). - https://www.century21-asm-coulommiers.com/mentions_legales/

Ville : Ferté-Gaucher
Département : Seine-et-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 77320
Coordonnées : 48.777362, 3.307296
Total : 112 100€
Prix d'acquisition : 82 000€
Travaux : 23 540€
Valeur du bien : 105 540€
Frais de notaire : 6 560€
Coût estimé : 6 560€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 49.37m²
Loyer prédit : 14.23€/m²/mois
Fourchette : 11.66€ - 17.36€/m²/mois
Loyer total estimé : 702€/mois
Loyer annuel estimé : 8427€/an
Fourchette totale : 575€ - 857€/mois
Fourchette annuelle : 6906€ - 10285€/an
Rentabilité brute :7.52%
Fourchette de rentabilité :6.16% - 9.17%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 647 €/m²
Basé sur :37 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :81 312 €
Prix d'achat :82 000 €
Décote à l'achat :+688€ (+0.8%)
Marge achat-revente :-30 788€ (-37.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :112 100€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :547,47€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :31,76€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 579,23€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :52 139,97€
Coût de l'assurance :9 528,50€
Taxe foncière : 842,75€/an
Soit par mois : 70,23€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 150,00€/mois
Soit par an : 1 800,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 702,29€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 799,46€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-97,17€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 198 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (ex: chaudière à condensation ou pompe à chaleur) pour remplacer un système ancien
Quantité: 1 système pour 49.37 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et mise aux normes de l'électricité si nécessaire
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 visible - cuisine en bon état mais nécessite un léger rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la salle de bain avec peinture et mise aux normes de la plomberie si nécessaire
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 visible - salle de bain en bon état mais nécessite un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement des murs et peinture dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - chambre en bon état mais nécessite un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :23 540 €(477 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Chaudière à condensation: 1 système × 6000€ = 6000€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Menuiseries:3 000€
    Fenêtres double vitrage PVC: 5 fenêtres × 600€ = 3000€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Cuisine:6 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 6000€ = 6000€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Salle de bain:4 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain complète × 4000€ = 4000€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Chambres:1 040€
    Peinture murs chambre: 12 m² × 20€/m² = 240€, Main d'œuvre: 560€ = 800€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Ferté-Gaucher (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 12 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 702 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 427 €/an
Calcul : 702 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 618 €/an
Base de calcul : Emprunt de 112 100 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 381 €/an
Calcul : 32 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 843 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 800 €/an
Calcul : 150 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 23 540 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 30 182 €
Revenus locatifs : +8 427 €
Charges déductibles : -30 182 €
Résultat foncier Année 1 : -21 755 €(Déficit de 21 755 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 355 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 642 €/an
Revenus locatifs : +8 427 €
Charges déductibles : -6 642 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 785 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 354.60 € reporté.
Prix d'achat du bien : 82 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 53 300 €(65% de 82 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 938 €/an
Calcul : 53 300 € × 3,636% = 1 938 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 427 €30 186 €3 622 €-21 758 €21 400 €358 €358 €
28 596 €6 548 €3 524 €2 048 €---
38 768 €6 447 €3 423 €2 321 €---
48 943 €6 342 €3 318 €2 601 €---
59 122 €6 234 €3 210 €2 888 €---
69 305 €6 123 €3 099 €3 182 €---
79 491 €6 008 €2 984 €3 483 €---
89 681 €5 889 €2 865 €3 792 €---
99 874 €5 766 €2 742 €4 109 €---
1010 072 €5 639 €2 615 €4 433 €---
1110 273 €5 507 €2 483 €4 766 €---
1210 479 €5 372 €2 348 €5 107 €---
1310 688 €5 231 €2 208 €5 457 €---
1410 902 €5 087 €2 063 €5 815 €---
1511 120 €4 937 €1 913 €6 183 €---
1611 342 €4 782 €1 759 €6 560 €---
1711 569 €4 623 €1 599 €6 946 €---
1811 801 €4 458 €1 434 €7 343 €---
1912 037 €4 287 €1 263 €7 749 €---
2012 277 €4 111 €1 087 €8 166 €---
2112 523 €3 929 €905 €8 594 €---
2212 773 €3 741 €717 €9 032 €---
2313 029 €3 547 €523 €9 482 €---
2413 289 €3 346 €322 €9 943 €---
2513 555 €3 139 €115 €10 416 €---
TOTAL269 935 €151 277 €52 140 €118 657 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 118 657 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 427 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 770 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 770 €-6 420 €+8 190 €
2+1 770 €+507 €+1 263 €
3+1 770 €+696 €+1 074 €
4+1 770 €+780 €+990 €
5+1 770 €+866 €+904 €
6+1 770 €+955 €+815 €
7+1 770 €+1 045 €+725 €
8+1 770 €+1 138 €+632 €
9+1 770 €+1 233 €+537 €
10+1 770 €+1 330 €+440 €
11+1 770 €+1 430 €+340 €
12+1 770 €+1 532 €+238 €
13+1 770 €+1 637 €+133 €
14+1 770 €+1 745 €+25 €
15+1 770 €+1 855 €-85 €
16+1 770 €+1 968 €-198 €
17+1 770 €+2 084 €-314 €
18+1 770 €+2 203 €-433 €
19+1 770 €+2 325 €-555 €
20+1 770 €+2 450 €-680 €
21+1 770 €+2 578 €-808 €
22+1 770 €+2 710 €-940 €
23+1 770 €+2 845 €-1 075 €
24+1 770 €+2 983 €-1 213 €
25+1 770 €+3 125 €-1 355 €
Total+44 250 €+35 597 €+8 653 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 20 jours
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