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Vente appartement 3 pièces 68,91 m² Marseille 13ème - Superimmo

Bien expiré
VilleMarseille 13e (13)
Surface68m²
Coût Total176 640€
Loyer Annuel11 558€
Rentabilité6.54%
Cashflow/mois-375€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 139 000 €
Surface : 68 m²
Prix au m² : 2 044,12 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 7
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

HUMAN Immobilier Marseille 9 Laura KRAJENSKA vous présente ce bel appartement 3 pièces, situé dans un secteur très recherché Les Olives, dans le 13ème arrondissement de Marseille, au sein d'une résidence calme et bien entretenue. Situé au 7ème et dernier étage avec ascenseur, l'appartement s'ouvre sur une entrée avec cellier pratique pour le rangement. La cuisine dispose d'une loggia avec coin buanderie, très fonctionnelle au quotidien. Le superbe séjour baigné de lumière s'ouvre sur un balcon agréable. La partie nuit se compose de deux chambres confortables, d'une salle de bains, ainsi que d'un dressing optimisant parfaitement l'espace. Place de parking libre. A proximité immédiate des commerces, écoles et transports, ce bien bénéficie d'un emplacement recherché et fonctionnel. Un appartement offrant un très bon rapport qualité/prix sur le secteur, idéal pour un premier achat. Rare sur le marché, opportunité à saisir rapidement ! Pour plus d'informations ou pour organiser une visite, contactez dès maintenant Laura KRAJENSKA au 06 I 48 I 22 I 11 I 50. Votre futur chez-vous vous attend ! Estimation GRATUITE en 24H (6.92 % honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.) Copropriété de 548 lots (Pas de procédure en cours). Charges annuelles : 3840 euros.

Ville : Marseille 13e
Département : Bouches-du-Rhône
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 13013
Coordonnées : 43.321120, 5.450070
Total : 176 640€
Prix d'acquisition : 139 000€
Travaux : 26 520€
Valeur du bien : 165 520€
Frais de notaire : 11 120€
Coût estimé : 11 120€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 68m²
Loyer prédit : 14.16€/m²/mois
Fourchette : 11.06€ - 18.14€/m²/mois
Loyer total estimé : 963€/mois
Loyer annuel estimé : 11558€/an
Fourchette totale : 752€ - 1233€/mois
Fourchette annuelle : 9028€ - 14798€/an
Rentabilité brute :6.54%
Fourchette de rentabilité :5.11% - 8.38%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :176 640€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :869,22€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :52,99€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 922,21€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :84 124,97€
Coût de l'assurance :15 897,60€
Taxe foncière : 1 155,85€/an
Soit par mois : 96,32€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 320,00€/mois
Soit par an : 3 840,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 963,21€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 338,53€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-375,32€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le chauffage collectif actuel
Quantité: 1 système pour 68 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres en bois simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le système actuel
Quantité: 1 système pour 68 m²
Raison: DPE E - Appartement - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 1/5 assumé, rénovation nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état mais rafraîchissement recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 4/5 assumé, rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :26 520 €(390 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 5000€ = 5000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Menuiseries:8 400€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 1200€ = 8400€ (installation incluse)
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (incluant baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité)
  • Chambres:1 320€
    Parquet flottant: 22 m² × 60€/m² = 1320€ (pose incluse)
  • Salon:800€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Marseille (coefficient 1.2 appliqué pour les matériaux). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 18 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 963 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 558 €/an
Calcul : 963 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 824 €/an
Base de calcul : Emprunt de 176 640 € à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 636 €/an
Calcul : 53 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 156 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 840 €/an
Calcul : 320 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 26 520 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 37 976 €
Revenus locatifs : +11 558 €
Charges déductibles : -37 976 €
Résultat foncier Année 1 : -26 417 €(Déficit de 26 417 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 5 017 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 456 €/an
Revenus locatifs : +11 558 €
Charges déductibles : -11 456 €
Résultat foncier Années 2+ : 103 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 5017.36 € reporté.
Prix d'achat du bien : 139 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 90 350 €(65% de 139 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 285 €/an
Calcul : 90 350 € × 3,636% = 3 285 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 558 €37 982 €5 830 €-26 423 €21 400 €5 023 €5 023 €
211 790 €11 305 €5 674 €484 €--4 539 €
312 025 €11 144 €5 512 €881 €--3 658 €
412 266 €10 977 €5 346 €1 289 €--2 369 €
512 511 €10 805 €5 173 €1 706 €--662 €
612 762 €10 627 €4 995 €2 135 €---
713 017 €10 442 €4 810 €2 575 €---
813 277 €10 252 €4 620 €3 025 €---
913 543 €10 055 €4 423 €3 488 €---
1013 813 €9 851 €4 219 €3 963 €---
1114 090 €9 640 €4 008 €4 450 €---
1214 372 €9 422 €3 791 €4 949 €---
1314 659 €9 197 €3 565 €5 462 €---
1414 952 €8 964 €3 332 €5 988 €---
1515 251 €8 723 €3 092 €6 528 €---
1615 556 €8 475 €2 843 €7 082 €---
1715 867 €8 217 €2 585 €7 650 €---
1816 185 €7 951 €2 319 €8 234 €---
1916 508 €7 676 €2 044 €8 832 €---
2016 839 €7 392 €1 760 €9 447 €---
2117 175 €7 098 €1 466 €10 078 €---
2217 519 €6 793 €1 162 €10 725 €---
2317 869 €6 479 €847 €11 390 €---
2418 227 €6 154 €522 €12 073 €---
2518 591 €5 818 €186 €12 773 €---
TOTAL370 222 €251 439 €84 125 €118 783 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 118 783 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 558 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 427 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 427 €-6 420 €+8 847 €
2+2 427 €0 €+2 427 €
3+2 427 €0 €+2 427 €
4+2 427 €0 €+2 427 €
5+2 427 €0 €+2 427 €
6+2 427 €+442 €+1 985 €
7+2 427 €+772 €+1 655 €
8+2 427 €+908 €+1 519 €
9+2 427 €+1 046 €+1 381 €
10+2 427 €+1 189 €+1 238 €
11+2 427 €+1 335 €+1 092 €
12+2 427 €+1 485 €+942 €
13+2 427 €+1 639 €+788 €
14+2 427 €+1 796 €+631 €
15+2 427 €+1 958 €+469 €
16+2 427 €+2 124 €+303 €
17+2 427 €+2 295 €+132 €
18+2 427 €+2 470 €-43 €
19+2 427 €+2 650 €-223 €
20+2 427 €+2 834 €-407 €
21+2 427 €+3 023 €-596 €
22+2 427 €+3 218 €-791 €
23+2 427 €+3 417 €-990 €
24+2 427 €+3 622 €-1 195 €
25+2 427 €+3 832 €-1 405 €
Total+60 675 €+35 635 €+25 040 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 282 jours
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