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Maison à vendre

VilleRavières (89)
Surface72
Coût Total161 860
Loyer Annuel5 504
Rentabilité3.40%
Cashflow/mois-447
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 49 500 €
Surface : 72 m²
Prix au m² : 687,5 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cave, 2 chambres, 1 parking: Garage

TRANSAXIA RAVIERES - Gilles BUSSEAU (EI) - A RAVIERES, à 3 mn de la gare TER de Nuits-Sous-Ravières et à 20 mn de la Gare TGV de Montbard, Maison de Village de 71.8 m² habitables, proche du centre du bourg et de ses commerces et services : boulangerie, supérette, presse, tabac, salon de coiffure, agence postale, banque, garage automobile, écoles (maternelle et élémentaire) avec cantine, infirmières, dentiste, kiné, maison de retraite. Au R.D.C., Cuisine (11.3 m²), Séjour (19.6 m²), Dégagement (4 m²), Salle d'Eau (2.2 m²), W.C. (1.4 m²), Cellier / Cave (9.1 m²). A l'étage, Palier (1 m²), 2 Chambres (18.7 m² et 13.8 m²), Grenier / Rangement (14.5 m²). Au Niveau 2, Grenier mansardé (37.5 m² au sol). Dépendance à côté constituée de 2 remises (18.9 m² + chafaud et 19.3 m²) - Terrains / Jardins à proximité (1350 m² et 548 m²). Renseignements, informations complémentaires et / ou visite : Gilles BUSSEAU - Agent Commercial - R.C.S. Auxerre 887869360 - Agence TRANSAXIA de RAVIERES - « Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques ».

Ville : Ravières
Département : Yonne
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 89390
Coordonnées : 47.739463, 4.247923
Total : 161 860
Prix d'acquisition : 49 500
Travaux : 108 400
Valeur du bien : 157 900
Frais de notaire : 3 960
Coût estimé : 3 960
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 72
Loyer prédit : 6.37€/m²/mois
Fourchette : 5.13€ - 7.90€/m²/mois
Loyer total estimé : 459€/mois
Loyer annuel estimé : 5504€/an
Fourchette totale : 370€ - 569€/mois
Fourchette annuelle : 4437€ - 6829€/an
Rentabilité brute :3.40%
Fourchette de rentabilité :2.74% - 4.22%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :573,78 €/m²
Basé sur :26 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :41 312
Prix d'achat :49 500
Décote à l'achat :+8 188 (+19.8%)
Marge achat-revente :-120 548€ (-291.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :161 860
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :812,92€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :47,21€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 860,13€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :82 014,76
Coût de l'assurance :14 162,75
Taxe foncière : 550,44€/an
Soit par mois : 45,87€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 458,70€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 906,00€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-447,30€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 494 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 72 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 72 m²
Raison: DPE G - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE G - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain vétuste
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, électricité
Quantité: 2 chambres (environ 32.5 m² total)
Raison: État 2/5 visible - chambres nécessitant rénovation
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, électricité
Quantité: 1 salon (environ 19.6 m²)
Raison: État 2/5 visible - salon nécessitant rénovation
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité générale
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes de la plomberie existante
Quantité: plomberie complète
Raison: État vétuste des installations

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :108 400(1 506 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Isolation:3 600
    Isolation combles: 72 m² × 50€/m² = 3600€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Menuiseries:8 100
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 900€ = 8100€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Cuisine:10 000
    Rénovation complète cuisine: 10000€ (incluant meubles, électroménager, plomberie, électricité et main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000
    Rénovation complète salle de bain: 8000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité et main d'œuvre)
  • Chambres:6 500
    Rénovation chambres: 32.5 m² × 200€/m² = 6500€ (incluant revêtement sol, peinture, électricité et main d'œuvre)
  • Salon:4 000
    Rénovation salon: 19.6 m² × 200€/m² = 4000€ (incluant revêtement sol, peinture, électricité et main d'œuvre)
  • Second œuvre:1 200
    Tableau électrique: 1 tableau × 1200€ = 1200€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Plomberie:3 000
    Mise aux normes plomberie: 3000€ (incluant vérification et mise aux normes de l'ensemble des installations)
  • Total:52 000
    Total des travaux: 12000€ + 3600€ + 8100€ + 10000€ + 8000€ + 6500€ + 4000€ + 1200€ + 3000€ = 40000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale de Ravières (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: -1 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

GD(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 23 700✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 459 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 504 €/an
Calcul : 459 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 642 €/an
Base de calcul : Emprunt de 161 860 à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 567 €/an
Calcul : 47 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 550 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 108 400
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 115 159
Revenus locatifs : +5 504
Charges déductibles : -115 159
Résultat foncier Année 1 : -109 655(Déficit de 109 655 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 88 255
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 759 €/an
Revenus locatifs : +5 504
Charges déductibles : -6 759
Résultat foncier Années 2+ : -1 255 €/an(Déficit de 1 255 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 88116.95 € reporté.
Prix d'achat du bien : 49 500
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 32 175(65% de 49 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 170 €/an
Calcul : 32 175 € × 3,636% = 1 170
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 504115 1655 648-109 66021 400 €88 260 €88 260 €
25 6146 6175 500-1 0031 003 €-88 260 €
35 7276 4655 348-738738 €-88 260 €
45 8416 3065 190-465465 €-88 260 €
55 9586 1435 026-185185 €-88 260 €
66 0775 9734 856104--88 156 €
76 1995 7974 680402--87 754 €
86 3235 6154 498708--87 047 €
96 4495 4274 3101 023--86 024 €
106 5785 2314 1141 347--84 677 €
116 7105 0293 9121 681--82 996 €
126 8444 8193 7022 025---
136 9814 6023 4852 379---
147 1214 3773 2602 743---
157 2634 1443 0273 119---
167 4083 9032 7863 505---
177 5563 6532 5363 904---
187 7073 3942 2774 314---
197 8623 1252 0084 736---
208 0192 8471 7315 171---
218 1792 5601 4435 620---
228 3432 2611 1446 081---
238 5101 9528356 557---
248 6801 6325157 047---
258 8531 3011847 553---
TOTAL176 308218 33982 015-42 03123 790Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 7 137
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : -42 031
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 504 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 156 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 156-6 420+7 576
2+1 156-301+1 457
3+1 156-221+1 377
4+1 156-140+1 296
5+1 156-55+1 211
6+1 1560+1 156
7+1 1560+1 156
8+1 1560+1 156
9+1 1560+1 156
10+1 1560+1 156
11+1 1560+1 156
12+1 156+607+549
13+1 156+714+442
14+1 156+823+333
15+1 156+936+220
16+1 156+1 052+104
17+1 156+1 171-15
18+1 156+1 294-138
19+1 156+1 421-265
20+1 156+1 551-395
21+1 156+1 686-530
22+1 156+1 824-668
23+1 156+1 967-811
24+1 156+2 114-958
25+1 156+2 266-1 110
Total+28 900+12 289+16 611
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 60 jours
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