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Vends T2 - 44.48m² - Angers 49100

Bien expiré
VilleAngers (49)
Surface44m²
Coût Total92 588€
Loyer Annuel8 444€
Rentabilité9.12%
Cashflow/mois-897€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 48 600 €
Surface : 44 m²
Prix au m² : 1 104,55 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Immobilier.N.® et l’office notarial SARL OFFICE NOTARIAL DU RALLIEMENT vous proposent : Appartement à vendre - ANGERS (49100)

ANGERS CENTRE- Dans résidence SENIOR SERVICE, ANGERS CENTRE (Bd Foch) - Appartement de type 2 de 44m² comprenant : Entrée,…

Ville : Angers
Département : Maine-et-Loire
Région : Pays de la Loire
Code postal : 49100
Coordonnées : 47.472780, -0.555560
Total : 92 588€
Prix d'acquisition : 48 600€
Travaux : 40 100€
Valeur du bien : 88 700€
Frais de notaire : 3 888€
Coût estimé : 3 888€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 44m²
Loyer prédit : 15.99€/m²/mois
Fourchette : 12.80€ - 19.98€/m²/mois
Loyer total estimé : 704€/mois
Loyer annuel estimé : 8444€/an
Fourchette totale : 563€ - 879€/mois
Fourchette annuelle : 6760€ - 10547€/an
Rentabilité brute :9.12%
Fourchette de rentabilité :7.30% - 11.39%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 682,69 €/m²
Basé sur :875 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :162 038 €
Prix d'achat :48 600 €
Décote à l'achat :-113 438€ (-70.0%)
Marge achat-revente :69 450€ (42.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :92 588€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :459,06€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :27,00€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 486,07€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :45 130,10€
Coût de l'assurance :8 101,45€
Taxe foncière : 844,41€/an
Soit par mois : 70,37€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 1 044,00€/mois
Soit par an : 12 528,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 703,68€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 600,43€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-896,76€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 44 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 4 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du cumulus électrique par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des éléments de cuisine vétustes et non fonctionnels
Quantité: cuisine complète (6 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (estimation 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible - sol en état correct nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible - besoin de rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible - peinture usée nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :40 100 €(911 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:9 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 9000€ = 9000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:3 200€
    Fenêtres double vitrage: 4 fenêtres × 800€ = 3200€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète (6 m²) × 1500€ = 9000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète (5 m²) × 2400€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:840€
    Parquet flottant: 12 m² × 70€/m² = 840€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:960€
    Peinture chambre: 12 m² × 80€/m² = 960€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 600€
    Peinture salon: 20 m² × 80€/m² = 1600€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Angers (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 15 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 704 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 444 €/an
Calcul : 704 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 117 €/an
Base de calcul : Emprunt de 92 588 € à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 324 €/an
Calcul : 27 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 844 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 12 528 €/an
Calcul : 1 044 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 40 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 56 914 €
Revenus locatifs : +8 444 €
Charges déductibles : -56 914 €
Résultat foncier Année 1 : -48 470 €(Déficit de 48 470 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 27 070 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 16 814 €/an
Revenus locatifs : +8 444 €
Charges déductibles : -16 814 €
Résultat foncier Années 2+ : -8 370 €/an(Déficit de 8 370 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 27069.52 € reporté.
Prix d'achat du bien : 48 600 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 31 590 €(65% de 48 600 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 149 €/an
Calcul : 31 590 € × 3,636% = 1 149 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 444 €56 917 €3 120 €-48 473 €21 400 €27 073 €27 073 €
28 613 €16 734 €3 037 €-8 121 €8 121 €-27 073 €
38 785 €16 648 €2 952 €-7 863 €7 863 €-27 073 €
48 961 €16 560 €2 863 €-7 599 €7 599 €-27 073 €
59 140 €16 468 €2 772 €-7 328 €7 328 €-27 073 €
69 323 €16 373 €2 677 €-7 050 €7 050 €-27 073 €
79 509 €16 275 €2 579 €-6 766 €6 766 €-27 073 €
89 700 €16 174 €2 477 €-6 474 €6 474 €-27 073 €
99 894 €16 069 €2 372 €-6 175 €6 175 €-27 073 €
1010 091 €15 960 €2 264 €-5 869 €5 869 €-27 073 €
1110 293 €15 848 €2 151 €-5 554 €5 554 €-27 073 €
1210 499 €15 731 €2 035 €-5 232 €5 232 €--
1310 709 €15 611 €1 915 €-4 902 €4 902 €--
1410 923 €15 487 €1 790 €-4 563 €4 563 €--
1511 142 €15 358 €1 661 €-4 216 €4 216 €--
1611 365 €15 224 €1 528 €-3 860 €3 860 €--
1711 592 €15 087 €1 390 €-3 495 €3 495 €--
1811 824 €14 944 €1 247 €-3 120 €3 120 €--
1912 060 €14 796 €1 100 €-2 736 €2 736 €--
2012 301 €14 644 €947 €-2 342 €2 342 €--
2112 548 €14 486 €789 €-1 938 €1 938 €--
2212 798 €14 322 €626 €-1 524 €1 524 €--
2313 054 €14 153 €456 €-1 099 €1 099 €--
2413 316 €13 978 €281 €-662 €662 €--
2513 582 €13 797 €100 €-215 €215 €--
TOTAL270 467 €427 642 €45 130 €-157 174 €130 102 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 39 031 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : -157 174 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 444 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 773 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 773 €-6 420 €+8 193 €
2+1 773 €-2 436 €+4 209 €
3+1 773 €-2 359 €+4 132 €
4+1 773 €-2 280 €+4 053 €
5+1 773 €-2 198 €+3 971 €
6+1 773 €-2 115 €+3 888 €
7+1 773 €-2 030 €+3 803 €
8+1 773 €-1 942 €+3 715 €
9+1 773 €-1 853 €+3 626 €
10+1 773 €-1 761 €+3 534 €
11+1 773 €-1 666 €+3 439 €
12+1 773 €-1 570 €+3 343 €
13+1 773 €-1 471 €+3 244 €
14+1 773 €-1 369 €+3 142 €
15+1 773 €-1 265 €+3 038 €
16+1 773 €-1 158 €+2 931 €
17+1 773 €-1 048 €+2 821 €
18+1 773 €-936 €+2 709 €
19+1 773 €-821 €+2 594 €
20+1 773 €-703 €+2 476 €
21+1 773 €-581 €+2 354 €
22+1 773 €-457 €+2 230 €
23+1 773 €-330 €+2 103 €
24+1 773 €-199 €+1 972 €
25+1 773 €-65 €+1 838 €
Total+44 325 €-39 031 €+83 356 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 97 jours
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