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Vente appartement T3

VilleChalon-sur-Saône (71)
Surface66m²
Coût Total133 100€
Loyer Annuel7 836€
Rentabilité5.89%
Cashflow/mois-117€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 88 000 €
Surface : 66 m²
Prix au m² : 1 333,33 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 3
Étage : 7
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Immeuble calme très ensoleillé - très bon état général Grand hall d'entrée Store extérieur dans le séjour Double vitrage sauf séjour Proximité de la gare 10 minutes à pied du centre ville

Ville : Chalon-sur-Saône
Département : Saône-et-Loire
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 71100
Coordonnées : 46.789100, 4.841950
Total : 133 100€
Prix d'acquisition : 88 000€
Travaux : 38 060€
Valeur du bien : 126 060€
Frais de notaire : 7 040€
Coût estimé : 7 040€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 66m²
Loyer prédit : 9.89€/m²/mois
Fourchette : 7.87€ - 12.44€/m²/mois
Loyer total estimé : 653€/mois
Loyer annuel estimé : 7836€/an
Fourchette totale : 519€ - 821€/mois
Fourchette annuelle : 6231€ - 9855€/an
Rentabilité brute :5.89%
Fourchette de rentabilité :4.68% - 7.40%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 253,97 €/m²
Basé sur :592 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :82 762 €
Prix d'achat :88 000 €
Décote à l'achat :+5 238€ (+6.3%)
Marge achat-revente :-50 338€ (-60.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :133 100€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :666,33€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :38,82€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 705,15€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :66 798,99€
Coût de l'assurance :11 646,25€
Taxe foncière : 783,62€/an
Soit par mois : 65,30€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 653,02€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 770,45€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-117,44€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant si chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 66 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres du séjour par du double vitrage performant
Quantité: 1 fenêtre
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique si cumulus électrique actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des installations de la cuisine (plomberie, électricité) et peinture
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations un peu datées
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC) et carrelage
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 14 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :38 060 €(577 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Remplacement système de chauffage: 1 système × 12000€ = 12000€ (inclut main d'œuvre)
  • Menuiseries:600€
    Remplacement fenêtre double vitrage: 1 fenêtre × 600€ = 600€ (inclut main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Installation chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (inclut main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation cuisine complète: 10 m² × 800€ = 8000€ (inclut plomberie, électricité, peinture et main d'œuvre)
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation salle de bain complète: 5 m² × 2000€ = 10000€ (inclut remplacement sanitaires, carrelage et main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 000€
    Pose de revêtement sol: 20 m² × 100€ = 2000€ (inclut main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 400€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 70€ = 1400€ (inclut main d'œuvre)
  • Salon - Rafraîchissement:560€
    Peinture murs et plafonds salon: 14 m² × 40€ = 560€ (inclut main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Chalon-sur-Saône (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 16 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 653 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 836 €/an
Calcul : 653 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 600 €/an
Base de calcul : Emprunt de 133 100 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 466 €/an
Calcul : 39 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 784 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 38 060 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 43 910 €
Revenus locatifs : +7 836 €
Charges déductibles : -43 910 €
Résultat foncier Année 1 : -36 073 €(Déficit de 36 073 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 14 673 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 850 €/an
Revenus locatifs : +7 836 €
Charges déductibles : -5 850 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 987 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 14673.35 € reporté.
Prix d'achat du bien : 88 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 57 200 €(65% de 88 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 080 €/an
Calcul : 57 200 € × 3,636% = 2 080 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 836 €43 914 €4 604 €-36 078 €21 400 €14 678 €14 678 €
27 993 €5 733 €4 484 €2 260 €--12 418 €
38 153 €5 608 €4 359 €2 544 €--9 874 €
48 316 €5 479 €4 230 €2 837 €--7 037 €
58 482 €5 345 €4 096 €3 137 €--3 900 €
68 652 €5 206 €3 957 €3 445 €--454 €
78 825 €5 063 €3 813 €3 762 €---
89 001 €4 914 €3 664 €4 087 €---
99 181 €4 760 €3 510 €4 422 €---
109 365 €4 600 €3 351 €4 765 €---
119 552 €4 435 €3 186 €5 117 €---
129 743 €4 264 €3 015 €5 479 €---
139 938 €4 087 €2 837 €5 851 €---
1410 137 €3 903 €2 654 €6 234 €---
1510 340 €3 713 €2 464 €6 626 €---
1610 547 €3 517 €2 267 €7 030 €---
1710 757 €3 313 €2 063 €7 445 €---
1810 973 €3 102 €1 852 €7 871 €---
1911 192 €2 883 €1 634 €8 309 €---
2011 416 €2 657 €1 408 €8 759 €---
2111 644 €2 423 €1 173 €9 221 €---
2211 877 €2 180 €931 €9 697 €---
2312 115 €1 929 €679 €10 186 €---
2412 357 €1 669 €419 €10 688 €---
2512 604 €1 399 €150 €11 205 €---
TOTAL250 996 €136 096 €66 799 €114 900 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 114 900 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 836 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 646 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 646 €-6 420 €+8 066 €
2+1 646 €0 €+1 646 €
3+1 646 €0 €+1 646 €
4+1 646 €0 €+1 646 €
5+1 646 €0 €+1 646 €
6+1 646 €0 €+1 646 €
7+1 646 €+992 €+654 €
8+1 646 €+1 226 €+420 €
9+1 646 €+1 326 €+320 €
10+1 646 €+1 429 €+217 €
11+1 646 €+1 535 €+111 €
12+1 646 €+1 644 €+2 €
13+1 646 €+1 755 €-109 €
14+1 646 €+1 870 €-224 €
15+1 646 €+1 988 €-342 €
16+1 646 €+2 109 €-463 €
17+1 646 €+2 233 €-587 €
18+1 646 €+2 361 €-715 €
19+1 646 €+2 493 €-847 €
20+1 646 €+2 628 €-982 €
21+1 646 €+2 766 €-1 120 €
22+1 646 €+2 909 €-1 263 €
23+1 646 €+3 056 €-1 410 €
24+1 646 €+3 207 €-1 561 €
25+1 646 €+3 362 €-1 716 €
Total+41 150 €+34 470 €+6 680 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 24 jours
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