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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleRennes (35)
Surface104m²
Coût Total236 080€
Loyer Annuel16 364€
Rentabilité6.93%
Cashflow/mois-12€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 196 000 €
Surface : 104 m²
Prix au m² : 1 884,62 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 6
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

RENNES BREQUIGNY : A 2 pas du lycée et du parc de Brequigny, grand et lumineux Type 6 de 104 m2 traversant comprenant une entrée, un double salon/séjour de 32 m2 avec balcon , cuisine aménagée, loggia, salle de bains et salle d'eau, WC, 3 belles chambres (4 possible). Grande cave de 15 m2 et parking privé aérien.

Ville : Rennes
Département : Ille-et-Vilaine
Région : Bretagne
Code postal : 35200
Coordonnées : 48.084060, -1.702090
Total : 236 080€
Prix d'acquisition : 196 000€
Travaux : 24 400€
Valeur du bien : 220 400€
Frais de notaire : 15 680€
Coût estimé : 15 680€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 104m²
Loyer prédit : 13.11€/m²/mois
Fourchette : 10.01€ - 17.17€/m²/mois
Loyer total estimé : 1364€/mois
Loyer annuel estimé : 16364€/an
Fourchette totale : 1041€ - 1786€/mois
Fourchette annuelle : 12497€ - 21428€/an
Rentabilité brute :6.93%
Fourchette de rentabilité :5.29% - 9.08%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 690,69 €/m²
Basé sur :200 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :279 832 €
Prix d'achat :196 000 €
Décote à l'achat :-83 832€ (-30.0%)
Marge achat-revente :43 752€ (15.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :236 080€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 170,51€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :68,86€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 239,36€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :115 072,29€
Coût de l'assurance :20 657,00€
Taxe foncière : 1 636,42€/an
Soit par mois : 136,37€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 363,68€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 375,73€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-12,05€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 262 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 104 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres (estimation basée sur 104 m²)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système pour 104 m²
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement du lavabo et mise aux normes de la plomberie si nécessaire
Quantité: 1 salle de bain (5 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain avec signes d'usure
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - chambres sans photo, état moyen
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - chambres sans photo, état moyen
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité (prises, interrupteurs, éclairage) dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: État 3/5 assumé - chambres sans photo, mise aux normes nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :24 400 €(235 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 500€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:6 600€
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 600€ = 6000€, Main d'œuvre: 600€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:1 000€
    Remplacement lavabo: 1 lavabo × 300€ = 300€, Plomberie: 500€, Main d'œuvre: 200€
  • Chambres - Revêtement sol:2 100€
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€, Main d'œuvre: 300€
  • Chambres - Peinture:1 500€
    Peinture murs/plafonds: 30 m² × 50€/m² = 1500€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Électricité:1 200€
    Mise aux normes électricité: 3 chambres × 400€/chambre = 1200€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Rennes (pas d'ajustement). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 18 600€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 364 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 364 €/an
Calcul : 1 364 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 948 €/an
Base de calcul : Emprunt de 236 080 € à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 826 €/an
Calcul : 69 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 636 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 24 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 34 811 €
Revenus locatifs : +16 364 €
Charges déductibles : -34 811 €
Résultat foncier Année 1 : -18 447 €(Déficit de 18 447 €)
Imputable sur revenu global : 18 447 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 411 €/an
Revenus locatifs : +16 364 €
Charges déductibles : -10 411 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 953 €/an
Prix d'achat du bien : 196 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 127 400 €(65% de 196 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 633 €/an
Calcul : 127 400 € × 3,636% = 4 633 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 364 €34 818 €7 956 €-18 454 €18 454 €--
216 691 €10 207 €7 745 €6 484 €---
317 025 €9 989 €7 527 €7 036 €---
417 366 €9 763 €7 301 €7 602 €---
517 713 €9 530 €7 067 €8 183 €---
618 067 €9 288 €6 825 €8 779 €---
718 429 €9 038 €6 575 €9 391 €---
818 797 €8 779 €6 316 €10 018 €---
919 173 €8 511 €6 049 €10 662 €---
1019 557 €8 234 €5 772 €11 322 €---
1119 948 €7 948 €5 485 €12 000 €---
1220 347 €7 651 €5 188 €12 696 €---
1320 754 €7 344 €4 882 €13 409 €---
1421 169 €7 027 €4 564 €14 142 €---
1521 592 €6 699 €4 236 €14 894 €---
1622 024 €6 359 €3 896 €15 665 €---
1722 465 €6 007 €3 544 €16 457 €---
1822 914 €5 643 €3 181 €17 270 €---
1923 372 €5 267 €2 804 €18 105 €---
2023 840 €4 878 €2 415 €18 962 €---
2124 316 €4 475 €2 012 €19 842 €---
2224 803 €4 058 €1 595 €20 745 €---
2325 299 €3 627 €1 164 €21 672 €---
2425 805 €3 180 €718 €22 624 €---
2526 321 €2 719 €256 €23 602 €---
TOTAL524 150 €201 040 €115 072 €323 110 €18 454 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 5 536 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 323 110 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 364 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 436 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 436 €-5 536 €+8 972 €
2+3 436 €+1 945 €+1 491 €
3+3 436 €+2 111 €+1 325 €
4+3 436 €+2 281 €+1 155 €
5+3 436 €+2 455 €+981 €
6+3 436 €+2 634 €+802 €
7+3 436 €+2 817 €+619 €
8+3 436 €+3 005 €+431 €
9+3 436 €+3 199 €+237 €
10+3 436 €+3 397 €+39 €
11+3 436 €+3 600 €-164 €
12+3 436 €+3 809 €-373 €
13+3 436 €+4 023 €-587 €
14+3 436 €+4 243 €-807 €
15+3 436 €+4 468 €-1 032 €
16+3 436 €+4 700 €-1 264 €
17+3 436 €+4 937 €-1 501 €
18+3 436 €+5 181 €-1 745 €
19+3 436 €+5 432 €-1 996 €
20+3 436 €+5 689 €-2 253 €
21+3 436 €+5 952 €-2 516 €
22+3 436 €+6 223 €-2 787 €
23+3 436 €+6 502 €-3 066 €
24+3 436 €+6 787 €-3 351 €
25+3 436 €+7 081 €-3 645 €
Total+85 900 €+96 933 €+-11 033 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 68 jours
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