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Achat maison

Bien expiré
VilleChampfromier (01)
Surface130m²
Coût Total281 470€
Loyer Annuel19 309€
Rentabilité6.86%
Cashflow/mois-5€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 204 000 €
Surface : 130 m²
Prix au m² : 1 569,23 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

GD Immobilier vous propose à la vente cette bâtisse de 130 m² composée de 2 appartements T3 de 65 m² chacun avec caves et garage.

Le tout sur un terrain de 882 m².

Pas de système de chauffage.

Le bien se trouve à 15 km du centre ville et de la gare TGV de Valserhône.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Honoraires à charge acquéreur.

Honoraires inclus de 5.7% TTC à la charge de l'acquéreur. Prix hors honoraires 193 000 euros. DPE en cours. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques.gouv.fr.

Votre conseiller GD Immobilier : Grégory Dubourget Agent commercial (Entreprise individuelle)

Ville : Champfromier
Département : Ain
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 01410
Coordonnées : 46.224340, 5.813340
Total : 281 470€
Prix d'acquisition : 204 000€
Travaux : 61 150€
Valeur du bien : 265 150€
Frais de notaire : 16 320€
Coût estimé : 16 320€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 130m²
Loyer prédit : 12.38€/m²/mois
Fourchette : 8.80€ - 17.40€/m²/mois
Loyer total estimé : 1609€/mois
Loyer annuel estimé : 19309€/an
Fourchette totale : 1144€ - 2263€/mois
Fourchette annuelle : 13733€ - 27151€/an
Rentabilité brute :6.86%
Fourchette de rentabilité :4.88% - 9.65%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :281 470€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 373,14€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :79,75€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 452,89€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :130 470,90€
Coût de l'assurance :23 924,95€
Taxe foncière : 1 930,93€/an
Soit par mois : 160,91€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 609,11€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 613,80€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-4,69€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Installation système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le système de chauffage inexistant.
Quantité: 1 système pour 130 m²
Raison: DPE F - Maison - Pas de système de chauffage, nécessité d'un système pour respecter les normes énergétiques.
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée.
Quantité: 130 m²
Raison: DPE F - Maison - Isolation des combles pour améliorer l'efficacité énergétique et gagner des classes DPE.
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: 16 fenêtres (estimation basée sur 130 m²)
Raison: DPE F - Maison - Remplacement nécessaire pour améliorer l'isolation thermique.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité.
Quantité: 5 m² de carrelage, 1 douche, 1 lavabo, 1 WC
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain nécessite une rénovation complète.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement du revêtement de sol et peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres.
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État moyen visible - nécessite un rafraîchissement important.
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle cuisine équipée, mise aux normes plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé, nécessite une rénovation complète.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement du revêtement de sol et peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: environ 30 m²
Raison: Aucune photo salon - état 2/5 assumé, nécessite un rafraîchissement.
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise à jour du tableau électrique et ajout de prises.
Quantité: 1 tableau électrique, nombre de prises à évaluer
Raison: DPE F - Maison - Mise aux normes nécessaire pour la sécurité.
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise à jour de la tuyauterie, remplacement si nécessaire.
Quantité: tuyauterie à évaluer
Raison: DPE F - Maison - Assurer le bon fonctionnement des évacuations et de l'eau.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :61 150 €(470 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Installation pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
  • Isolation:5 200€
    Isolation combles: 130 m² × 40€/m² = 5200€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:13 600€
    Fenêtres double vitrage: 16 fenêtres × 850€ = 13600€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:300€
    Rénovation complète salle de bain: 1 douche = 2000€, 1 lavabo = 600€, 1 WC = 400€, Carrelage 5 m² × 60€/m² = 300€, Plomberie = 1500€, Électricité = 800€, Main d'œuvre = 700€
  • Chambres:3 600€
    Peinture murs/plafonds 48 m²: 48 m² × 30€/m² = 1440€, Parquet flottant 48 m²: 48 m² × 45€/m² = 2160€, Main d'œuvre = 600€
  • Cuisine:20 000€
    Rénovation complète cuisine: Cuisine complète = 12000€, Plomberie = 2000€, Électricité = 1500€, Main d'œuvre = 3500€
  • Salon:2 250€
    Peinture murs/plafonds 30 m²: 30 m² × 30€/m² = 900€, Parquet flottant 30 m²: 30 m² × 45€/m² = 1350€, Main d'œuvre = 300€
  • Électricité générale:1 200€
    Mise aux normes électricité: 1 tableau électrique = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Plomberie générale:2 000€
    Mise aux normes plomberie: Vérification et mise à jour tuyauterie = 2000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Champfromier (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 609 €/mois
Revenus locatifs annuels : 19 309 €/an
Calcul : 1 609 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 057 €/an
Base de calcul : Emprunt de 281 470 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 957 €/an
Calcul : 80 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 931 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 61 150 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 73 095 €
Revenus locatifs : +19 309 €
Charges déductibles : -73 095 €
Résultat foncier Année 1 : -53 786 €(Déficit de 53 786 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 32 386 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 945 €/an
Revenus locatifs : +19 309 €
Charges déductibles : -11 945 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 364 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 32385.51 € reporté.
Prix d'achat du bien : 204 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 132 600 €(65% de 204 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 822 €/an
Calcul : 132 600 € × 3,636% = 4 822 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
119 309 €73 104 €9 066 €-53 794 €21 400 €32 394 €32 394 €
219 696 €11 708 €8 821 €7 987 €--24 407 €
320 089 €11 455 €8 567 €8 634 €--15 773 €
420 491 €11 193 €8 305 €9 298 €--6 475 €
520 901 €10 923 €8 035 €9 978 €---
621 319 €10 644 €7 756 €10 676 €---
721 745 €10 355 €7 467 €11 391 €---
822 180 €10 057 €7 169 €12 124 €---
922 624 €9 749 €6 861 €12 875 €---
1023 076 €9 430 €6 543 €13 646 €---
1123 538 €9 102 €6 214 €14 436 €---
1224 009 €8 762 €5 874 €15 247 €---
1324 489 €8 411 €5 523 €16 078 €---
1424 979 €8 049 €5 161 €16 930 €---
1525 478 €7 674 €4 786 €17 804 €---
1625 988 €7 287 €4 399 €18 701 €---
1726 508 €6 888 €4 000 €19 620 €---
1827 038 €6 475 €3 587 €20 563 €---
1927 578 €6 048 €3 160 €21 530 €---
2028 130 €5 607 €2 719 €22 523 €---
2128 693 €5 152 €2 264 €23 541 €---
2229 266 €4 682 €1 794 €24 585 €---
2329 852 €4 196 €1 308 €25 656 €---
2430 449 €3 694 €806 €26 755 €---
2531 058 €3 175 €287 €27 883 €---
TOTAL618 483 €263 819 €130 471 €354 664 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 354 664 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 19 309 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 055 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 055 €-6 420 €+10 475 €
2+4 055 €0 €+4 055 €
3+4 055 €0 €+4 055 €
4+4 055 €0 €+4 055 €
5+4 055 €+1 051 €+3 004 €
6+4 055 €+3 203 €+852 €
7+4 055 €+3 417 €+638 €
8+4 055 €+3 637 €+418 €
9+4 055 €+3 863 €+192 €
10+4 055 €+4 094 €-39 €
11+4 055 €+4 331 €-276 €
12+4 055 €+4 574 €-519 €
13+4 055 €+4 823 €-768 €
14+4 055 €+5 079 €-1 024 €
15+4 055 €+5 341 €-1 286 €
16+4 055 €+5 610 €-1 555 €
17+4 055 €+5 886 €-1 831 €
18+4 055 €+6 169 €-2 114 €
19+4 055 €+6 459 €-2 404 €
20+4 055 €+6 757 €-2 702 €
21+4 055 €+7 062 €-3 007 €
22+4 055 €+7 375 €-3 320 €
23+4 055 €+7 697 €-3 642 €
24+4 055 €+8 027 €-3 972 €
25+4 055 €+8 365 €-4 310 €
Total+101 375 €+106 399 €+-5 024 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 118 jours
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