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Beau potentiel pour cette maison de village

VilleTournon-d'Agenais (47)
Surface92
Coût Total127 200
Loyer Annuel9 410
Rentabilité7.40%
Cashflow/mois+51
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 70 000 €
Surface : 92 m²
Prix au m² : 760,87 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 92 m², 5 pièces, 3 chambres, 1 salle de douche

Au cœur de la bastide médiévale de Tournon d'Agenais, cette jolie maison de village sur trois niveaux propose une cuisine avec cellier, un salon/séjour séparé, un couloir desservant 3 chambres, une salle d'eau et plus haut, un magnifique espace grenier. Les pièces sont lumineuses, la maison est saine. Bien sûr, l'ensemble sera à rénover, mais le potentiel est grand ! Avec un rien d'imagination on peut déjà envisager des pièces ouvertes, la cage d'escalier apparente avec son magnifique mur de pierres, deux chambres fusionnant pour ajouter un espace dressing. Bref, y a là de quoi créer un charmant et confortable petit cocon dans un des plus beaux villages de France. Prix : 65 000€ - frais d'agence inclus à la charge du vendeur. Pour toute information complémentaire, ou pour feuilleter notre catalogue, appelez nous ou rendez-vous sur notre site : > Les risques auquel ce bien pourrait être exposé sont à consulter sur le site

Ville : Tournon-d'Agenais
Département : Lot-et-Garonne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 47370
Coordonnées : 44.400240, 0.998414
Total : 127 200
Prix d'acquisition : 70 000
Travaux : 51 600
Valeur du bien : 121 600
Frais de notaire : 5 600
Coût estimé : 5 600
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 92
Loyer prédit : 8.52€/m²/mois
Fourchette : 6.65€ - 10.93€/m²/mois
Loyer total estimé : 784€/mois
Loyer annuel estimé : 9410€/an
Fourchette totale : 612€ - 1005€/mois
Fourchette annuelle : 7339€ - 12065€/an
Rentabilité brute :7.40%
Fourchette de rentabilité :5.77% - 9.48%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 542,7 €/m²
Basé sur :8 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :141 928
Prix d'achat :70 000
Décote à l'achat :-71 928 (-50.7%)
Marge achat-revente :14 728€ (10.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :127 200
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :623,23€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :31,80€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 655,03€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :59 769,33
Coût de l'assurance :9 540,00
Taxe foncière : 941,00€/an
Soit par mois : 78,42€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 784,17€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 733,45€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :50,72€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 92 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: surface maison en m² (92 m²)
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des équipements de cuisine vétustes et carrelage usé
Quantité: cuisine complète (environ 10-12 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine nécessite des rénovations
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 assumé - aucune photo fournie
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol, peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - aucune photo fournie
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement des murs et du sol du salon
Quantité: salon (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - sol usé et murs nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :51 600(561 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Isolation:4 600
    Isolation toiture/combles: 92 m² × 50€/m² = 4600€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:11 000
    Fenêtres double vitrage: 11 fenêtres × 1000€ = 11000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:9 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 9000€ = 9000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:7 500
    Rénovation lourde chambres: 3 chambres (30 m²) × 250€/m² = 7500€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:1 500
    Rafraîchissement salon: 15 m² × 100€/m² = 1500€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Tournon-d'Agenais (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 784 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 410 €/an
Calcul : 784 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 143 €/an
Base de calcul : Emprunt de 127 200 à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 382 €/an
Calcul : 32 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 941 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 51 600
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 57 066
Revenus locatifs : +9 410
Charges déductibles : -57 066
Résultat foncier Année 1 : -47 656(Déficit de 47 656 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 26 256
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 466 €/an
Revenus locatifs : +9 410
Charges déductibles : -5 466
Résultat foncier Années 2+ : 3 944 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 26256.03 € reporté.
Prix d'achat du bien : 70 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 45 500(65% de 70 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 655 €/an
Calcul : 45 500 € × 3,636% = 1 655
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 41057 0704 148-47 66021 400 €26 260 €26 260 €
29 5985 3594 0364 240--22 020 €
39 7905 2433 9214 547--17 473 €
49 9865 1243 8014 862--12 611 €
510 1865 0013 6785 185--7 426 €
610 3894 8733 5515 516--1 910 €
710 5974 7423 4195 855---
810 8094 6063 2836 203---
911 0254 4653 1436 560---
1011 2464 3202 9976 926---
1111 4714 1702 8477 301---
1211 7004 0152 6927 686---
1311 9343 8542 5328 080---
1412 1733 6892 3668 484---
1512 4163 5172 1958 899---
1612 6653 3402 0189 325---
1712 9183 1571 8359 761---
1813 1762 9681 64510 208---
1913 4402 7731 45010 667---
2013 7092 5711 24811 138---
2113 9832 3621 03911 621---
2214 2622 14682412 116---
2314 5481 92360112 625---
2414 8391 69337013 146---
2515 1351 45513213 681---
TOTAL301 406144 43459 769156 97221 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 156 972
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 410 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 976 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 976-6 420+8 396
2+1 9760+1 976
3+1 9760+1 976
4+1 9760+1 976
5+1 9760+1 976
6+1 9760+1 976
7+1 976+1 184+792
8+1 976+1 861+115
9+1 976+1 968+8
10+1 976+2 078-102
11+1 976+2 190-214
12+1 976+2 306-330
13+1 976+2 424-448
14+1 976+2 545-569
15+1 976+2 670-694
16+1 976+2 797-821
17+1 976+2 928-952
18+1 976+3 062-1 086
19+1 976+3 200-1 224
20+1 976+3 341-1 365
21+1 976+3 486-1 510
22+1 976+3 635-1 659
23+1 976+3 787-1 811
24+1 976+3 944-1 968
25+1 976+4 104-2 128
Total+49 400+47 092+2 308
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 31 jours
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