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Maison de ville 3 pièces 84 m²

VilleNogent (52)
Surface84
Coût Total101 820
Loyer Annuel6 698
Rentabilité6.58%
Cashflow/mois-37
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 56 000 €
Surface : 84 m²
Prix au m² : 666,67 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison de ville 3 pièces 84 m²

À découvrir chez Stéphane Plaza Immobilier ? Agence de Chaumont ! ?

Située à Nogent, charmante ville avec tous les commerces et services à proximité, à seulement 20 minutes de Chaumont, cette maison de ville parfaitement entretenue de 83,94 m² saura vous séduire par son côté chaleureux et fonctionnel

Au rez-de-chaussée : ? Une cuisine équipée ? Un salon convivial ? Une salle à manger lumineuse ? Une salle de bain

À l'étage : ? Deux chambres.

À l'extérieur : ? Une agréable cour sur le devant ? Un jardin avec un petit chalet indépendant idéal pour le stockage ? Une cave pratique pour encore plus de rangement

Maison bien entretenue Proche des commerces, écoles et commodités Secteur calme et pratique

Une belle opportunité à découvrir rapidement avec Stéphane Plaza Immobilier Chaumont ! Contactez nous vite au [Coordonnées masquées] pour visiter rapidement.

Surface : 84 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 03/02/2026

Consommation énergie primaire : 267 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2 080 € et 2 820 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Nogent
Département : Haute-Marne
Région : Grand Est
Code postal : 52800
Coordonnées : 48.025665, 5.334118
Total : 101 820
Prix d'acquisition : 56 000
Travaux : 41 340
Valeur du bien : 97 340
Frais de notaire : 4 480
Coût estimé : 4 480
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 84
Loyer prédit : 6.64€/m²/mois
Fourchette : 5.14€ - 8.59€/m²/mois
Loyer total estimé : 558€/mois
Loyer annuel estimé : 6698€/an
Fourchette totale : 432€ - 722€/mois
Fourchette annuelle : 5179€ - 8663€/an
Rentabilité brute :6.58%
Fourchette de rentabilité :5.09% - 8.51%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :600,28 €/m²
Basé sur :44 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :50 424
Prix d'achat :56 000
Décote à l'achat :+5 576 (+11.1%)
Marge achat-revente :-51 396€ (-101.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :101 820
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :509,73€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :29,70€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 539,43€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :51 100,48
Coût de l'assurance :8 909,25
Taxe foncière : 669,81€/an
Soit par mois : 55,82€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 558,17€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 595,25€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-37,08€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 84 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 84 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite mise aux normes et rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Remplacement du revêtement de sol usé par un nouveau parquet ou carrelage
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 - Salon nécessite un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état mais rafraîchissement léger recommandé
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de l'électricité générale, y compris tableau électrique et prises
Quantité: 1 installation pour 84 m²
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :41 340(492 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:5 040
    Isolation toiture/combles: 84 m² × 60€/m² = 5040€ (incluant main d'œuvre)
  • Pompe à chaleur air/eau:12 500
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (incluant installation)
  • Fenêtres double vitrage:8 000
    Remplacement fenêtres: 10 fenêtres × 800€ = 8000€ (incluant pose)
  • Rénovation salle de bain:7 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète = 7000€ (incluant plomberie et électricité)
  • Revêtement sol salon:3 000
    Revêtement sol salon: 25 m² × 120€/m² = 3000€ (incluant main d'œuvre)
  • Revêtement sol chambres:1 800
    Parquet flottant chambres: 24 m² × 75€/m² = 1800€ (incluant main d'œuvre)
  • Mise aux normes électricité:4 000
    Mise aux normes électricité: 1 installation = 4000€ (incluant tableau électrique et prises)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Nogent (coefficient 1.2 appliqué pour les travaux). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EB(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 25 540✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Pompe à chaleur air/eau, Fenêtres double vitrage
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 558 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 698 €/an
Calcul : 558 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 519 €/an
Base de calcul : Emprunt de 101 820 à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 356 €/an
Calcul : 30 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 670 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 41 340
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 45 885
Revenus locatifs : +6 698
Charges déductibles : -45 885
Résultat foncier Année 1 : -39 187(Déficit de 39 187 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 17 787
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 545 €/an
Revenus locatifs : +6 698
Charges déductibles : -4 545
Résultat foncier Années 2+ : 2 153 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 17787.10 € reporté.
Prix d'achat du bien : 56 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 36 400(65% de 56 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 324 €/an
Calcul : 36 400 € × 3,636% = 1 324
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 69845 8893 522-39 19021 400 €17 790 €17 790 €
26 8324 4563 4302 376--15 415 €
36 9694 3613 3352 608--12 807 €
47 1084 2623 2362 846--9 960 €
57 2504 1593 1333 091--6 869 €
67 3954 0533 0273 342--3 527 €
77 5433 9432 9173 600---
87 6943 8292 8033 865---
97 8483 7122 6854 136---
108 0053 5902 5634 415---
118 1653 4632 4374 702---
128 3283 3322 3064 996---
138 4953 1972 1715 298---
148 6653 0562 0305 608---
158 8382 9111 8855 927---
169 0152 7601 7346 254---
179 1952 6051 5786 590---
189 3792 4431 4176 936---
199 5672 2761 2507 290---
209 7582 1031 0777 655---
219 9531 9248988 029---
2210 1521 7387128 414---
2310 3551 5465208 809---
2410 5621 3473219 215---
2510 7731 1411149 633---
TOTAL214 542118 09551 10096 44721 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 96 447
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 698 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 407 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 407-6 420+7 827
2+1 4070+1 407
3+1 4070+1 407
4+1 4070+1 407
5+1 4070+1 407
6+1 4070+1 407
7+1 407+22+1 385
8+1 407+1 159+248
9+1 407+1 241+166
10+1 407+1 325+82
11+1 407+1 411-4
12+1 407+1 499-92
13+1 407+1 589-182
14+1 407+1 683-276
15+1 407+1 778-371
16+1 407+1 876-469
17+1 407+1 977-570
18+1 407+2 081-674
19+1 407+2 187-780
20+1 407+2 296-889
21+1 407+2 409-1 002
22+1 407+2 524-1 117
23+1 407+2 643-1 236
24+1 407+2 765-1 358
25+1 407+2 890-1 483
Total+35 175+28 934+6 241
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 27 jours
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