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Détails du bien

Bien expiré
VilleSevran (93)
Surface79m²
Coût Total225 420€
Loyer Annuel15 335€
Rentabilité6.80%
Cashflow/mois-943€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 169 000 €
Surface : 79 m²
Prix au m² : 2 139,24 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 7
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bains : 1, Nombre d'étages : 18, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

IDÉALE INVESTISSEURS OU PRIMO-ACCEDANTS SECTEUR ROUGEMONT ! !

SAFIA DJENAD du RESEAU DR HOUSE-IMMO vous propose un appartement de type F4 VENDU LOUÉ ou LIBRE DE TOUTE OCCUPATION.

Cet appartement se situe dans un immeuble des années 1970 sur la commune de Sevran 93270 ( Secteur Rougemont) au 7 ème étage d'un immeuble de 17 étage avec ascenseur comprenant:

entrée, séjour, cuisine aménagée, 3 chambres, salle de bains, WC, balcon filant, cellier.

L'appartement est actuellement loué 930 euros/mois avec charges comprises.

LES PLUS DE CE BIEN:

-Localisation idéale vous proposant de nombreux établissements scolaires de tous niveaux à 10 minutes. Niveau transports, on trouve à 2 gares ( RER LIGNE B ) SEVRAN-LIVRY et GARE DE SEVRAN-BEAUDOTTES à environ 15-20 minutes à pieds, ainsi que de nombreuses lignes de bus à quelque pas de l'appartement , petits commerces de proximité en bas de l'immeuble.

  • Grande surface -A proximité de la gare Grand Paris Express

Accordez-vous une simple visite en me contactant Safia Djenad A VOTRE ÉCOUTE Ce bien vous est présenté par Safia Djenad, votre conseillère indépendante Dr House Immo.

Ville : Sevran
Département : Seine-Saint-Denis
Région : Île-de-France
Code postal : 93270
Sevran Livry
RER B
Sevran-Beaudottes
RER B
Total : 225 420€
Prix d'acquisition : 169 000€
Travaux : 42 900€
Valeur du bien : 211 900€
Frais de notaire : 13 520€
Coût estimé : 13 520€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 79m²
Loyer prédit : 16.18€/m²/mois
Fourchette : 12.99€ - 20.14€/m²/mois
Loyer total estimé : 1278€/mois
Loyer annuel estimé : 15335€/an
Fourchette totale : 1027€ - 1591€/mois
Fourchette annuelle : 12318€ - 19091€/an
Rentabilité brute :6.80%
Fourchette de rentabilité :5.46% - 8.47%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :225 420€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 099,70€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :63,87€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 163,57€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :104 489,82€
Coût de l'assurance :19 160,70€
Taxe foncière : 1 533,50€/an
Soit par mois : 127,79€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 930,00€/mois
Soit par an : 11 160,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 277,92€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 221,36€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-943,44€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 225 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 79 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessite rénovation complète
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement important
Mise à jour des meubles de cuisine, carrelage et électroménager, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais usée
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :42 900 €(543 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 8000€ = 8000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:6 400€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 800€ = 6400€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:10 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine × 10000€ = 10000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:900€
    Peinture murs et plafonds: 3 chambres × 100€ = 900€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:300€
    Peinture murs et plafonds salon: 1 salon × 300€ = 300€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Sevran (Île-de-France, coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 17 900€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 278 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 335 €/an
Calcul : 1 278 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 253 €/an
Base de calcul : Emprunt de 225 420 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 766 €/an
Calcul : 64 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 534 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 11 160 €/an
Calcul : 930 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 42 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 63 613 €
Revenus locatifs : +15 335 €
Charges déductibles : -63 613 €
Résultat foncier Année 1 : -48 278 €(Déficit de 48 278 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 26 878 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 20 713 €/an
Revenus locatifs : +15 335 €
Charges déductibles : -20 713 €
Résultat foncier Années 2+ : -5 378 €/an(Déficit de 5 378 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 26878.29 € reporté.
Prix d'achat du bien : 169 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 109 850 €(65% de 169 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 995 €/an
Calcul : 109 850 € × 3,636% = 3 995 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 335 €63 620 €7 261 €-48 285 €21 400 €26 885 €26 885 €
215 642 €20 524 €7 064 €-4 882 €4 882 €-26 885 €
315 955 €20 321 €6 861 €-4 367 €4 367 €-26 885 €
416 274 €20 111 €6 652 €-3 838 €3 838 €-26 885 €
516 599 €19 895 €6 435 €-3 296 €3 296 €-26 885 €
616 931 €19 671 €6 211 €-2 740 €2 740 €-26 885 €
717 270 €19 440 €5 980 €-2 170 €2 170 €-26 885 €
817 615 €19 201 €5 741 €-1 586 €1 586 €-26 885 €
917 967 €18 954 €5 495 €-987 €987 €-26 885 €
1018 327 €18 700 €5 240 €-373 €373 €-26 885 €
1118 693 €18 436 €4 976 €257 €--26 628 €
1219 067 €18 164 €4 704 €903 €---
1319 448 €17 883 €4 423 €1 565 €---
1419 837 €17 593 €4 133 €2 244 €---
1520 234 €17 293 €3 833 €2 941 €---
1620 639 €16 983 €3 523 €3 656 €---
1721 052 €16 663 €3 203 €4 389 €---
1821 473 €16 332 €2 872 €5 140 €---
1921 902 €15 991 €2 531 €5 911 €---
2022 340 €15 638 €2 178 €6 702 €---
2122 787 €15 273 €1 813 €7 514 €---
2223 243 €14 897 €1 437 €8 346 €---
2323 708 €14 507 €1 047 €9 200 €---
2424 182 €14 105 €645 €10 076 €---
2524 665 €13 690 €230 €10 975 €---
TOTAL491 185 €483 888 €104 490 €7 297 €45 639 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 13 692 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 7 297 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 335 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 220 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 220 €-6 420 €+9 640 €
2+3 220 €-1 465 €+4 685 €
3+3 220 €-1 310 €+4 530 €
4+3 220 €-1 151 €+4 371 €
5+3 220 €-989 €+4 209 €
6+3 220 €-822 €+4 042 €
7+3 220 €-651 €+3 871 €
8+3 220 €-476 €+3 696 €
9+3 220 €-296 €+3 516 €
10+3 220 €-112 €+3 332 €
11+3 220 €0 €+3 220 €
12+3 220 €+271 €+2 949 €
13+3 220 €+470 €+2 750 €
14+3 220 €+673 €+2 547 €
15+3 220 €+882 €+2 338 €
16+3 220 €+1 097 €+2 123 €
17+3 220 €+1 317 €+1 903 €
18+3 220 €+1 542 €+1 678 €
19+3 220 €+1 773 €+1 447 €
20+3 220 €+2 011 €+1 209 €
21+3 220 €+2 254 €+966 €
22+3 220 €+2 504 €+716 €
23+3 220 €+2 760 €+460 €
24+3 220 €+3 023 €+197 €
25+3 220 €+3 293 €-73 €
Total+80 500 €+10 178 €+70 322 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 254 jours
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