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Maison de village 5 mn gaillac

Bien expiré
VilleMontans (81)
Surface130m²
Coût Total143 140€
Loyer Annuel14 023€
Rentabilité9.80%
Cashflow/mois+303€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 93 000 €
Surface : 130 m²
Prix au m² : 715,38 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 130 m², 6 pièces, 1 garage

Maison de village a restaurer

rdc

3 pieces plus salle d'eau toilette

1er

trois chambres

salle d'eau toilette

remise

dependance, garage, patio, jardin

gros oeuvre en bon etat

tout le second oeuvre est a faire.

Ville : Montans
Département : Tarn
Région : Occitanie
Code postal : 81600
Coordonnées : 43.867810, 1.886500
Total : 143 140€
Prix d'acquisition : 93 000€
Travaux : 42 700€
Valeur du bien : 135 700€
Frais de notaire : 7 440€
Coût estimé : 7 440€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 130m²
Loyer prédit : 8.99€/m²/mois
Fourchette : 6.95€ - 11.62€/m²/mois
Loyer total estimé : 1169€/mois
Loyer annuel estimé : 14023€/an
Fourchette totale : 904€ - 1511€/mois
Fourchette annuelle : 10844€ - 18135€/an
Rentabilité brute :9.80%
Fourchette de rentabilité :7.58% - 12.67%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :143 140€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :707,41€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :41,75€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 749,16€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :69 084,05€
Coût de l'assurance :12 524,75€
Taxe foncière : 1 402,32€/an
Soit par mois : 116,86€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 168,60€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 866,02€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :302,58€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 130 m²
Raison: DPE D - Maison - Solution prioritaire pour améliorer l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 16 fenêtres (estimation basée sur 130 m²)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des installations de cuisine, y compris peinture et électroménager
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - besoin de rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé, nécessite rénovation complète
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et rafraîchissement des 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - besoin de rafraîchissement dans certaines chambres
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture et rafraîchissement du salon
Quantité: 1 salon (environ 12 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 2/5 assumé, nécessite rafraîchissement
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise à jour du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: État général de l'électricité à vérifier, mise aux normes nécessaire
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes de la plomberie dans toute la maison
Quantité: 1 maison
Raison: État général de la plomberie à vérifier, mise aux normes nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :42 700 €(328 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 12000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Menuiseries:9 600€
    Fenêtres double vitrage: 16 fenêtres × 600€ = 9600€, Main d'œuvre: incluse
  • Cuisine:8 000€
    Cuisine complète: 8000€, Main d'œuvre: incluse
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6000€, Main d'œuvre: incluse
  • Chambres:1 800€
    Peinture chambres: 45 m² × 40€/m² = 1800€, Main d'œuvre: incluse
  • Salon:600€
    Peinture salon: 12 m² × 50€/m² = 600€, Main d'œuvre: incluse
  • Électricité:1 200€
    Mise aux normes tableau électrique: 1000€, Main d'œuvre: 200€
  • Plomberie:2 000€
    Mise aux normes plomberie: 1500€, Main d'œuvre: 500€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Montans (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 23 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 169 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 023 €/an
Calcul : 1 169 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 776 €/an
Base de calcul : Emprunt de 143 140 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 501 €/an
Calcul : 42 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 402 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 42 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 49 380 €
Revenus locatifs : +14 023 €
Charges déductibles : -49 380 €
Résultat foncier Année 1 : -35 357 €(Déficit de 35 357 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 13 957 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 680 €/an
Revenus locatifs : +14 023 €
Charges déductibles : -6 680 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 343 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 13956.56 € reporté.
Prix d'achat du bien : 93 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 60 450 €(65% de 93 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 198 €/an
Calcul : 60 450 € × 3,636% = 2 198 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 023 €49 384 €4 781 €-35 361 €21 400 €13 961 €13 961 €
214 304 €6 557 €4 654 €7 747 €--6 215 €
314 590 €6 425 €4 522 €8 164 €---
414 882 €6 289 €4 386 €8 592 €---
515 179 €6 148 €4 245 €9 031 €---
615 483 €6 003 €4 099 €9 480 €---
715 792 €5 852 €3 949 €9 940 €---
816 108 €5 696 €3 793 €10 412 €---
916 430 €5 535 €3 632 €10 895 €---
1016 759 €5 368 €3 465 €11 391 €---
1117 094 €5 196 €3 292 €11 898 €---
1217 436 €5 017 €3 114 €12 419 €---
1317 785 €4 833 €2 929 €12 952 €---
1418 140 €4 642 €2 739 €13 499 €---
1518 503 €4 445 €2 541 €14 059 €---
1618 873 €4 240 €2 337 €14 633 €---
1719 251 €4 029 €2 126 €15 222 €---
1819 636 €3 811 €1 907 €15 825 €---
1920 029 €3 585 €1 682 €16 444 €---
2020 429 €3 351 €1 448 €17 078 €---
2120 838 €3 109 €1 206 €17 728 €---
2221 254 €2 859 €956 €18 395 €---
2321 680 €2 601 €698 €19 079 €---
2422 113 €2 333 €430 €19 780 €---
2522 555 €2 057 €153 €20 499 €---
TOTAL449 167 €159 367 €69 084 €289 800 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 289 800 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 023 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 945 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 945 €-6 420 €+9 365 €
2+2 945 €0 €+2 945 €
3+2 945 €+585 €+2 360 €
4+2 945 €+2 578 €+367 €
5+2 945 €+2 709 €+236 €
6+2 945 €+2 844 €+101 €
7+2 945 €+2 982 €-37 €
8+2 945 €+3 124 €-179 €
9+2 945 €+3 269 €-324 €
10+2 945 €+3 417 €-472 €
11+2 945 €+3 570 €-625 €
12+2 945 €+3 726 €-781 €
13+2 945 €+3 886 €-941 €
14+2 945 €+4 050 €-1 105 €
15+2 945 €+4 218 €-1 273 €
16+2 945 €+4 390 €-1 445 €
17+2 945 €+4 566 €-1 621 €
18+2 945 €+4 748 €-1 803 €
19+2 945 €+4 933 €-1 988 €
20+2 945 €+5 123 €-2 178 €
21+2 945 €+5 318 €-2 373 €
22+2 945 €+5 519 €-2 574 €
23+2 945 €+5 724 €-2 779 €
24+2 945 €+5 934 €-2 989 €
25+2 945 €+6 150 €-3 205 €
Total+73 625 €+86 940 €+-13 315 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 89 jours
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