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Vente | Appartement | 3p | 2ch | 57 m² | Chamalières

Bien expiré
VilleChamalières (63)
Surface57m²
Coût Total122 402€
Loyer Annuel7 694€
Rentabilité6.29%
Cashflow/mois-161€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 89 900 €
Surface : 57 m²
Prix au m² : 1 577,19 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Sur les hauteurs de CHAMALIERES, appartement T3 pour investisseurs - Locataire en place, loyer 465 € HC - charges 1056€ / an - DPE E - 94 900 € cc - Delphine SERVAJEAN [Coordonnées masquées]

Le bien est soumis au statut de la copropriété. Honoraires de 5.89 % TTC inclus à la charge de l'acquéreur (84 900 € hors honoraires) Votre agent commercial 3G IMMO sur place EI - Delphine SERVAJEAN inscrite au RSAC de CLERMONT-FERRAND n° 907 829 311 Selon l'article L.561.5 du Code Monétaire et Financier, pour l'organisation de la visite, la présentation d'une pièce d'identité vous sera demandée.

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 650 € et 2 280 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année Non communiqué (abonnements compris)

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Chamalières
Département : Puy-de-Dôme
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 63400
Coordonnées : 45.765945, 3.064429
Total : 122 402€
Prix d'acquisition : 89 900€
Travaux : 25 310€
Valeur du bien : 115 210€
Frais de notaire : 7 192€
Coût estimé : 7 192€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 57m²
Loyer prédit : 11.25€/m²/mois
Fourchette : 8.95€ - 14.14€/m²/mois
Loyer total estimé : 641€/mois
Loyer annuel estimé : 7694€/an
Fourchette totale : 510€ - 806€/mois
Fourchette annuelle : 6121€ - 9671€/an
Rentabilité brute :6.29%
Fourchette de rentabilité :5.00% - 7.90%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 283,26 €/m²
Basé sur :400 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :130 146 €
Prix d'achat :89 900 €
Décote à l'achat :-40 246€ (-30.9%)
Marge achat-revente :7 744€ (5.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :122 402€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :614,74€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :35,70€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 650,44€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :62 021,32€
Coût de l'assurance :10 710,18€
Taxe foncière : 769,38€/an
Soit par mois : 64,12€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 88,00€/mois
Soit par an : 1 056,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 641,15€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 802,56€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-161,41€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 57 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain (nouvelle douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité)
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 visible - salle de bain en bon état mais nécessite une mise à jour
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :25 310 €(444 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:5 400€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 4500€ = 4500€, Main d'œuvre: 900€
  • Menuiseries:5 700€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 600€ = 3600€, Main d'œuvre: 2100€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 2500€ = 2500€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain:9 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres:1 710€
    Peinture murs et plafonds: 57 m² × 30€/m² = 1710€, Main d'œuvre: 90€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Chamalières (coefficient 1.0 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 14 600€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 641 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 694 €/an
Calcul : 641 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 267 €/an
Base de calcul : Emprunt de 122 402 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 428 €/an
Calcul : 36 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 769 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 056 €/an
Calcul : 88 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 25 310 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 31 831 €
Revenus locatifs : +7 694 €
Charges déductibles : -31 831 €
Résultat foncier Année 1 : -24 137 €(Déficit de 24 137 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 2 737 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 521 €/an
Revenus locatifs : +7 694 €
Charges déductibles : -6 521 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 173 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 2736.81 € reporté.
Prix d'achat du bien : 89 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 58 435 €(65% de 89 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 125 €/an
Calcul : 58 435 € × 3,636% = 2 125 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 694 €31 835 €4 271 €-24 141 €21 400 €2 741 €2 741 €
27 848 €6 413 €4 159 €1 434 €--1 306 €
38 005 €6 298 €4 044 €1 707 €---
48 165 €6 178 €3 924 €1 987 €---
58 328 €6 054 €3 801 €2 274 €---
68 495 €5 926 €3 672 €2 569 €---
78 665 €5 793 €3 539 €2 871 €---
88 838 €5 655 €3 402 €3 182 €---
99 015 €5 513 €3 259 €3 502 €---
109 195 €5 365 €3 111 €3 830 €---
119 379 €5 212 €2 958 €4 167 €---
129 566 €5 054 €2 800 €4 513 €---
139 758 €4 889 €2 636 €4 868 €---
149 953 €4 719 €2 465 €5 234 €---
1510 152 €4 543 €2 289 €5 609 €---
1610 355 €4 360 €2 107 €5 994 €---
1710 562 €4 171 €1 918 €6 391 €---
1810 773 €3 976 €1 722 €6 798 €---
1910 989 €3 773 €1 519 €7 216 €---
2011 208 €3 562 €1 309 €7 646 €---
2111 433 €3 345 €1 091 €8 088 €---
2211 661 €3 119 €865 €8 542 €---
2311 895 €2 886 €632 €9 009 €---
2412 132 €2 644 €390 €9 489 €---
2512 375 €2 393 €139 €9 982 €---
TOTAL246 436 €143 676 €62 021 €102 760 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 102 760 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 694 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 616 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 616 €-6 420 €+8 036 €
2+1 616 €0 €+1 616 €
3+1 616 €+120 €+1 496 €
4+1 616 €+596 €+1 020 €
5+1 616 €+682 €+934 €
6+1 616 €+771 €+845 €
7+1 616 €+861 €+755 €
8+1 616 €+955 €+661 €
9+1 616 €+1 051 €+565 €
10+1 616 €+1 149 €+467 €
11+1 616 €+1 250 €+366 €
12+1 616 €+1 354 €+262 €
13+1 616 €+1 461 €+155 €
14+1 616 €+1 570 €+46 €
15+1 616 €+1 683 €-67 €
16+1 616 €+1 798 €-182 €
17+1 616 €+1 917 €-301 €
18+1 616 €+2 039 €-423 €
19+1 616 €+2 165 €-549 €
20+1 616 €+2 294 €-678 €
21+1 616 €+2 426 €-810 €
22+1 616 €+2 563 €-947 €
23+1 616 €+2 703 €-1 087 €
24+1 616 €+2 847 €-1 231 €
25+1 616 €+2 995 €-1 379 €
Total+40 400 €+30 828 €+9 572 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 104 jours
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